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韩世同的博客

 
 
 

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对房价的研判和解读五花八门  

2007-04-24 07:03:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日有关广州房价的报道和评判五花八门,让人有些无所适从,不知道到底该信谁的好。有专业人士建议,政府有关部门对于房价信息的统计标准应尽快统一,标准不统一还不如不公布,要公布就该有统一的口径。几套数据很容易扰乱市场,误导消费者,对此政府应该有足够的重视,房价信息的公布是一个很严肃的事,实在不应该再出现这种数据打架的情况。

我很赞同上述的建议,因为房价的变化如果不能被准确反映,不只是消费者会被误导,就是政府、发展商和专家也同样会被误导。但我认为,更关键的工作还在于如何对这些原始数据做好深度研判和正确解读,如何制定和确立可靠的研判标准和分析方法。

比如有人认为,以均价来衡量楼市的价格,往往没有意义,因为有时每个具体楼盘并没有降价,只是因为低价盘成交放大或高价楼盘成交放大,同样会造成均价下降或上升的现象。而我认为,如果有关部门能够在均价发生变化的同时,能准确地指出导致均价变化的原因和理由,这样的均价对于楼市肯定是有很强的指导意义的。

比如,结构性变化引起的均价变化,其实也是一种市场的变化,这种变化至少说明消费者购买选择和市场供应结构发生了变化;而房价的实质性变化一般情况下都是由结构性变化引发的,这一点需要引起重视。

比如,有人认为消费者对楼市的判断,应当建立在对特定区域的考察上,消费者可以根据自己目标楼盘价格以及周边二手盘的价格和租金价格来判断市场,因为二手房价和租价才是楼价的风向标。而我对这种意见的看法是:一手和二手价格之间的关系相当于批发与零售和新货与旧货的关系,是不应当相提并论的。

  再比如,有媒体报道广州市国土房管局宣传科技教育处处长表示:“广州3月住宅均价的变化主要是结构性变化。原来我们的统计没有列入花都和番禺,今年3月广州房管局的统计数据首次纳入了位于郊区的花都区。”这种说法前一句是对的,而后一句则不符合事实,因为花都和番禺的成交数据在两区并入广州市区不久就已经列入统计了,房管局网站显示2003年1月的成交数据就已经包括了花都和番禺,这样的解释实属画蛇添足、多此一举,不仅不能释疑,反而授人话柄,似有欲盖弥彰之嫌。

  也有人认为,广州楼价的关键问题是供给结构和供给量问题,而在这方面目前还没有根本转变。目前,政府承诺的加大土地供应,按房地产行业规律和建设周期,发生效力应该是两年后的事情。我认为这种分析也不完全正确,因为忽略了楼市预期的改变对楼价所起的影响作用。如果按这样的逻辑,地价近期才开始涨价,那也应当两年后才涨房价;而现实并非如此,现在的高价楼盘有多少是高价拿地的呢?

  还有人认为,从“看大家是否都不买楼了;看楼是否多得到处都是,竞相削价卖;看政策是否加剧上述两种情形”三个方面来考量,广州的楼价仍未到顶;更有人认为,广州已经出现“高房价、高成交”现象,表明消费者已经在某种程度默默接受了房价高位运行的格局,甚至据此断定广州已经进入万元房时代。

我认为这些五花八门的评判和分析,会对政府、开发商和消费者的决策造成误导。因为,如果根据“看大家是否都不买楼了;看楼是否多得到处都是,竞相削价卖;看政策是否加剧上述两种情形”三个方面来考量“楼价是否到顶”是不适当的,实际上根据“成交量是否萎缩、高档楼盘是否滞销”就可以判断楼价是否已经到顶,而如果人人都不买楼、楼多得到处都是,而且竞相降价的情形还不断加剧,这已经不是“楼价到不到顶”的评判标准了,而是“楼市会不会有崩盘危机和风险”的判别标准了。

而认为广州已经出现“高房价、高成交”现象,并据此认为广州已经进入万元房时代更是无稽之谈,与事实是不相符的。因为目前广州万元以上的楼盘并不多,而且主要集中在越秀区和天河区,只有少数高价盘旺销,而多数高价盘是滞销的。这种观点与早先全国政协委员、房地产开发商彭磷基先生预测五年后珠三角难找万元以下房子的论调如出一辙,是经不起推敲和验证的。其实,要想广州要跨入“万元房时代”也不太难,只要让广州人都成为月收入的“万元户”就行了。        (本文主要内容已在新快报发表)2007年4月19日                                                             

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