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韩世同:对穗七条补充意见的分析和点评(二)  

2007-04-26 09:03:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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穗一条(三):加大政府资金投入,加快土地储备和整理。进一步加大政府土地储备财政资金的投入,在2006年的基础上,2007年计划较大幅度增加土地储备财政资金的投入。在坚持广州市人民政府征用土地办公室统一负责全市土地储备和整理工作的基础上,创新土地储备和整理的具体作业模式,调动区级政府及社会力量,在市政府指导和管理下参与土地储备和整理工作,切实提高土地储备和整理的速度和效率。确保2007、2008年分别完成全市十区实物储备住宅用地6平方公里以上,满足住宅用地的需要。

分析点评:我认为这项工作十分重要和关键,尤其是如何创新土地储备和整理的具体作业模式。过去政府在土地供应方面的责任没有那么大,因为不必统一管理,很大部分征地、拆迁是由开发企业完成;现在都要归口由政府统一征地、拆迁,再通过招牌挂形式出让。其实,广州市政府手中的储备用地并不少。比如,机场搬迁后规划开发的白云新城至今还停留在规划讨论、修改阶段,而且该新城在住宅规划方面比重很低,原先好像规划25万人居住,后压减到15万人,而核心区6平方公里只安排1万人居住,这样的规划安排可能不利于土地集约开发和有效利用,也不利于形成良好的城市生态结构和商业环境;再比如,广州氮肥厂和一大批货运场,还有大量临时性、低档次的专业市场都已经或有必要搬迁,这些地块除了建设一些必要的商业配套和公园、绿化外,应当主要用于发展住宅,包括廉住房、经济适用房和拆迁房和限价房,如果这些区域的住宅用地和商业用地可以尽快投放市场,对缓解土地供应不足和增加中低档、中小户型普通住宅供应是很有帮助的。

 

穗一条(四):激励房地产开发企业调整住房户型结构,加快开发建设普通商品住房。针对近期商品住宅供应量偏少的问题,采取相关措施,努力扩大今明两年商品住宅供应量。房地产开发企业在开发建设中,凡认真落实国家规定的套型建筑面积90平方米以下住房面积占总建筑面积70%以上的户型结构要求,或者按照国家“双限双竞”政策开发建设,并承诺加快建设速度,于近期投入市场的,政府将给予优先服务和激励政策。

分析点评:有人认为政府这条意见好像没有以前那么强硬,显得软弱无力,担心会适得其反。我不这么认为,因为“强扭的瓜不甜”。国家从前年就要求增加中低档和中小户型住宅供应,去年又强行推动住宅结构的调整,但至今一直收效甚微。房地产的调控手段由强制、压抑变为疏导、鼓励,我觉得这反而是广州市政府的高明之处,也是其管理能力和水平提高的具体表现,因为通过软硬兼施、刚柔并济的手法可以更加有效地达到治理房价过高社会问题的目的。我一直认为疏导和激励要比强制、压抑更有效,而政府能够顺从民意、从善如流,一定能够得到民众的支持和拥护。但关键还是在于落实,如果不能落实就只是一句空话而已。我觉得,政府还应该大力表彰和宣传那些在开发普通商品住宅方面有贡献的房地产企业,让他们受到社会的高度评价和尊重,使其品牌和形象的无形价值得到进一步的提升。

 

穗一条(五)(六):进一步发挥二手住房市场和房屋租赁市场在市场供应中的调剂作用。规范引导二手住房市场和住房租赁市场健康发展,引导市民通过换购、租赁等方式,合理改善居住条件,缓解对一手商品住房市场的需求。促进现有空置住房的销售。目前全市现有空置住房建筑面积179.68万平方米、约1.5万套。在做好调查研究的基础上,制定相关措施积极推动盘活房源,以增加市场供给。

分析点评:这两条都是盘活存量和空置房源的措施,但还是属于原则性和方针性的纲要,没有具体实施的步骤、内容和方法。比如,在活跃二手市场方面,国15条延长营业税征收年限的调控措施虽然可以起到限制投机的作用,但也在很大程度上限制和影响了二手房的正常交易,地方政府除了规范二手交易市场外,好像也没有更多的事情可做;而180万方米、1.5万套的空置房应当只是一个理论计算或统计数据,这些房源分布在哪里、价格是多少,如何才能盘活等问题,都有待调查研究来确定和解决。但不管怎么说,这些意见表明政府部门许多方面已经或将要有所作为,而且也一定会大有作为。

(待续)           

                                          2007年4月26日

 

 

 

 

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