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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

加息对房地产的影响犹如“温水煮蛙”  

2007-03-22 09:30:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——对萧大虾加息评论文章的回应和对加息影响的进一步探讨

前天在网上读到萧大虾先生有关加息的评论文章,提到我关于加息对房地产犹如雪上加霜的观点,认为是将加息的作用无限夸大。他认为:目前的楼市还是相当稳定、楼价尚如坚冰一块,连都没见到何来加霜之说呢?对他的评论现回应如下:

我所说的雪和霜的含义,显然与萧大虾先生理解的雪和霜的含义不一样,并不是指楼价的涨或跌。实际是说,对房地产这个行业而言,宏观调控的“雪”已经下得很多了,而加息犹如雪上加霜;对购房的消费者而言,前4次加息如“雪”,第5次加息如“霜”。仅此而已,并无无限夸大加息作用的意思。如果萧先生觉得雪啊霜啊太冷太寒,我也可以换成热乎一点的比喻:加息对房地产的影响犹如“温水煮蛙”。因为,近年来已经是五次加息了,每次幅度虽然都不大,但小幅多频所形成的累积效应亦不容忽视,这一点萧先生也是认同的。因此,每出台一个新政都会如同在“温水煮蛙”的釜底添薪,而发展商和按揭购房者却如同锅中的青蛙一般,对致命的风险并不察觉或并不以为然。

我一直不明白,许多专家对物价指数的上升十分敏感,但却对房价的暴涨无动于衷。甚至有许多专家学者动不动就将房价的涨幅与GDP的增幅相比,认为每年上涨10%以上都是合理的;但如果物价也象房价一样每年上涨10%、甚至20%-30%是否也是合理的呢?去年广州房价按年度均价同比涨幅为24%,而按年底12月均价同比涨幅高达36%,这样的增幅显然是不合理的。现在,许多发展商都不重视继续推高楼价和地价的危险性,其实真的有点像在热水中畅游的青蛙,“不知道死字怎写?”还一个劲儿地自个儿往火中添柴,并乐此不疲。

事实上我并不反对加息,甚至认为不应当视通胀为洪水猛兽。记得经济学家赵晓先生在2004年通胀率达到的5%时候曾指出,物价指数由-3%上升到5%,即物价指数变化幅度高达8个百分点,而利率却没有任何变化,完全没有发挥利率对经济所起的调节和平衡的功能和作用。如果当时的利率调节机制的灵敏度是与物价变化相关联的,现在这种低利率按揭贷款可能早已不复存在。目前,按揭买房者大多没有利率的风险意识,而且长期处于低利率供楼的状态之下。万一在未来的1020年中,利率出现上升到10%以上的情况时,还有谁能承受得住如此高利的按揭贷款呢?而这也绝对不是杞人忧天和危言耸听。因为10多年前利率就是10多厘的,后来经历严重的通缩和8次降息才形成现在这种低利率的局面。如果中国经济再出现通胀,完全有可能回到高利率的状态,这是每个按揭购房的买家都应当认真考虑和应对的利率变化风险。还有就是职业变化或家庭变化带来的风险,也应当引起足够的重视。目前,贷款过热、流动性资金过剩,其中也隐含着对发展商的资金风险,万一这种资金过剩的局面发生变化,开发资金由充裕转变成紧缺,发展商还“牛”得起来吗?晴天要防下雨天,如果缺乏忧患意识,不能防患于未然,企业必难持续长久地生存与发展。

此外,还有几点需同萧先生商榷的地方:一是萧先生既认为“目前的楼市还是相当稳定、楼价尚如坚冰一块”,又认为“两会的召开以及有关官员的放话,让本来就已经敏感的楼市越发不稳定,买家的观望心态再次抬头,加息更会加重这种气氛,”似乎前后有一些自相矛盾;二是先萧先生认为:观望气氛总有消散的一天,在以自住需求为主的广州楼市尤其如此。2006年末满堂红研究部的调查显示:在已成交的案例中,有57.4%的业主认为未来一年广州楼价会继续上涨;而在尚未购买的潜在买家当中,有45.4%的人持同样观点,买卖双方对楼市的积极预期由此可见一斑。这段话中将看涨定义为积极预期似乎并不客观,而以满堂红调查结果来印证则更没有说服力,其客观性、真实性暂且不说,就是这个结果反过来也同样可以印证相反的观点,读者不妨一试;三是萧先生认为经济适用房和自建房的出现不会改变楼市的供求格局,因为按照政策规定,经济适用房和自建房是为解决中低收入群体的住房问题而兴建的,而目前广州商品房市场的销售对象显然不是这一群体。而我认为经济适用房能否改变楼市的供求格局,关键在于其供应量,如果供应量大或者规划的供应量很大,就足以影响整个楼市的格局。前些年香港政府推出8.5万居屋发展计划对楼市造成巨大影响就是一个例证。

   有一点我是认同萧先生的,就是要使楼价下降,除了加息和经济适用房,还有许多工作要做。比如:进一步增加土地供应、进一步完善住房保障和住房供应体系、进一步加强和改进信息披露制度、进一步加强市场监管等等,而不是一个劲儿地增加税负和限制住用地的供应。

                                       2007322

 

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