注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

今年楼价究竟是涨12%还是降1.6%?  

2007-02-05 08:50:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

今年楼价究竟是涨12%还是降1.6%?

——2007年广州市商品住宅价格预测

今年即使不涨不跌,年度均价维持在年初的水平,那全年的均价也要比去年年度均价高13.84%。也就是说如果按年度均价预测增加12%,即年度均价为7073元/平方米,这一均价实际比去年12月的7189元/平方米要低1.6%。

   广州发改委等部门撰写的2006-2007年广州经济社会白皮书预测:2007年广州房价上涨的压力仍较大。主要原因有三:一是受2006年宏观调控政策影响,造成大户型产品“稀缺”,导致大户型商品房“奇货可居”;二是大量小户型住房建成并推向市场要有一定时间;三是对过去已审批但未取得施工许可证的项目进行重新审查,在一定程度上影响了2007年商品住宅的后续供应。广州市各中介机构近期也都有对2007年楼价走势作出预测,中原地产认为今年存在降价的可能,经纬认为今年楼价涨幅15%-18%;而在这些预测中比较系统和全面的是合富辉煌市场研究部作的2007年楼市预测:上半年成交量将继续萎缩,下半年如果能出现如双限双竞项目或中小户型项目增量供应市场,成交量有可能回升;2007年上半年楼价将保持惯性上升的走势;下半年受政策、成交量及产品供应结构的影响,升幅放缓,预计2007年广州市住宅价格的合理涨幅为12%左右。

(一)

为什么对广州楼价的预测会出现截然不同、差距颇大的预测结果呢?主要有以下三个原因:

一是标准不同,按年度均价比较和月度均价比较,是大不相同的。比如按2006年一手十区全年住宅成交均价为6315元/平方米(也有报道为6373元/平方米),而2006年一手十区12月住宅成交均价为7189元/平方米,这两者之间本身就相差13.84%,也就是说今年即使不涨不跌,年度均价维持在年初的水平,那全年的均价也要比去年年度均价高13.84%。也就是说如果按年度均价增加12%,即年度均价为7073元/平方米,这一均价比去年12月的7189元/平方米要低1.6%;而如果按月度均价增加12%,由7189元/平方米增加到8052元/平方米,两者的均价为7620元/平方米,比去年均价6315元/平方米要高出20%。因此,对楼价的预测最好能说明是按年度均价还是按月度均价为基数,否则就无法作出准确地判断。还有就是年度均价固然比较可以表达较长时段的平均价格的状态,但却与月度均价之间不具可比性,而且偏离值有时也很大,比如2006年年度均价与12月月度均价就相差13.84%。最好能在分析和研究中引入移动年度均价的概念,即2006年均价是该年度1月-12月期间的均价,而2007年1月的移动年度均价是指2006年2月-2007年1月期间的均价,并以此类推,这样每个月份的移动年度均价就可以与上年度的均价作比较,并从中观察其变化和趋向。

再就是目前对楼市的预测的方法不统一也不科学。其实,以目前的方法和手段对楼价走势是无法准确预测的。因为影响房地产的因素很多,使楼价上升的因素并不只是因为供求或成本的变化。人们一般只看到表面的市场的因素,如供求和成本等直接因素的变化,而对政策影响却难以观测和预见。比如,对房地产影响最大的三方面的政策就有:土地政策、金融政策和税收政策;而金融政策又包括提高银行准备金率、控制房贷规模、提高按揭门槛和加息等具体措施,即使是加息的次数和加幅对房价的影响都是十分不同的:加一次和加三次、每次加0.27%和每次加0.5%对房价影响也都是大不相同的。要想精准明确地作出预测和判断,几乎是不可能的事情。

还有就是影响楼价的一个主要因素是人们的对楼市的心理预期。目前楼价的定价方式主要有两种:一种是成本定价,一种是认知定价。前者不用多说大家都清楚,主要是地价、造价和税费加上合理利润,当初广州楼价触底回升时发展商强调的就是建材涨价的因素;而后者大多数人可能并不了解,主要是由消费心理、供求关系和楼市预期来决定的,是取决于人们的主观认知的。也就是说,如果人人认为楼价要涨,楼价必然会涨;而人人都认为楼价要跌,楼价也必然会跌。这完全取决于消费者对楼市的预期,而基本上与成本、利润没有直接关系。这也是为什么开发商现在涨价并不太强调成本而更多地是说需求刚性的原因。而很多时候甚至不需要所有人都认同,只要有一个人或一个企业认同,价格就可能被确立。这种认知定价的特殊现象和性质,在拍卖场上最容易得到体现,因为只要有一个人举牌就可以达成最高的拍卖成交价,这也是为什么有些地价可以被人为操控的主要原因。成本定价主要是在买方市场、即供过于求和消费者话事的情况下起主导作用;而认知定价则在卖方市场、即供不应求和商家话事的情况下才起主导作用。要是楼价回落首先要改变人们只涨不跌的心理预期,要防止因楼价过高导致崩盘暴跌而引发房地产和金融危机,促使房地产重新回到健康的发展轨道和状态,促使楼价逐步回落到合理的价格区间。

 

(二)

广州的房地产市场一直被认为是市场化程度比较高、比较理性化的市场,但2004年以来,广州的房价也如脱缰的野马般急剧飞涨。2004年住宅均价涨幅为18.8%,2005年涨幅为10.7%,2006年为23.5%,与2003年的均价3888元/平方米相比,2006年均价6315元/平方米的上涨幅度为62.42%。因此,广州的房地产市场已经不能被认为是理性化的市场了。楼价的累计升幅可以作为衡量房地产泡沫和是否过热的参考值,即在同一周期内,楼价累计上涨20-30%,达到普通住宅银行按揭首付标准为“起泡期”;楼价累计上涨30-50%,超过普通住宅银行按揭首付标准为“膨胀期”;楼价累计上涨50%以上,超过非普通住宅按揭首付标准为“高危期”。按这一标准来衡量,广州的房地产住宅市场显然已经进入泡沫极大的高危期和过热期。对目前楼价是否过高、楼市是否过热,一定要做出正确的判断,否则对政府、发展商和消费者都会造成误导。

