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对楼价的评判不应当“大细Q”  

2007-03-17 10:16:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——再评万科天价拿地及业内对楼价的评判标准

   昨天,羊城晚报楼市周刊刊登了“7082元/平方米楼面地价直追房价,值?不值?”的报道,广州万科总经理杜晶在签署拍卖成交书后表示,广州市中心江景资源稀缺,这样的江景靓地买少见少,这样的地价是合理的。而著名土地拍卖师陈少湘认为:这个地价可以接受,尽管达到了7000多元/平方米,但并非天价。如今一路之隔的中海名都都早已达到了1万元/平方米的楼价,二手家也达到9000元/平方米,令开发商们信心大增,不惜血本竞拍地块也就不足为奇了。陈少湘称:“该地块可谓市区中心地价的晴雨表,相信好的地块的价格会不断升值。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江也认为:这个价格是物有所值的,市中心地块售价高理所当然。他还分析,万科一向重视品牌,推出的都是精品,估计这个楼盘开发成功后,最高楼价将会达到2万元/平方米。

 

点评:

   对万科杜总的看法,我可以理解,但也有些不同看法:滨江路可以拆建的住宅用地其实还很多,并不像发展商说的那么稀缺,只是缺乏统一的规划、安排而已。目前在售和将售的一线、二线江景项目就有几个,有城建的芭堤水岸、富力的银禧花园、珠光高派、滨江1933、保利康桥、华标涛景湾等。

 

   对拍卖师陈少湘的看法,我认为有几点是值得斟酌和商榷的:一是住宅用地达到7000多元不叫天价,那什么样的地价才能称之为天价呢?二是陈先生称中海名都楼价早已达到1万元/平方米,二手楼价也达9000元/平方米。但据我所知中海名都一手住宅早在几年前已经售罄,售价是在5000多元-7000多元/平方米,这怎么能说是楼价早已经达到1万平方米了呢?三是发展商不惜血本拿下的地,可以做为市区中心地块的晴雨表吗?这样的晴雨表能保证规避发展商和购房消费者不被雨淋的风险吗?

   对合富首席分析师黎文江的看法,我也有一些不同看法:目前二线江景盘过万的楼盘只有芭堤水岸二期,但似乎销售并不太理想;一线或一点五线江景的华标涛景湾二期、滨江1933和即将推出的保利康桥,这些楼盘景观条件显然优于万科拿的地块,但最高楼价目前也好像还没有超过2万元/平方米;万科进入广州以来开发的楼盘目前还是以中档精品楼盘居多,过万的产品并不多,更不要说2万元/平方米的产品了。不知道黎先生凭什么认为万科可以在一个二线江景、内环路旁的地段上开发出最高售价会达到2万元/平方米的产品?而去年4月黎先生却公开表示,珠江新城的豪宅卖2万/平方米的楼价严重偏离市场价值、性价比不高。究竟是因地而异还是有双重标准?会不会有失公允和有些大细Q呢?

                                         2007年3月17日

 

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