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为何广州屡次拍出倍增的天价地王  

2007-05-16 09:14:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——对珠江新城、琶洲四幅商业地块拍卖结果的点评

5月9日珠江新城和琶洲四幅商业用地高价拍出成为媒体比较关注的话题。竞拍结果如下:

珠江新城A4-5  保利地产4.8亿  楼面地价8358元/平方米;

珠江新城I1-3  永恒投资4.6亿 楼面地价9568元/平方米;

琶洲PZB1401   南丰纪汇7亿   楼面地价8197元/平法米;

琶洲PZB1503  保利国贸0.28亿  楼面地价3333元/平法米。

其中最为突出的是珠江新城楼面地价再创新高I1-3地块楼面地价达9567元/平方米,刷新了去年4月27日由D1-1地块保持的珠江新城楼面地价的最高纪录4655元/平方米,珠江新城地价竟在短短的一年翻了一倍,同时,琶洲酒店地块PZB1401则以7亿元、折合楼面地价8197元/平方米的高价落入琶洲地王PZB1301得主南丰集团手中。

   本次拍卖还有几点是比较引人关注的:

一是珠江新城楼面地价再次被成倍推高。拍卖结果接近琶洲地王10037元/平方米的价位,而永恒投资的背景低调,可能会与某些有利益干系的地产商有关联;

二是意外规定每次举牌要加价5000万元。这与过去每次加价100-200万、最多1000万的做法有很大不同,有关人员解释这样做是为了节省时间。这一解释显然十分牵强,可能是事先达成默契而采取的高价阻隔策略;

三是国土部门官员十分反常地事先表态:本次拍卖价格肯定不低。同时还表示,一个城市商业办公地价是城市竞争力的体现,但商业地产地价与住宅用地地价是两个概念,与住宅用地地价无关。

这种说法原则上是对的,但对于珠江新城和琶洲而言则并不一定适宜,因为这两个地块商业用地和住宅用地是相互影响的,住宅楼价地价和商业楼价地价互相拉动、互为因果的。

广州现在商业地价比北京、上海和深圳都要高,但商业物业的价格却远低于这些城市。如果楼价不能像开发商预期的那样得到进一步的提升,按现在的价位来测算,经营和盈利的空间并不大,而经营的风险则比较大。

一旦市场发生转折性变化,高价拿地的发展商是难以应对和承受的,当年保税区、中山五路和珠江新城初期就遇到过这样的情形,至今也只有珠江新城逐步走出困境,历史的经验和教训是应当记取的。

为什么广州的地价近期不断被成倍地推高?比较典型的是琶洲的10037元/平方米楼面地价的地王,该地块几度流拍,最后却以令人意外的天价被港资背景的公司竞得;种猪场、种鸡场地块也都拍出较高的天价;而万科金沙洲和江湾桥南也两番创下成倍推高地价的纪录。

这次珠江新城又再次出现这种成倍推高地价的现象,这些现象的出现应当不是偶然的,估计与上市公司运作模式有一定关联。

因为许多上市公司都拥有大量的土地储备,地价和楼价的推高可以直接影响其土地储备以及开发前景的估值,可以直接为其带来超额的土地收益和高额的开发利润。

这对地方政府而言也是利益攸关的,因为可以大幅增加土地收益,故而乐此不疲。

但这种人为推高地价的做法,是有违市场运作法则的,并不是真正的市场供求关系形成的结果。过于急功近利,反而会导致欲速则不达或过犹不及的结果。

希望有关部门检讨价高者得的竞拍方式,建议采取价中者得的综合竞标方式,以避免人为操控的现象。

(本文主要内容已在新快报发表)

                                 2007年5月14日

 
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