去年下半年以来国家出台了一系列房地产调控政策,国6条、国15条、住房结构调整、营业税征收延长、限制外资购房、加息和提高按揭门槛、整顿市场秩序、制定住宅建设规划和土地供应计划、发展廉租房、经济适用房和限价房等等,这些政策一直都在不断落实和发生效用。而且,最重要的是目前人们对楼价的预期已经或正在改变,之前没有人相信楼价是会降的,而且认为未来楼价只会涨而不会降;现在,已经越来越多的人接受楼价会降和楼价将降的预期。但为什么今年下半年以来,各种调控政策轮番出台,楼价仅仅出现一些小幅回落后,又居高不下,原因何在?

其实,广州的房价居高不下只是一种表面现象,而实际上去年三季度广州的房价已经出现明显的价格回落、成交下降的状况。近几个月房价出现小幅回升,主要是中高档新货集中上市所引起的;而且目前开发商仍普遍抱持房价“只能升不能降”的心态,一直采取高价位策略,使市场曾一度出现一定程度的有价无市状态。楼市前一段也已经开始出现冰火两重天的现象和先热后冷的现象,即:有些楼盘卖得火爆,有些楼盘卖不动;有些楼盘开盘卖得很好,因为蓄了大批客源,然后陷入滞销。现在的楼市出现一定程度的反弹,主要是因为新政暂停了几个月规划审批,加上工地事件和泥头车事件又不断停工整顿,这些都有可能造成楼市供应的阶段性短缺,除非采取一些补救和应急措施。因此,去年底楼价就已经止跌回稳,继而逐渐形成价量齐升的态势。从阳光家缘网站今年1月成交数据显示:楼市在去年12月全面上升的基础上再次价量齐增,楼价也再创新高,估计与股市利好、中优实施、两会推动等因素有关,加上舆论的推动,促使楼价出现一定反弹。

客观来看,房价居高不下的主要原因并不在于宏观调控的力度,而是在于地方政府和开发商是否愿意采取顺势而动的态度和策略:如果坚持采取逆势而动的态度和做法,最后将会导致楼价暴跌的局面;而如果顺势而动,适当地、小幅地调整价格是能够促使年底楼市出现购销两旺局面的。最近,广州市中心城区和珠江新城小户型商务公寓的开盘价都只有12000~12800元/平方米,受到市场强烈追捧。这一价位比之前的15000~18000元/平方米,已经是有20%~30%的回落了。这说明国家宏观调控的政策已经收到明显的效果,虽然显效有些滞后,效果也还不那么明显。但我们不能操之过急,要有耐心和信心,要相信中央政府和地方政府。广州市长张广宁市长最近也明确表示:“广州的房价现在确实是比较高,政府一直在想方设法把房价给降下来。”

 

(三)

今年广州两会期间形成和产生了新一届市委市政府,市委书记朱小丹表示广州房价调控是有成效的,未来五年住房分级分类保障机制已有总体计划,对中低收入的困难户,政府会提供廉租房和经济适用房。市长张广宁表示今年已经采取加大经济适用房建设和增加土地供应等措施,房价肯定会降下来,起码小户型肯定要降,政府也想房价能达到一般市民能接受的水平。

但业内普遍认为2007年广州房价上半年仍然趋升,下半年中小户型大量推出后房价才有可能出现回落。不过,国家去年以来对房地产市场的调控采取了对症下药、多管齐下的做法。在中央政府层面:主要是用土地政策、金融政策和财税政策来调控,再通过利率、按揭、限制外资购房等政策进行调节;在地方政策层面:主要是制定土地和住宅发展规划,建立和健全住房保障和供应体系,加强市场秩序管理以及住宅结构比例的调整。如果在问责制和对违规处罚等方面再加强一些力度,收效将会更好。

整体来看,今年楼价是应当趋降的。原因主要是广州楼价已经过高,市场缺乏有效购买力的支持,楼价必须回调才能适应和形成市场的有效需求,若楼价逆势而动只会招致更为不利的后果。

其实,即使是合富辉煌关于今年楼价的预测实际上也是趋降的。合富辉煌预测:2007年上半年广州中心城区住宅可售货量约3.5万套,其中新增货量约2万套,与2006年基本持平。2007年全年广州中心城区可售货量也与2006年基本持平,约5.5-6万套,面积约610-650万平方米。合富辉煌认为:2007年将是政策落实年,政府对房地产市场的调控力度将继续加强,加上楼价与市民支付能力的差距拉大,预计楼价增幅将有所减缓。预计2007年广州市住宅价格将在6800-7500元/平方米区间运行,全年的涨幅为12%。如前所述,如果按2006年度均价6315元/平方米增加12%,即预计2007年度均价为7073元/平方米,这一预测的均价比2006年12月的7189元/平方米要低1.6%。

 

但要期待今年楼价有大幅回落和下降也是不现实和不切合实际的,因为即使要维持到去年的均价水平6315元/平方米,实际上也意味着楼价要从2006年12月的7189元/平方米的水平下降到6315元/平方米的水平,这一降幅相当于12.16%,这在目前看来可能性不大。但如果考虑土地增值税清算以及可能加息加税等政策因素的影响,楼价回落到或低于2006年的平均水平也是完全有可能的。

 

 

  评论这张
 
阅读(23)| 评论(10)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017