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韩世同的博客

 
 
 

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物权法与物管条例不应混为一谈  

2007-02-27 20:21:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——广东电视台今日关注关于物权法访谈纲要

 

l       为什么要立物权法?

我认为,物权法的立法意义在于:明确公权与民权(私权)的责、权、利。过去全民所有制混淆公权与私权的界限,而今天在国家拥有土地所有权的条件下,民生的物权如何得到合法的保障,这才是物权法立法的关键。因此,现在人大对物权法的审议具有划时代的象征意义,而且其政治和社会意义远比其司法意义要大。

 

l       为什么物权法七审都未能通过?

我认为,主要是两方面的问题,一个是意识形态方面的问题,因为物权法突

破从法制上保障私有物权的禁区,必然会引起一些保守观念和利益集团的反对和阻扰。这种情形与当年设立股市时,突破私人占有生产资料禁区所遭到的反对和阻扰十分相似;二是过于纠缠于物业管理的细节和纠纷,将物权法与物管条例混为一谈,这一点下面将进一步探讨。

 

l       物权法与物管条例不能混为一谈。

我们要看到的是物权法不等于物业管理条例,不应当解决具体的物业管理方面的问题,只要设定原则和方针即可达到其立法意义。因此,我认为物权法的立法意义并不在于规范物业管理方面的问题。而现在物权法的立法现状,显然有些将这两者混为一谈了。我们现在除了要进行物权法的建立,还应进一步完善物业管理条例。我认为物业管理条例应当由全国人大立法和修订,现在当务之急是要解决最有争议的三个问题:维修基金、公共物权和业委会法律地位。

 

l       维修基金缴交、使用和监管的办法应当重新制定。

现在维修基金的收法、对象都是存在争议和矛盾的、地方立法和国务院条例打架,建议将一次性2%缴交改为在物管费中提取,同时要争取所有商品房和房改房、私房的维修资金问题,而不能头痛医头、脚痛医脚。过去的老房子更需维修,如何从立法上加以解决,也是必须考虑的问题。

 

l       如果按套内面积售房公共物权应当归属投资者。

我认为公共物权的问题主要是因为公摊造成的。如果取消公摊,只按套内面积销售,权属关系就不会混乱。楼宇和小区的公共物业,业主有使用权,而物权应当归投资商,除非另有约定。打个比方,我们不能因为买汽车的款中包括厂房车间设备的投资公摊就要求拥有车厂的产权,这是不合理的。同样的道理,开发商投资建立整个小区,如果不销售就应当全权自营拥有;如果只销售住房而不含公摊面积,业主应当无权追索其产权和收益;如果有公摊则是应当共同拥有的,但这在管理上会更加困难,因为目前业主自治的素质和能力还不具备,可能会更加混乱(如出现多个业委会等)。如果凡是同一建筑的公共部分都视为共有物业,那车位、商铺也会出现产权纠纷,这显然是有违市场经济和商品经济的法则的。

 

l       业委会应当向自然人一样天然地拥有合法的法律地位。

我认为业委会合法地位也是应当明确的问题。现在每个自然人都有合法的法律地位和权利,业委会也一样应当拥有,这是无庸质疑的;但对业委会的权限要加以规范和约束,使之制度化。不过,现阶段业委会还不具有自治的能力、条件和素质,目前管理好的小区还是由大业主开发商管理的占绝大多数,目前国内好像尚无业主成功自治管理的先例。建议先健全和完善业委会制度,象工会和居委会一样先强制性建立起来,并不断让其发挥配合协调的管理职能和作用,再逐步过渡到业主自治。这方面可以参考新加坡和香港这方面的先进经验。

 

l       物权法只须对物管问题作出原则性和方针性的规定即可。

我认为维修基金、公共物权和业委会法律地位这三个问题都属于物业管理条例解决的范畴,而不应该象现在这样在物权法中来加以具体规定。物权法只要对这几方面问题作出原则性和方针性的规定即可。

 

                                     2006227

 

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