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韩世同:对穗七条补充意见的分析和点评(三)  

2007-04-28 06:56:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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穗二条(二):2006~2010年,计划动工建设经济适用住房840万平方米、10.51万套,基本解决全市8.46万户中低收入住房困难家庭的住房问题。在2006年动工建设7个新社区项目、建筑面积61.3万平方米的基础上,2007年再动工建设13个新社区项目、建筑面积194.1万平方米、2.3万套政府保障型住房,明后两年陆续交付使用。2008年再计划动工建设10个新社区项目、建筑面积264.4万平方米、约3万套的政府保障型住房。

 

分析点评:穗七条之前已经对2006年、2007年新社区的开发项目和面积作了安排,补充已经只是增加了2008年新社区项目和面积的安排,但为了方便分析和评述,还是将三年的新社区开发一并来讨论。首先,是新社区和经济适用房的概念问题,新社区到底等不等于经济适用房?根据《广州市城市建设拆迁安置新社区住宅管理办法》的规定,新社区住宅的出售对象有两类:一是城市建设和改造项目中涉及的属于中低收入的被拆除房屋的产权人家庭,如果被拆除的房屋是该产权人及其配偶的唯一自有产权住宅,且产权人已获得货币补偿但经济仍有困难的,可以申请购买一套新社区住宅,若产权人是农民的,还应当符合国家农村村民建设用地有关“一户一宅”等管理规定;二是城市建设和改造项目中涉及的具有本市户口,且属于中低收入的被拆除房屋的合法承租人家庭,若该承租人家庭在该被拆除房屋列入拆迁范围之前已与房屋产权人签订《广州市房地产租赁合同》并登记备案,且承租人及其配偶没有自有产权住宅的,可申请购买一套新社区住宅。而新社区住宅的出租对象有两类:一是符合购买新社区住宅条件,但确无能力购买住房的,可以视房源情况申请租赁一套新社区住宅;二是被拆除房屋家庭属于双特困户的,按照《关于印发广州市解决城镇双特困户住房实施方案的通知》中的实物配租方法承租新社区住宅。从上述规定中我们可以看到新社区是不具有普适性的,并不是针对全社会中低收入人群提供购房和租房服务的,仅仅是针对拆迁户中符合一定条件的中低收入家庭来提供购房和租房服务的,而非拆迁户符合一定条件的中低收入家庭是不包括在内的。根据《广州市城市建设拆迁安置新社区住宅管理办法》的规定,新社区住宅建筑面积为40-140平方米,主要用于出售,部分用于出租。其出售价格按国家发展改革委和建设部关于经济适用住房的计价办法确定,由开发成本、税金和不超过开发成本前4项费用之和的3%的利润构成,出售价格由市物价部门审定;租金标准按照当年市国土房管局和市物价局公布的公房成本租金标准计收。因此,新社区在某种程度和意义上又具有经济适用房的性质和特点,或者说是广州市政府借用经济适用房政策为拆迁户解决住房安置的困难;如果新社区真能严格按经济适用房的要求来限制和管理,那么新社区也可以称之为带有特定条件限制的经济适用房和廉租房。但显然新社区不是向全社会的中低收入人群提供的真正意义上的经济适用房和廉租房。而在穗七条中似乎又将新社区的概念和经济适用房的概念等同起来,不知道政府是否打算放宽新社区业主的限定条件,将新社区的与经济适用房的适用对象等同起来。但我觉得,政府不应当在对待非拆迁户和拆迁户的中低收入者上厚此薄彼,而应当采取不同的政策和处理方式:对中低收入者不管是否拆迁户都应当一视同仁,都按经济适用房的优惠政策和标准来处理;而对于拆迁户则应当按拆迁补偿的政策和办法来解决他们的住房问题。应当区别对待而不应混为一谈,甚至有偷龙转凤、混淆视听的嫌疑,表面上好像开发了大量的经济适用房,实际并不是真正为中低收入解决住房问题,而是利用经济适用房的政策为政府征地拆迁所引发的住房问题;表面上好像政府为发展经济适用房作了大量的工作,实际上却是“得了便宜还卖了乖”。这样弄虚作假的做法肯定是不得民心的,处理得不好可能会上下都不满意,包括拆迁户和中低收入者也都可能不满意、不领情,最后是落得吃力不讨好、赔了房子又失了民意的结果。

 

穗二条(三):根据中华人民共和国建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行联合下发《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)的规定,经过严格的审批程序,允许部队和国有大、中型企业利用自有住宅用地自建经济适用住房,多渠道加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。同时严加监管,规范申请、审批、建设、销售等各个环节,并广泛接受社会监督,确保公开、公平、公正。单位利用产权清晰的自有住宅用地建设经济适用住房,必须符合土地利用总体规划和城市总体规划;必须供应给本单位符合条件的中低收入住房困难家庭;剩余房源必须由政府监管处理,统筹调剂供应给社会其他中低收入住房困难家庭购置。

 

分析点评:这一点也是后半段新、前半段是原先就有的。这一条新政也是争议比较大的一条,矛盾和焦点主要集中在,政府有没有能力对这些特权单位经适房进行监管、会否成为变相福利分房、会否对现行房地产开发模式造成冲击,会否造成新的社会不公现象等等。比如,省房协就认为广钢的单位自建房带有福利分房的色彩,而老百姓更是对广钢为什么可以优先单位自建房的做法提出质疑,是否是因为张广宁市长做过广钢领导的缘故,为什么别的单位不能享有单位自建经适房的权利?我觉得,政府在这个问题上这样一意孤行是不妥当的。不出问题还好,要是有一些违规现象发生,就得“吃不了兜着走”,还是应当听从民意和行业的建议。我始终认为,广州市政府将来一定会为单位自建经适房造成的不良后果付出很大的代价和得到很大的教训。还有一点我弄不明白的,就是政府为什么总是要将兴建经济适用房的用地责任推给单位和开发商,难道政府在用地问题上不比这些单位和开发商权限更大吗?政府都不愿承担的责任,这些单位和开发商能够承担得了吗?

(待续)                                2007年4月28日

 

 

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