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韩世同的博客

 
 
 

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是“以丰补歉”还是“肥上添丰”  

2007-03-15 08:49:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——评万科再次创下广州住宅地王及广州政府的土地拍卖政策

报道: 近日,万科、合生、雅居乐、富力、保利、中海、粤海等9家知名发展商参与竞拍海珠区纺织路1号、江湾大桥以东地段的居住用地土地使用权。广州万科以4.6亿元的总价、比第二名合生报价仅仅高出200万元的微差成功拿下这块烂尾地。该地块邻近中海名都,北侧紧邻大元帅府及规划中的临江绿化广场,东北西三面均可望江。按照广州处置烂尾地执行原规划政策,这一地块将按照原规划建成32层的望江住宅,总建筑面积64956平方米,平均楼面地价为7082元。有报道在介绍该地块周边地价时称:保利康桥18000-20000元/平方米,金海湾、中信君庭均超过23000元/平方米,中海名都二手售价10000-13000元/平方米。

点评:万科拿下的新地王与金海湾、中信君庭和保利康园这些一线江景完全不具有可比性,滨江东一带的一线江景与二线江景价格一般都要相差一倍左右。中海名都与新地王最具可比性,但目前该盘早已经卖完,仅用少量二手成交个案的价位作为参照,显然有失偏颇。目前,滨江东在售的二线江景楼盘有富力银禧、珠光高派和滨江怡苑(芭堤水岸)二期,据我所知这几个二线江景卖得好的均价都不过万,而均价过万的则卖得并不好,说明该区域二线江景楼盘均价在万元以下会比较合理。万科现在楼面地价已经高达7082元/平方米,如果只能按万元以下的均价销售,如何对得起股民呢?如果要以高过万元的均价销售,又如何应对市场存在的风险呢?我现在越来越看不懂万科的战略和运作方式了,其实以万科的实力和运营能力是完全不必刻意充当推高地价的急先锋和二传手的,这方面保利和中海同样是有国营背景的上市公司,做得却比万科好得多。万科根本用不着出此下策高价拿地,而置企业经营于高风险之下于不顾,不知是否是高管激励政策所致还是另有他因?总之,万科作为行业领跑者的形象和企业文化似乎已经被抛弃,而王石董事长当年提出的“超过25%利润的项目不做”,以及“面向新经济、关注普通人”也似乎被遗忘,甚为惋惜和遗憾。

 

报道:广州市国土房管局有关人士近日表示,本次拍地是广州市第六次通过司法途径拍卖烂尾地块。两块地顺利拍卖,至少可解决这两块地900户拆迁户近1700多人的拆迁遗留问题。在确定烂尾地块拍卖所得分配受偿顺序时,政府将优先充分保障被拆迁家庭的权益,政府土地出让收益将放在烂尾地所有债务的最后受偿。同时,考虑到141宗烂尾地块市场价值差异较大,有些地块拍卖所得无法完全补偿拆迁债务的情况,广州市建立了专门的烂尾地处置补偿资金专用账户,将拍卖所得按受偿顺序分配后,剩余部分(含政府土地出让金)存入专用账户,按照以丰补欠的原则统筹用于解决其他市场价值不高的烂尾地块拆迁补偿遗留问题。

点评:广州烂尾楼和烂尾地的问题由来已久,以往政府一直是采取置之不理的态度,甚至明确表示不会拿钱来解决这些问题,结果使得许多被拆迁的业主长期流离失所,苦不堪言。现在,新一届的政府开始关注民生和群众的拆迁遗留和烂尾楼问题,加上楼价上涨也为解决烂尾楼客观上创造了条件,但有关部门在操作上如果方式方法不当,同样会造成适得其反的效果。比如,政府有关部门现在提出的以丰补歉,实际上是为其推高地价的行为掩饰和涂脂抹粉,因为在现在的市场环境下,土地拍卖怎么可能出现歉收呢?有些地块条件不好,当然不可以卖高价,但这并不等于歉收;而有些地块条件好,是否就应该让其拍成离谱的天价呢?全国的两会还没有结束,张广宁市长保证“要使房价降下来”的话音未落,其管辖下的国土房管部门就“用价高者得”这一推高地价的法宝,在“以丰补歉”的幌子下与发展商一起,又一次创下了广州住宅用地的超级天价。我不知道,小丹书记和广宁市长该如何向中央政府和广州市民解释这种表里不一、言行不一的表现和现象?究竟是市委市政府在阳奉阴违?还是那些掌握实权的具体操作部门自把自为呢?希望能水落石出有个明白。

                                             2007年3月15日

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