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韩世同的博客

 
 
 

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有“价量双降”才会有“量升价降”  

2007-04-16 11:53:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州国土房管部门公布的《2007年3月广州市房地产市场分析》显示:广州十区一手住宅今年3月出现较大降幅,均价从2月的7729元/平方米下降到7029元/平方米,每平方米下跌700元,降幅为9.06%;而中小户型方面更是比2月下降887元/平方米,降幅13.9%。

对此,有媒体认为这次楼价下降说明“广七条”起到立竿见影的效果。但也有媒体认为这种见解明显相当业余:房地产业的建筑周期决定,一个政策的成效,必定在其提出后的两年内才能彰显。张市长承诺的每年5平方公里土地供应,现在还没兑现,因此只能起到令市场观望的心理作用。“广七条”让市民产生了观望情绪,这些都导致需求减少,而在供给结构方面,新城区成交数量的增加,也有力拉低均价。但这些因素都不构成楼市最重要的利好,因为与广大市民最利益攸关的供应量并未提高。只要供应量得不到提升,成交量处于萎缩状态,说明买到房子的市民还是少数。因此价量双降没什么值得高兴,关键是要“量升价降”。

而我认为,尽管目前的“价量双降”没有“量升价降”那么利好,但我还是愿意附和那种“明显相当业余”的见解——楼价下降是“广七条”立竿见影的效果。尽管这种效果目前还仅仅是来自结构性引起的、表面上的变化,但也极有可能是市场将要出现逆转变化的一种先兆或一个开端。老子云:道生一,一生二,二生三,三生万物。如果没有这种结构性变化的“价量双降”的“因”,又怎么可能一下子就出现“量升价降”的“果”呢?

其实,改变消费者心理预期是完全可以收到立竿见影效果的。我曾经对政府官员和舆论导向对楼价变化的影响进行过观察和分析,发现两者是紧密关联的:政府官员和舆论导向认为楼价要涨,楼价就真的会应声而涨;而政府官员和舆论导向认为楼价过高、不宜入市,楼价就会有所回落或回稳。当年香港8.5万居屋发展计划对楼价的影响,也是一个政府改变楼市预期而收到立竿见影效果的例子,只是该计划举措过当而且并未真正实施。

的确,广州3月住宅均价的变化主要是结构性变化造成的,因为3月的成交量为59.75万平方米,比2月的75.59万平方米减少近16万平方米,降幅达20.96%;而且主要是花都成交量的大幅变化所造成的:花都3月成交13.82万平方米,比2月的6.39万平方米高出7.43万平方米,增幅高达116.28%,这是十分反常的;而其他主要区域的成交量则有不同程度的下降。按理说2月花都成交量不应那么少,而3月花都成交量又不应那么多;换言之,2月整体均价不应当这么高,而3月整体均价又不应如此低,似乎其中有人为的因素,当然不一定是有意做手脚,但花都区数据存在汇总不及时或不准时是很有可能的。

未来楼价如何,是连续走低,还是重被拉高?我看这两种可能性都依然存在:因为目前郊区化势头依然很猛,会在一定程度上拉低整体均价;而中心城区又依然是货少、价高。有一点是可以确定的,就是中心城区成交量短期内还难以放大。因为,数据显示新增住宅供应量3月只有33.8万平方米,比2月的54.71万平方米减少20.91万平方米,降幅达38.22%。

因此,现在或短期内广州楼市要想出现“量升价降”还是不太可能的。而在短期内就出现了“价量双降”这种表面上的、结构性的变化,虽然仅仅是心理预期的改变,实际还感觉不到,楼价其实也并没有真正下降,也还是值得期望楼价回归合理水平的民众高兴的。

                                             

                                            2007年4月15日

(本文主要内容已经在新快报发表)

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