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韩世同的博客

 
 
 

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房价涨跌数据打架现象何时休  

2007-04-19 16:57:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日,有关广州房价升降的话题成了媒体关注的热点和焦点。由于房价数据打架,广州新建商品3月房价格究竟是涨了还是跌了?对此,不仅是市民迷惑,专业人士也感到十分困惑。

国家发展改革委、国家统计局发布的调查显示,2007年3月全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.0%,其中广州新建商品住房销售价格同比上涨8.6%,环比上涨了1.2%;而此前广州市国土房管局的数据显示,广州3月份新建商品住房均价比2月份下降了700元/平方米,降幅为9.1%。同时,阳光家缘网的实时交易价格则显示,广州市3月份一手住宅均价为8100元/平方米,比2月份下降了34元。

一个稳步上升,一个大跌,一个微跌,三个数据可谓大相径庭,真让人有些无所适从,不知道到底该信谁的好。有专业人士建议,政府有关部门对于房价信息的统计标准应尽快统一,标准不统一还不如不公布,要公布就该有统一的口径。几套数据很容易扰乱市场,误导消费者,对此政府应该有足够的重视,房价信息的公布是一个很严肃的事,实在不应该再出现这种数据打架的情况。

我很赞同上述的建议,因为房价的变化如果不能被准确反映,不只是消费者会被误导,就是政府、发展商和专家也同样会被误导。为什么会出现房价数据打架现象呢?主要是统计标准和方法不一致造成的。统计部门的数据属于抽样统计,主要是按类别抽样房价进行加权平均计算房价涨跌;房管局部门是按合同登记备案的总额和总面积来计算平均房价;而阳光家缘实时发布的数据则是网上签约登记的数据而非登记备案数据,从网上签约到登记备案有一定的时间差,而且统计的时段也有所不同。

实际上,在现实生活中这三组数据的作用和功效也不尽相同。按理说,统计部门的数据应当是最权威的,并且有统计法作法律保障和监管依据。然而,在现实中统计部门的房价数据只能作为向上级呈报的官方数据,而对现实的市场运作却由于缺乏参照和指导的价值与作用,长期得不到房地产业界的重视和应用。而且,人们对其统计的方式方法也知之甚少,因此其权威地位一直难以得到确立和维持。

房管部门的数据则是在业界广泛应用和参照的数据体系,这套数据体系存在和形成已经有10多年历史了,并且还在不断改进和完善。但这套体系主要是根据成交登记备案的数据计算平均房价,并不一定能从多个角度和方面反映房价的变化。有人认为,以均价来衡量楼市的价格,往往没有意义,因为有时每个具体楼盘并没有降价,只是因为低价盘成交放大或高价楼盘成交放大,同样会造成均价下降或上升的现象。

对此,我有不同的意见和看法。我认为房管部门根据成交合同登记备案数据进行的统计是比较切合实际的,比统计部门的数据更有实际意义和参考价值。关键在于如何对这些原始数据做好深度研判和正确解读,如何制定和确立可靠的研判标准和分析方法。如果有关部门能够在均价发生变化的同时,准确地指出导致均价变化的原因和理由,这样的均价对于楼市肯定是有很强的指导意义的。比如,结构性变化引起的均价变化,其实也是一种市场的变化,这种变化至少说明消费者购买选择和市场供应结构发生了变化;而房价的实质性变化一般情况下都是由结构性变化引发的,这一点需要引起重视。

还有人认为消费者对楼市的判断,应当建立在对特定区域的考察上,消费者可以根据自己目标楼盘价格以及周边二手盘的价格和租金价格来判断市场,因为二手房价和租价才是楼价的风向标。而我对这种意见的看法是:一手和二手价格之间的关系相当于批发与零售和新货与旧货的关系,是不应当相提并论的。

我上个月在省房协举办的行情分析会上指出:如果我们沿用目前房价的统计分析和预测的方法来预测股市行情,恐怕没有人敢入市了。因为股市必须要随时掌握其变化动态以便股民做出分析和判断,而楼市却还依然要根据年度同比的均价变化来分析和预测楼市的发展与变化,其实是缺乏现实指导意义的。比如,股市指数同比的涨幅或者股价同比的涨幅,对股民入市买股有多大的参考意义呢?

因此,我曾经建议将房管局和阳光家缘的房价统计体系合二为一,并参照股市的做法将每一个楼盘每一天成交价量变化的信息及时公布,供政府、发展商和消费者决策参考。这样房管部门的统计数据就可以成为行业最权威的数据,而统计部门抽样调查取得的房价变化数据则应当仅作为辅助性的参考数据。希望有关部门能尽快杜绝房价数据打架的现象,使房地产的信息更加公开、透明,也更加科学、合理。

(已发给羊晚)

                                 2007年4月18日

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