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韩世同:"七剑"调控 下半年广州房价或将回落  

2007-03-28 22:48:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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张广宁前日主持召开市政府常务会议,审议并原则同意了市有关部门联合制定的《广州市关于加快住房和土地供应,加强住房管理,稳定住房价格若干问题的意见》,《意见》就努力增加住房供给、增加住宅建设用地储备和供给、稳步推进“城中村”和危破房改造、加强市场调控和管理、简化审批流程等方面提出了七条具体措施。广州著名房地产专家韩世同对此发表了自己的看法。

广州市政府这次出台的房地产宏观调控措施,到底是“重拳出击”还是“花拳绣腿”,还有待论证。去年2月份广州就出台过要稳定地价的五大措施和稳定房价的六大措施,希望这次不要像以往那样雷声大雨点小。

政府的态度有所转变

值得提出的是这次政府的态度与以往有明显的不同,以前政府认为房价不高,现在承认“高”了;以前政府认为房价只能升不能降,现在则认为应该降低中小户型的房价。政府的态度、立场、观念以及方法都已经有所改变,这是好的现象。

从七大措施中我们可以看出很多措施都已经进入实操阶段,如增加土地供应、“中调”战略实施、“老城区烂尾地的盘活”等,这就证明这些措施已经不是“花拳绣腿”。

逐条解析

一、不看计划,看实际

《意见》中指出:从2007年开始将连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上,其中2007年供应5.07平方公里,住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米。

但2006年市政府规划总建筑面积要达到850万平方米,实际完成的只有125万平方米,计划跟实际的差距很大,今年能否改变这种状况还有待观察。

二、住房保障 切忌“病急乱投医”

《意见》中指出:加快政府保障型住房建设,切实解决中低收入住房困难家庭的住房问题。

对于住房保障,以前政府不让说也不让做,现在让说让做了,但是存在争议。比如什么叫做新社区?为什么不能直接说是经济适用房?新社区原先是为搬迁户解决住房问题的,而现在的廉租房又仅仅是提供给双特困户的,目前还没有真正面向大众的住房保障体系,既无标准,也无详细的规划。我认为应该优先发展面向公众的经济适用房,而不能只针对特殊团体和企业。政府完全有能力解决社会的住房保障问题,不要依靠特权单位等其他力量来建,切忌“病急乱投医”。

为什么限价房没有着重提出?

《意见》中对于限价房没有着重提出。广州的“双限双竞”“三限双竞”都是非常好的措施,但是现在据说金沙州限价房项目开发商不能进场,由于手续不完善等原因而开不了工,这是个严重的问题。在“五年规划”中限价房的比重很大,但是这次未提及应该是一个奇怪的现象。

三、防止个别住宅项目的地价推高整体房价

《意见》中指出加大闲置土地收回力度,盘活再利用存量土地,增大老城区居住用地供应量。2007年,将公开出让16宗居住类闲置用地,规划建筑面积102.96万平方米;通过司法拍卖和公开出让盘活再利用16宗烂尾地,规划建筑面积32万平方米。合计在老城区增加供应建筑面积135万平方米、约1.5万套住宅。

这是一个好现象,但是要防止某一处土地或房子把地价和房价整体推高的现象。比如这次万科拿的江湾地段的地价就很高,上次金沙洲的地价也很高。

四、危房改造无成功案例

《意见》中指出加快推进老城区改造,改善人居环境。要围绕实施“中调”战略,政府主导,引入多种社会力量,加快城中村和危破房改造步伐。2007年完成22.8万平方米危破房改造任务,并启动荔湾、越秀、海珠区三个地块共17.65万平方米旧房连片改造项目。

目前在广州还没有危房改造成片成功的先例和模式,能否奏效还有待观察。

五、加快用地和房屋建设审批,加快住房供应

政府的确要改善工作方法和效率,避免任意停工的事件发生,注重平时监管。海珠城广场塌方事件引起的停工检查,地产新政造成4个月停止新项目审批,以及大学城工伤和泥头车事故都要停工整顿检查,这对住宅建设进度都会造成影响,也容易成为发展商哄抬楼价的理由和借口。

六、改变土地拍卖和住宅销售模式

《意见》中指出开展房地产市场专项综合整治行动,创造公平竞争的市场环境和规范诚信的市场秩序。

现在没办法定义什么叫恶意哄抬房价,什么叫囤积房源,调控的关键在于改变销售模式,取消内部认购,不许征收诚意金。对于拍卖土地也应该取消价高者得的竞拍方式,而应采取“竞中制”,谁接近最中间的数值谁得,这样就可以避免地价过高的状况,而且任何人都不容易做手脚。

七、错误预测容易造成误导

《意见》中指出加强宣传引导,创造良好的舆论氛围。要大力宣传政府稳定房价的工作思路、措施和决心,增强政策透明度,全面、及时、准确发布土地出让、商品房供应量、基准地价、基准房价等信息,引导群众树立正确的住房消费观念,促进市场理性发展。

过去有领导官员讲楼价还要升的时候,没有人站出来反对,现在张广宁市长提出要降房价反而有很多人出来抵制,这是很反常的现象。政府过度地干扰房地产市场的发展运作固然不好,但是现在政府并没有过度干预。而在信息公开方面还有很多工作要做,因为楼市的预测和信息发布制度远比股市的要差,错误的预测和信息容易给市民造成误导。

下半年广州房价有可能回落

我认为在加息、土地增值税等一系列调控措施下,下半年广州房价有可能回落,如果中心城区的房价降到5000元/平方米-6000元/平方米,就会使更多的人有能力买房。我认为只要把这些措施切实地落到实处,房价没有不降的道理。房地产市场就像一个气球,越吹越大的结果只能是破裂,我们应该让其慢慢回落到一个合理的区间,才能使这个行业稳步、持久和健康、有序地发展。

                                2007年3月28日

 

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