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韩世同:谁最适合做房产交易的“第三方”?  

2007-02-09 05:31:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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韩世同:谁最适合做房产交易的“第三方”?

——律师导购网就北京叫停房贷律师费引起的争议采访房地产专家韩世同

 

编者按:1月24日,北京市消费者协会、北京市银行业协会、市律师协会发布联合公告,房贷律师费将实行谁委托谁付费的原则,以后个人在申请购房贷款时,银行委托律师调查贷款者的还款能力和贷款资格时所产生的“律师服务费”,不得再向贷款人收取。这样一直以来被认为是银行业“行规”的“房贷律师费”由贷款人支付在北京率先被叫停,据报道北京现已14家银行均表示将加强自律,银行聘请的律师由银行付费,不再转嫁给消费者。而广东银行同业公会方面未对此事做出正式回应。就叫停贷款者支付房贷律师费,我们采访了广州知名房地产专家、律师导购网首席投资分析师韩世同,请他就这些问题谈谈他的意见和看法。

 

律师导购网:北京市消费者协会等发布联合公告,宣布房贷律师费将实行谁委托谁付费的原则,您对“谁委托谁付费”这一原则有何看法呢?

韩世同:我个人对房贷律师费采取“谁委托谁付费”的原则还是比较认同的。现在既然银行能取消房贷律师费,则说明此机制还是不完善的,否则就不存在取消一说了。但我认为问题的关键不是由谁付,而是涉及到房贷及房产交易中是否需要律师及其提供的相关服务。现在律师提供的服务可有可无,也就是说律师并没有起到监管功效,或者说律师基本是缺位、有名无实的,或者是仅仅从事一些可有可无的法律文书工作。这也从一个反面说明,现在的房产交易机制并不完善,交易安全并无保障。我是赞同购房者委托律师,但不应强制委托的方式,而应采取自愿方式并坚持“谁委托谁付费”。

 

律师导购网:其实现在律师在房贷中更多的是一些见证性的工作,“中立”本应是其工作的准则之一。但现在很多人认为律师服务更多的是为银行利益服务,对此您如何看?

韩世同: 律师服务的重点不应仅仅是见证性的工作,更多应是对交易起到监管的作用。就中国的房地产市场来说,买方还是相对处于弱势的。律师所做的工作应偏重于为买方提供保障,而不应单纯为银行的利益服务。但委托律师不应该是由银行来强制性执行,关键还是要使人们意识到律师服务的重要性而自愿委托。

 

律师导购网:现在很多人对房贷中的律师服务有排斥感,您作为房地产知名专家,对律师在房产交易中发挥的作用有何看法?

韩世同:人们对律师服务产生排斥感,更多是来源于现在律师提供的服务并不能真正对其利益起到保障作用。很多人往往都是产生了纠纷才想到律师,但此时交易双方都不可能双赢;即使赢了官司,也要耗费大量的人力、物力、财力。我认为,不论是房贷还是二手买卖,律师作用都不应是越来越淡出,反而应当更加强化和突出,因为律师的法律保障作用在房地产交易中是不可缺少的。香港就是个很好的例子,那里人们对律师法律服务的依赖性很强。现在的关键是如何才能发挥律师的作用,要变事后维权为事先预防,尽量使人们能避免诉讼、纠纷,这点跟你们律师导购的宗旨也是一样的。

 

律师导购网:就律师在房贷中的中立,我们不禁联想起122建设部与央行发布建立存量房交易结算资金管理制度的通知:买房款必须存入交易专用账户,由相关机构监管,交易完成后通过转账划入卖方账户。也就是“第三方监管”。您觉得两者之间是否有类似之处呢?

韩世同: 对于二手交易楼款由第三方监管中的“第三方”其实是有不同意见的。比较主流的有三种:一说是银行;一说是政府;一说是第三方机构。但我个人认为银行和政府都是不适合的。原因主要在于:现行的房产交易模式运做了这么多年,而现在才提出要由第三方来监管,这表明人们对现行的交易模式提出了更高的要求,对自己权益也要求得到更为齐全的保障。这一要求必然需要“第三方监管机构”具备法律保障服务功能,而银行、政府显然不具备这一专业能力。因此第三方机构必须具备法律服务功能机制,否则就很难胜任。其实,律师充当第三方监管将是必然,当然这其中还需要政府、银行、中介的配合。我认为,今后应当建立和形成以律师为核心、接受政府、银行、中介监管和配合的四方结合的监管模式,我认为这是目前国内形势下一种比较好的“第三方”选择。

 

律师导购网:现在广州已有一部分银行取消了房贷律师费,或由银行来支付这笔费用。如广东省农行从去年起就对房贷申请人免除了律师费、省建行则称对律师费采取“谁委托谁付费”,广州是否有可能全面叫停贷款者支付律师服务费吗呢?

韩世同:我认为,广州全面叫停贷款者支付律师服务费也不是不可能。可以说银行叫停律师服务费并没有什么错,因为现在的律师服务是可有可无的。但在银行按揭和二手房交易过程中,律师的服务却是必不可少的。我们倡议的是,消费者要主动利用法律工具和法律服务来保障自己的权益。如何引导买家自愿利用律师服务来维护自己的权益、律师提供的服务如何保障交易的顺利进行,这些都应用制度将其纳入规范管理模式,在这方面香港的成功经验是值得我们借鉴的。

 

                                       2007129

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