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韩世同的博客

 
 
 

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广州2007年不动产投资趋向分析(一)  

2007-02-11 19:10:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2006年对广州的房地产市场来说是一个新政频出、楼价高涨、而且充满变化的一年。国家从下半年推出了国六条、国十五条等一系列的新政,而广州住宅价格却不跌反涨,均价达到6373/平方米,同比上涨了24.5%。在这样的环境和条件下,对广州2007年不动产整体市场有哪些影响,这是人们比较关心的问题。现结合广州2007年经济环境和房地产发展的实际情况,对各类不动产投资的市场状况和趋向分析如下:

l      住宅

普通住宅 前几年选择一手的普通住宅作为投资工具的买家不多,主要是因为楼价比较低,租金回报又不高,再加上房屋不断贬值,实际上对投资者是得不偿失的;但近三年广州房价处于处于不断上涨的态势,2004年涨幅为18.8%2005年涨幅为10.7%2006年涨幅为24.5%2006年均价6373元与2003年均价3888元相比,升幅高达64%。在这种情况下,一手普通住宅的投资型买家也比较多,但更多的是自住和投资并重的混合型买家。不过,由于房价上涨幅度比租金涨幅大,目前一手住宅的升值空间已经不大,投资回报也有所下降,投资类型的买家也有所减少,主要以自住型和混合型买家为主。而且,目前市场中小户型和中低档次的楼盘很少,鲜有超值笋盘面市。

二手普通住宅是许多不动产投资者的首选,这些投资者一般选择面积比较小、地段比较好的房改房和早期商品房作投资用途。尤其是对房改房比较情有独钟。因为房改房购房的成本比较低,业主通常因为换房急于套现才会出让。广州市的淘金路一带和天河区一带的小户型房改房是比较具有投资价值的,但现在已经很少卖盘放出。即使放盘也由过去的4000-5000元左右的单价,提升到7000-8000元左右;租金回报率以前6%-8%,有些可以达到8%-10%,现在也下降为4%-5%左右。目前市场比较流行将大中户型改成多个单间出租,这样可以提高出租回报率。

而在楼价一涨再涨、利息一加再加情况下,广州一手市场还推出一种双套型住宅,例如荔湾区中山八路荔景苑为适应消费者的置业需求,将一套96平方米的三房单位修建成一套62平方米的二房一厅和34平方米的一房单身公寓。购买96平方米一套住宅,既可以自住,又可出租。因此,这种住宅能够适应和满足购房消费者宜居宜商的需求和特点,可以适应三种类型的需求:一种是完全投资型,两套都用于出租,两个小户型比一个大户型容易出租,租金总额也要高些;一种是投资为主型,住小租大,主要靠租金收入来供楼;还有一种是自住为主型,住大租小,租金是收入只是帮轻和减低供楼压力。这三种都可以在一定程度上达到以楼养楼、买楼防老的目的。但这种自住和出租混合的楼盘,在管理上要求较高,否则会影响居住环境和质量。

(待续)

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