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韩世同的博客

 
 
 

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韩世同:对穗七条补充意见的分析和点评(一)  

2007-04-25 11:35:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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日前市国土房管局、市建委、市规划局联合以穗国房字〔2007〕258号文将《广州市关于加快住房和土地供应加强住房管理抑制房价过快增长若干问题的意见》,印发给各区(县级市)政府,市发改委、市财政局、市工商局、市物价局、市监察局、市统计局、市审计局、市地税局、市民政局等各相关职能部门。我仔细分析和研究了意见的内容,觉得这个意见应该是穗七条的详版,是在之前公布内容的基础上作了一些补充和强化,但也算不上穗七条的实施细则,因为许多内容和措施还有待进一步落实和细化。现对增加的内容和措施分析、点评如下:

 

穗一条(一):2007年计划供应住宅用地5.07平方公里,住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米,其中,全市十区公开出让商品住宅用地4.3平方公里,建筑面积1058万平方米,确保完成“十一五”住房建设规划确定的目标。

分析点评:5.07平方公里-4.3平方公里=0.77平方公里;1250万平方米-1058万方米=192万平方米;不知道这O.77平方公里土地和192万平方米建筑面积之差为什么会出现?难道2007年计划供应用地和住宅供应总量≠2007年全市十区公开出让商品住宅用地和建筑面积吗?其实,广州每年5平方公里土地供应应当由三个部分构成,一个是政府一级出让市场的供应,一个是二级土地转让市场的供应,一个是发展商手中存量土地的供应,只要这三个部分的总量达到5平方公里就可以了;而1250万平方米的总量则应当包括廉租房、经济适用房、新社区(拆迁房)、限价房、普通商品住宅和高档商品住宅,还应当包括旧城改造、危房改造和城中村改造新增的住宅供应量,这些增量应当细化和具体落实到每个项目和每个开发单位以及具体的数量、面积。此外,土地和住宅的供应还应当考虑城区和郊区的比例、高档住宅与普通住宅的比例、大中户型和中小户型的比例,以及住宅用地与商业用地的配比关系,这样才能充分满足市场的需要和要求。

 

穗一条(二):加大新区和县级市的住宅用地储备、供应。按照“东进、西联、南拓、北优、中调”的城市发展战略,结合城市副中心和新区建设,以及配套轨道交通发展,加大番禺、花都、萝岗、南沙4个新区在全市十区中的住宅用地供应比重,加强广州新客站地区、广州新城地区、白云湖周边地区、白云新城周边地区等重点新区的土地储备、供应。支持增城、从化加大住宅用地的储备和供应,增城、从化市2007年计划出让商品住宅用地29宗,用地面积6.28平方公里、建筑面积约980万平方米。

分析点评:我不太理解为什么要加大新区和县级市的住宅用地储备、供应。因为,按照“东进、西联、南拓、北优、中调”的城市发展战略,要优先发展的顺序显然应当是:中心城区,即新六区或原八区;其次是新四区,即番禺、花都、萝岗、南沙;然后才是增城和从化这两个县级市。然而,现在好像正好相反,增城、从化两市2007年计划出让商品住宅用地面积6.28平方公里,比广州2007年计划供应住宅用地5.07平方公里要多1.21平方公里;但住宅建筑面积却少270万平方米。我认为,这种计划安排是不合理的,也是存在许多问题的,既不经济,也不利城市化进程和耕地的保护。比如:为什么增城、从化要发展那么多住宅,这些住宅给谁住?本地需求有这么大吗?如果是为广州提供住宅配套,是常住用房还是度假用房?常住用房如何解决将来可能出现的交通拥堵问题?度假用房如何解决房屋空置、利用率不高的问题?广州市民有多少人愿意移居到增城、从化和番禺、花都以及南海?这些远郊住宅开发究竟可以为广州住宅市场解决一定购房需求,还是造成一定冲击和影响以及透支广州中心城区的购房能力?我对早期居住郊区化的观察研究发现,度假式的楼盘开发对区域经济发展的贡献是一次性的,在开发期、建设期和销售期对当地经济会有一些贡献,但缺乏可持续性的经济贡献。因此,远郊区域不应当过度追求单一以居住为主的房地产开发模式,而应当结合当地产业发展和城市化进程来配套发展房地产,这样才能形成有效的、可持续发展的区域经济格局。现在,广州的住宅发展格局和方向显然不是掌握在政府手中,而是受制于大发展商的牵制和受其发展战略的影响,这样的发展格局和方向是否符合广州住宅市场的需要和要求,应当加以认真地讨论和研究。

  (待续)                                   2007年4月25日

 

 

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