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韩世同的博客

 
 
 

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广州2007年不动产投资趋向分析(二)  

2007-02-13 07:05:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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l       公寓

商务公寓是目前广州楼市比较受关注的投资产品。最早的商务公寓是世贸中心附近的两栋公寓,曾创下800美元/平方米的售价,但这些公寓的商务特征当时还不是特别明显。近两年商务公寓与普通公寓或住宅的区分越来越明显,商业物业的特征也越来越明显,商务公寓已经逐渐成为一种专门的投资产品,主要是指专门为国内外商务人士提供居住服务的建筑。一般为外籍人士服务为主的称之为国际公寓,而以国内人士服务为主的则称之为商务公寓或外贸公寓。

目前,广州比较适宜发展商务公寓的区域除了珠江新城外,还有琶洲会展中心一带、萝岗科学城一带和南沙大工业园区一带,这四个区域的产业发展将为广州商务公寓的市场发展提供十分广阔的发展空间。对于地处商务中心地带和高校附近的单身公寓或者适宜出租小户型单元,尤其是酒店式管理的国际公寓是具有较高投资价值的。如位于珠江新城的富力爱丁堡、阳光礼顿和铂林国际公寓都十分受到市场追捧,公寓价格也不断飙升达致15000-18000/平方米,现在有所回落,如好世界公寓1.2/平方米和富力史丹尼1.28万平方米。

l       高档住宅

市区豪宅 资金比较多的不动产投资者一般比较喜欢选择高档住宅作为投资工具,如前几年天誉花园、荟雅苑、都市华庭,甚至新大厦和中信广场公寓,最受买家追捧的是位于天河北的怡园业主和租客基本都是外籍人士,房价和租金价格一直保持在较高的价位。近两年珠江新城的高档住宅楼价屡创新高,誉峰推盘价最高达到20000/平方米,中海观园等也都在14000-15000/平方米左右。但这类买家相对比较少,因为高投入、高回报必然也带来一定的高风险。

别墅

前几年,广州的别墅投资市场并不景气,甚至一度极为低迷。但由于2003年国土资源部发布了第45号令限制别墅开发,从而使低迷的别墅投资市场重现生机。尤其是2004年以来,实行宏观调控政策,资金和土地供应受到限制,广州的别墅投资市场才开始显得十分活跃,别墅的存货也日渐稀缺,别墅价格也不断上涨。但与开发市场有所不同,别墅的投资市场,虽然价格看涨,但区域的差异性也很大,别墅的档次和价位差别也很大。而且,目前别墅投资市场已经进入高价位的行情,高档别墅的升值潜力已经充分释放,未来的升值空间已经不大。虽然别墅暂时还没有贬值和降价的压力,但如果现在入市买入高价的别墅,将来升值和获利的空间是不会太大的。

目前广州别墅的买家大多是自住或自用型买家,真正的投资性买家其实并不多。原因在于别墅投资的金额比较大,投资回报期长,投资风险比较难控制等。真正在别墅市场投资获利的主要是混合型买家,这类买家并不是以自住或自用为唯一目的,而且大都有其他固定居所,因此其购买的别墅物业可以随时易手转让,否则即使价位升得再高,对那些自住和自用型买家而言,也只是纸上富贵,是比较难变现和兑现的。比如,现在二沙岛上只有金亚花园、新世界棕榈园、宏城花园、花城苑等楼盘,而随着政府对别墅用地的限制,二沙岛的别墅也开始成为抢手货。有业内人士估计,二沙岛别墅的二手售价将有可能达到2.8—3万元/平方米;而二沙岛别墅的租金价格也较高,180多平方米的单位月租金一般都在800—3000美元之间。但即使如此,这些别墅的价值还是未能达到当初开盘时的价值,不过与前些阶段别墅市场低迷时的价位相比,的确是有很大升值,只是并没有太多投资者在低价位的阶段入市,因此真正投资别墅获利而的投资客并不多。

目前最具升值潜力的近郊别墅主要是广州东部萝岗科学城一带的高档别墅,档次高、数量少。而华南板块,目前一手别墅开发量很少,二手别墅价格也已经处于比较高位,升值的潜力和空间不大。花都、南沙的别墅未来是有市场的,但目前这些区域的产业还处于发展的初期阶段,对别墅的需求还不大,长线投资是可行的,但短期获利的机会不大。远郊别墅,如从化、增城、清远和南海等区域的别墅,目前别墅价格虽然不高,但由于缺乏产业的带动和支持,升值潜力和空间不大

此外,广州市区的老别墅升幅也是较大的,主要集中在华侨新村和新河浦,这两个区域的别墅货量虽不多,但却有不少客人求购。其中,新河浦较受欢迎的别墅主要集中在新河浦、达道路、龟岗等路段。目前广州一手别墅大多是以每平方米来定价,而广州很多在售的二手别墅却大都以每栋或每套为单位出售,因此购买别墅时不必过分强调每平方米均价,而应当强调整体环境与产品质量和个人的感受。

(待续)

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