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广州2007年不动产投资趋向分析(三)  

2007-02-14 09:58:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州2007年不动产投资趋向分析(三)
 
      商铺
街铺 作为私人不动产投资,大卖场商铺的买卖和包租是难度很大的,比较传统的做法是选购街铺,而且多为店面较小的商铺。广州人有“一铺养三代”的说法,可见人们对投资商铺是情有独衷的。但由于前几年旺地商铺就已经被炒得过热,升值和赢利空间不大。如天河北路的临街商铺售价3年前就达到每平方米5-6万元,非临街亦在每平方米3-5万元之间,现在也差不多。这种当红的铺位的投资比较大,如果决策不当可能会蚀本。而前几年推出的中型商场天河区的中泰国际广场、东山区的新裕大厦、越秀区的广百新翼,荔湾区的康王商业城、名汇商业大厦,海珠区的万国广场、海珠城广场等这类中型商业物业,近几年则有些更大型的正佳广场和正在兴建太古广场,对这些大中型的商场,主要是国际基金和大型资本财团会比较感兴趣。小本经营的投资者最好不要碰,应当选择力所能及,又有一定商业前景的集市型商铺作投资,比如象状元坊、流行前线这一类的商铺投资。但近期大型商业物业的运营也已经倾向于只租不售的单一产权模式,事实上也只有这种运营模式比较适合大中型商业中心的发展。而对于发展商返租的商铺,私人投资者应当特别谨慎,因为发展商为了吸引买家往往会以较高的回报做诱饵,返租期一过实际租金回报没有那么高,买家就会觉得上当受骗。但带真实租约出售的商铺又另当别论,因为真实租约只要不是伪造的是可以反映市场的真实价值的。
 近期天河北一带将有四大商业项目同时招商或准备招商,这四大商业项目是东站的天汇城、中石化大厦裙楼柏西商都、体育西路工防工程的天河又一城和体育东路的丽珀SOHO,其中前三个项目都是只租不售的商场,而丽珀SOHO正准备对外发售。天河又一城将于明年“五一”开业,是投资3亿元兴建的体育西路、天河路公共人防工程首期,总面积约8500平方米,将以休闲时尚为主题。目前已引起NIKE、KAPPA、LEE、LIVES、PUMA、星巴克、麦当劳、肯德基、卡西欧、米奇等国内外知名零售品牌,意向认租商铺已超越商场租赁面积40%以上。柏西商都则定位走高端路线。该商场共4万平方米,地下负一层租赁均价约180元/平方米,商场首层租赁均价约500元/平方米,二楼租赁均价300元/平方米,三楼租赁均价为200元/平方米,预计今年10月前开业。丽珀SOHO位于体育东路体育中心东门对面,计划今年5月开业,是目前天河北一带罕有的产权商铺。该商铺临街面前后长达60米,总建筑面积约2800多平方米,定位为天河北白领时尚品牌购物基地,商场内分三大时尚分区,预计销售均价约3.8万元/平方米,其间隔以5-25平方米的小面积单元为主,最低二三十万元就能投资一间。
小区商铺  小区商铺是近些年才比较受人关注的投资产品,以前许多生活小区的商铺是业主自行改建出租或出售的,很不规范,也难以成行成市。现在小区商铺已经成为私人不动产投资的一种主要对象和工具,广州的小区商铺之所以如雨后春笋般涌现,主要原因是其稳定的客源和相对低廉的价格受到了众多商铺投资者的青睐。但有些人以小区商铺的投资形式,可以实现资本的增值和获得较高的投资回报;而有些投资者却以同样的形式,抱着试一试的心理购买小区的商铺而失利;这说明小区商铺投资也同样是很讲究技巧的,同样要具有理性的眼光和准确的判断。
 
      写字楼
目前广州市将写字楼作为私人理财工具的情况并不多,而且广州市写字楼市场上世纪曾经经历了近十年的低潮,近几年才开始有所好转。但经济的发展和变化,写字楼也逐渐成为私人理财和不动产投资的理想工具。不过,写字楼市场受需求影响较大,价格和租金通常是被需求拉动的;而商铺和住宅的价格弹性大于需求弹性,需求往往被价格所带动。
近期上市及即将上市的写字楼新项目至少有五个,分别是位于中信广场东西两侧的耀中广场和天誉金融大厦,天河北路的金海大厦、由中诚广场盘活的中石化大厦,还有广园路对面的侨英花园北岸商务写字楼。这些写字楼定位各异,面向中高低档不同层面的消费群。目前开始对外招商、只租不售的天誉金融大厦,以及已开始全面租售的耀中广场,定位都较高,目标看准大型跨国企业。而由中诚广场盘活、改名的中石化大厦,已开始启动招商前期工作,目标客也以大企业为主。相比之下金海大厦定位于中高档,以IT企业、高科技企业等为目标。侨英花园“北岸商务”商务式写字楼则定位为天河北CBD核心圈的新锐企业成功首发站、中小企业创业基地。价格方面,一些新写字楼因为产品设计新颖、配置高,价位已直逼中信广场,如天耀中广场目前的售价在1.2万-1.5万元/平方米左右。侨英花园北岸商务与之相比均价较低,约9000元/平方米。
 (待续)
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