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韩世同的博客

 
 
 

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新动向:披露发展商违法售楼的8项霸王条款  

2007-03-31 07:11:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   昨天下午,我到广州开发区参加律师导购网举办的网友团购见面会,到场的还有律师导购网CEO唐宁总经理、总法律顾问彭清正律师和周百灵律师。会上律师导购网的陈松律师介绍了他日前到增城新塘看盘的情况,他谈了对广园东板块新近开盘的某大型楼盘的观感和看法,并着重提到该楼盘的商品房买卖合同条款有许多地方都是明显的霸王条款。该盘合同条款存在的主要问题具体表现在以下8个方面:

一是样板房不作为交楼和处理争议的依据;二是外墙所有权归全体买受人所有,但广告等经营收益权归出卖人;三是不可抗力包括“停水、停电”;四是装修不合格,收楼当天书面提出异议,不得拒绝收楼;五是只要出卖人出具有效之竣工验收合格证明文件,买受人不得拒绝收楼;六是开发商超出约定期限不能办理房产证,每天支付万分之一违约金,买受人同意不解除合同;七是因出卖人原因导致解除合同的,出卖人10日内无息退回房款。之前条款约定因买受人原因导致解除合同的,买受人需支付违约金并赔偿损失;8是小区空地的车位归出卖人所有。

   我认为,这些条款都是严重违法的霸王条款,在很大程度上违反了合同法、民法和物权法。比如:外墙等所有权归业主,但广告等收益经营权归出卖人以及小区空地的车位归出卖人所有这两项条款,就是明显违反全国人大不久前通过的物权法。虽然该法要10月份才正式生效,但内容和条款已经公布,发展商如果认为只要该法没有生效,就可以继续无视购房者的权益,那就大错特错了,因为这样明显侵权的霸王条款是不会受到法律保护的,如果打起官司发展商输的机会很大;再就是不可抗力的条款包括“停水、停电”这一个霸王条款,周百灵律师指出这是违反民法的,因为民法已经明确规定了不可抗力条款的范围和内容。陈松律师则觉得:有竣工验收合格证则不得拒绝收楼这条风险太大,容易造成其违约冲动。尤其是装修多数是另外发包的,很难管理;买方被解除合同需付违约金,卖方违约只需无息退款,不公平;而且外墙这一条是自相矛盾,所有权包括收益权,不攻自破;还有样板房不做为争议的依据,换言之消费者只有义务没有权力,而发展商只有权益而没有义务。这样的条款公平吗?合理吗?合法吗?

   我见过许多无耻和不讲道理的发展商和霸王条款,但无耻和不讲道理到这种地步的发展商和霸王条款,我还是闻所未闻、见所未见,这回也算是开了眼界。尤其是如此严重、粗暴地无视法律和践踏法律的行为,几乎是前所未有的。不过,就是这样的霸王条款,也是可以取得合法地位的。据彭清正律师介绍,如果消费者主动放弃自己的合法权益,接受和认同发展商自行开立的不平等、不公平、不合法的霸王条款,所签订的商品房买卖合同同样是具有法律效力的。可悲的是,许多消费者竟然连这些合同条款看都没看,就要赶着去签认购书和交订金。一旦购房者先签了认购书,然后就要在规定时间内签买卖合同,到那个时候购房者是根本没有机会与发展商论理和修改合同条款的。还是一个硬道理,团结起来就有平等的谈判地位,如果组织团购即使认购了也可以谈,不用担心订金会被没收。

   但我还是有一点想不明白,就是为什么增城的发展商可以这样来对待广大的消费者呢?难道他们那里没有王法吗?难道他们不明白“多行不义必自毙”的道理吗?难道就真的是“山高皇帝远”,可以“和尚打伞无法无天”了吗?希望国家和省市有关部门和媒体对此加以监督追查,如果情况属实,应当及时予以纠正和严厉处罚。

 

                                   2007年3月31日

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