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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

琶洲旺地不适宜用于发展新社区  

2007-02-25 09:01:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州市城市规划局的网站规划在线2月14日公布了琶洲新社区设计竞赛的内容和要求:为构建和谐社会,完善社会保障体系,广州市政府决定在琶洲建设新社区。琶洲新社区旨在为广州市民提供价格优惠、环境较好、配套完善的居住小区。为使该小区规划设计质量能达到较高的水平,特举办琶洲新社区规划与建筑设计竞赛。竞赛业主单位为广州市土地开发中心,广州市城市规划编制研究中心、广州市城市规划设计所负责竞赛组织工作。琶洲新社区位于广州市琶洲岛西侧PZA0601地块。用地西紧邻猎德大桥,南临琶洲大道,东距会展中心商务区2公里,北距珠江700米。地铁2号线磨碟沙站位于用地南面500米,交通便利。新社区用地面积55176平方米,总建筑面积143500平方米,人口4592人(具体指标以竞赛技术文件为准)。

羊城晚报2月15日对此作了报道,广州第二大面积的新社区住宅将落户琶洲,对比琶洲和金沙洲不难发现,琶洲新社区俨然一个“升级版”,该区域受惠于琶洲会展的辐射,这一区片的楼市发展已越来越成熟。新社区房价比周边便宜过半,根据《广州市城市建设拆迁安置新社区住宅管理办法》,新社区住宅基准价格由开发成本、税金和利润构成,其中利润按照该规定以不超过开发成本前四项费用之和的3%计算。而且新社区建设免收土地使用权出让金、配套设施建设费,其他行政事业性收费减半征收。因此琶洲新社区房价将与经济适用房房价大致相同,在3500-4000元/平方米左右。而目前在琶洲区片周边的一手房价,不少已是超过“7”字头。如近期推出市场位于新港东路国际会展中心往东800米的雅郡花园,新房均价已飙升至1.1万元/平方米。新社区与时下高企的商品房价形成鲜明对比。对此,房管局人士表示,基准价格由市住建办拟定后报市物价部门审定后公布。按照规定,新社区住宅的购房人在取得房地产权证两年后,可以依照已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定,将新社区住宅上市交易。根据去年4月颁布的《广州市城市建设拆迁安置新社区住宅管理办法》规定,新社区住宅的出售对象有两类:一是城市建设和改造项目中涉及的属于中低收入的被拆除房屋的产权人家庭,如果被拆除的房屋是该产权人及其配偶的唯一自有产权住宅,且产权人已获得货币补偿但经济仍有困难的,可以申请购买一套新社区住宅,若产权人是农民的,还应当符合国家农村村民建设用地有关“一户一宅”等管理规定;二是城市建设和改造项目中涉及的具有本市户口,且属于中低收入的被拆除房屋的合法承租人家庭,若该承租人家庭在该被拆除房屋列入拆迁范围之前已与房屋产权人签订《广州市房地产租赁合同》并登记备案,且承租人及其配偶没有自有产权住宅的,可申请购买一套新社区住宅。

选址琶洲建新社区太浪费地利

对广州市政府为构建和谐社会,完善社会保障体系,大力发展以廉租房和经济适用房的举措,我表示完全赞同;但对于选址在寸土寸金、以会展业为核心的琶洲来建新社区,我却不敢苟同。我觉得这样做太浪费了,简直有点暴殄天物,似乎政府在新社区建设的问题上有些矫枉过正。众所周知,去年底琶洲PZB1301地块才拍出了10037元/平方米的天价,该地王得主据称是香港老牌地产商南丰集团,现已为开发该地块成立了“广州市展汇房地产开发有限公司”,并于今年1月份交齐地价款,目前正做前期策划、定位等工作,预计明年正式动工,2009年或2010年上市。该项目相关负责人介绍,琶洲地王目前定位为专业性商业项目,73925平方米的建筑面积,将有一半约36962平方米为商场、另一半则为写字楼。业内人士估计,以项目位于新交易会会馆对面的地理位置来看,单销售商场部分就有可能回本。而琶洲新社区的区位与该地块相距不到2公里,本来是最适宜用于发展为会展业配套服务的设施,包括商务、交通、通讯、商检、海关、工商、物流、饮食以及宾馆公寓等,现在却要用于为中低收入来建廉租房和经济适用房,显然是不合常理的。

