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韩世同的博客

 
 
 

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三年后房价会是现在地价的三倍吗?  

2007-12-01 06:04:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  据媒体报道经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为,房价快速上涨的重要因素就是地价。根据他的测算,当前房价与三年前的土地价格关联度最大。三年前的地价乘以三或四,就是现在的房价。

    据钟先生计算,广州现在的地价是5600元到5800元每平米,意味着三年后广州中心区将没有2万元/m2以下的房子。他表示,目前国内资产价格正处于重估过程中,因此无法预测不动产价格到什么一个价位就是合理的。而钟伟认为,北京市区房价在4万元每平米的价格上可能会保持一个稳定的发展。

    我虽然对钟伟先生十分敬重,也十分钦佩他渊博的学识,尤其是在金融领域和经济领域的研究和见解。但对钟先生三年后广州中心区将没有2万元/m2以下的房子的推断及其推导公式却不敢苟同。

   因为,影响楼价变化的因素是很多的,既有政策因素,也有供求因素,不可能单靠地价这一个因素就可以简单做出推断。而且,楼价的确定并不完全是以地价多少和成本多少来制定的。

   地价与楼价的确是有很密切的关联,但我不清楚,钟先生如何可以得出三年前的地价乘以三或四,就是现在的房价。我们知道,业界的确存在一些简单估算的方法,认为地价一般是房价的1/3。

    但这种方法其实并不科学,只是在地价、建筑成本和毛利均等的条件下才适合。而当土地成本只有2000-3000元/平方米、甚至不到1000元/平方米时,而楼价却过万、甚至2-3万元/平方米,这样的情况下钟先生的计算公式显然是无效的。

    其实,广州的地价如果只计算今年5月以来中心城区的地价,可能会有5600-5800元/平方米的水平,但如果按年度和全市土地成交计算则应当没有那么高的水平,应该是在3000-4000元/平方米左右。

    而广州三年前住宅地价大约是在1000-2000元/平方米的水平,按钟先生的公式计算现在的房价最多也是应该在6000-8000元/平方米的水平;而实际上广州目前十区均价已经接近万元/平米,城区最高价位已经高达2-3万元/平方米。

   富力集团董事长李思廉日前也就房价、地价问题发表了看法,他认为:当前的房价超过了大多数人的承受力,有点过高了,希望房价能够稳定些;面粉比面包还贵是危险的,地价过高是有危险的;过去两年出让土地的项目进入市场后,房价定价的高低,仍然要看市场的承受力如何。

   我比较认同李思廉先生的看法,不应当脱离当地市场的承受力来谈论房价和地价。即使是对发展商而言,房价飞速上涨也不是好现象,会导致很多市民有购房需求却买不起房,不利于构件和谐社会。

                              2007年11月30日

  

 

 
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