经济适用房完全可以考虑建在配套齐备的市区

我认为,大力发展新社区建设是好的举措,但选址一定要恰当。我2005年9月曾撰文指出:“经济适用房也完全可以考虑建在配套齐备的市区,因为老城区中生活配套实施齐备,但居住环境和条件则较差,更适合中低收入阶层居住。也许,人们会认为这个建议不现实,因为市区拆迁成本和地价太贵了,建商品房都很难降低成本,又怎么可以建经济适用房呢?其实,这是一个误区,正是因为地价太高,无法开发普通商品住房,才应当采取和运用经济适用房可以免收土地出让金的政策来降低开发成本。那人们肯定又会提出:免收地价?政府会答应吗?减少那么多财政收入,政府是不会答应的。其实,这也是一个误区,因为市区的确是高地价、高成本,而且目前政府也并不鼓励在市区发展商品住房,而将市区全部用来发展商业和园林则既不现实也不经济。最近据说政府将160多块空置地块改建成街区公园,这种做法虽然对美化城市环境有很大贡献,但成本和代价也是相当之大的。如果将其中的一部分空置地块用来开发经济适用房,则既可以解决中低收入住房问题,又可以节省政府开支。因为建经济适用房虽然收不了地价,至少可以回拆迁和建造成本;而建公园和园林不仅收不了地价,连拆迁和建造成本都难以回收。当然,这些经济适用房的建设也必须要符合城市发展规划的要求,不能建成脏乱差的建筑垃圾,影响城市形象和景观。经济适用房比较适宜建成高密度、高容积率、小户型的实用型建筑,但只要在外立面的造型、色彩和线条上富于变化,一样可以形成良好的形象和景观。此外,广州发展经济适用房在人财物等资源方面也是不成问题。如果政府下决心去做,很快就可以发展起来,并且可以带动广州城市建设和发展变化。”这些意见是一年多前提出的,当时在发展经济适用房方面还没有形成目前的共识,现在来看发展的空间和余地更大、更多,比如危旧房的改造,工厂和货运场拆迁改建,都可以考虑用于发展新社区,就是白云新城的建设和规划中也应当考虑适当地建造一定比例的新社区。

应重视广交会更名为广州带来的商机

但作为一个重点发展会展产业的琶洲RBD地区,我认为是不适宜用于建造新社区的,同样道理在珠江新城CBD也同样不适宜保留城中村和建造新社区。我去年12月在“高地价将严重阻碍广州会展业发展”一文中指出:“如果广州能把握和利用好广交会更名的机遇将参展商扩大一倍,那些新来的国际参展商和国内采购商都有必要在广州设立新的机构和派来新的人员,这就是商机,这就是写字楼市场和公寓市场百年不遇的大好商机;但如果不予重视,不加大会展业投资力度,不完善会展业的服务配套,不加强会展期间旅业和交通的整治和管理,广交会也许就只是改个名而已,不会带任何实质性的变化,也不会成为提升广州国际地位和带动广州经济全面发展的新引擎、新动力和新支柱。建议广州市委、市政府要检讨和反思现行的商业地产土地出让制度和政策,也应当反思会展业的发展策略和扶持政策;广州已经将建设国际化会展城市作为2010年的发展目标,但这一目标还只是停留在规划、计划的概念上,并没有落实到具体投资、实施和部署上。我们不能只抓汽车、石化这些传统的制造业和重化工产业的投资和发展,还必须花大力气、投入一定的人财物力在现代服务产业上;在现代服务业中,我们也要认清什么是广州可持续发展又难以替代的行业和产业,不要盲目地步他人后尘,因为在政治、文化、金融和总部经济这些方面广州都是不可能超越北京、上海和香港的,只有在会展业方面我们现在还具有一定的竞争优势,我们应当强化和提升这样的优势和竞争力,并使之成为广州国际化城市的核心竞争力,这样才有利于提升广州国际化城市的地位和作用。”

让改革成果也惠及广州百姓

最近新华社记者以“让改革成果惠及百姓”为题报道辽宁省棚户区改造的经验。辽宁省仅仅用了21个月时间,全省14个城市里5万平方米以上集中连片的破旧棚户区实现了彻底改造,120万棚户区百姓欢天喜地住进了新楼房。1212万平方米低矮潮湿的棚户区在一年多的时间里转瞬消失,6300余座、总计1931万平方米宽敞明亮的新楼房拔地而起,取而代之。多年来,辽宁各级党委与政府一直想解决棚户区改造问题,但有两大难题却未能解开:一是棚改的面积大、数量多,总量高达2000万平方米,人口涉及近200万,而且生活贫困者占到七成;二是改造的资金数额巨大,需要动用几百亿元的资金。辽宁省委、省政府认为,让改革的成果真正惠及到普通百姓,是振兴的出发点与归宿点。要把棚户区群众最困难、最直接、最迫切需要解决的居住问题作为头等大事来办。于是,棚改被列到了全省“1号工程”重要的位置上。2005年3月16日,辽宁省委、省政府下发《全省城市集中连片棚户区改造实施方案》,迅速打响了棚改攻坚战。棚改把辽宁“逼”出了一种资金筹措新模式:“市场化运作,政府兜底”。这次棚改测算全省总投资需要近200亿元,除国家支持和国家开发银行提供的贷款外,尚有100多亿元的缺口资金,都是凭市场化运作想方设法挣来的、节省的或筹集到的。在棚户区改造过程中,辽宁出台了比经济适用房更加优惠的棚改搬迁政策,使老百姓得到了实惠:拆一平方米旧房,还一平方米新房,不收差价;在标准内增加面积,每平方米交600元至800元。一些特别困难的人不用交钱或只交几千元也能搬进新家。对交不起增加标准面积款的困难户,辽宁还采取先允许入住,待还清增加面积的房款后再予产权或小额借贷救助等办法,照顾特殊困难家庭能及时住进新房。凤凰卫视最近也报道山西省于幼军省长狠抓棚户区改造、为民众解决住房困难的访谈。对比,辽宁和山西,广东和广州的条件要好很多,但在城市改造等方面却存在不少差距,应当借鉴别人好的经验迎头赶上。

此外,广州市有关新社区的管理规定和办法与目前新形势的要求也已经不完全适应了,比如两年后可以出售的规定以及适用对象仅限于拆迁户等,应当尽快出台新的经济适用房和廉租房以及限价房的管理规定,以规范和促进住房保障体系的完善和发展。
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