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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

房地产为支柱产业是“小马拉大车”  

2007-05-01 08:46:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     ——新浪网关于是否应当放弃房地产为支柱产业的讨论
新浪:国家发改委宏观研究室最新的一份报告指出:房地产长期过度增长带来房价过快增长,引起民怨,而且对产业升级、城市化及收入差距扩大等方面负作用很大。报告认为,中央和地方都要放弃把房地产作为支柱产业的提法,在发展政策上改变“房地产偏好”,还房地产业的本原,即民生性产业。报告建议,应对房地产发展采取适度抑制的宏观政策,尽快征收物业税;对房地产商征收暴利税或空置税;促进住房供给释放,提高居民住房转让所得的税率,由目前的20%提高到50%;取消期房(预售屋)销售制度,改为现房销售制度,对居民购买第二套以上的住房采取抑制性金融政策。 到底该不该取消房地产业支柱性产业地位?该不该对开发商征收暴利税?该不该将住房转让所得税增至50%?欢迎您就此事发表看法,新浪博客期待您的宝贵见解。谢谢!
 
韩世同:我支持取消房地产业支柱性产业地位的意见,对该不该向对开发商征收暴利税的问题基本赞同,但不赞同将住房转让所得税增至50%的建议。现分述如下:
      以房地产业带动国民经济发展的格局是“小马拉大车”

我国经历1992年那次经济发展高潮之后,经济就一直处于不断下滑的通缩状态,只有少数几个行业得到扶持和发展,而整体经济一直处于低迷状态。2003年底、2004年初曾经遇到经济由通缩的下行通道向通胀上行通道转变的机遇,但复苏的投资热潮和通胀态势很快就被认为是中国经济结构性过热,采取了全面的宏观调控政策来限制投资增长和房地产的投资规模,结果是各行各业经济发展的势头下来了,通胀也下来了,但房地产却一直居高不下,形成由房地产来带动整体国民经济发展这种小马拉大车的格局。如果我们当时乘机把经济全面地发展起来,房地产过热、房价过高、金融风险过大等问题也许就可以迎刃而解了。

 

房地产业当年被确立为支柱产业的原因是为了治理通缩

1993年国家采取银根紧缩政策以来,十多年来基本上采取的是用治理通胀的方法来治理通缩。1996年到2003年的经济,主要着重于房地产、汽车和家电这三大支柱产业,而整体国民经济,尤其是能源、原材料和重工业这些真正的支柱产业,则一直处于比较低迷的发展状态。当时经济发展长期处于生产过剩状态,曾经还出现大规模走私和大规模下岗的现象。甚至1998年为了使GDP保持在8%以上,政府还采取了许多行政干预的措施和手段,加大投资力度,结果也没能改变经济下滑的态势。2004年可以说我国经济又再次处于经济周期的起始阶段,政府换届和投资热潮的涌动,推动了建材的需求和涨价,也引发和推动了房地产的涨价。

现在的产能过剩并不是经济发展过热造成的

我认为:现在的产能过剩并不是经济发展过热造成的,反而是经济发展不足造成的。如果经济全面发展起来,各行各业产能过剩问题马上就会转变为产能不足的问题,甚至还要大力发展才行。本来我国在2003年底是迎来了一个发展经济的大好时机,但却由于断定经济发展已经过热,出台一系列宏观调控的打压政策,错失了好不容易才盼来的经济发展机遇。其实,我们的确应当反思和检讨一下:我们上次宏观调控的必要性和重要性到底有多大?如果当时我们在对房地产投资和房价加以正确引导的同时,也积极鼓励国内外的民间资本和企业大力发展能源、交通、金属材料、纺织、化工、重工业等行业,这样我们完全有可能迎来一个与现在完全不同的经济发展局面,完全有可能迎来一个久违了的经济发展高潮和新的经济发展周期。现在,我们又一次面临经济发展的新机遇,我们应当解放思想、更新观念,以发展的观念来指导我们的工作实践和决策。

不能靠压抑和紧缩,而要采取疏导和舒缓政策

在目前的条件下,中国经济要进一步腾飞和发展,不能靠压抑和紧缩,而要采取疏导和舒缓政策,使经济保持一定的增长速度。而且在中国目前经济的实际情况下,适度的通胀是对经济发展有利的。CPI只要能控制在10%以下,我认为都是正常和健康的,都属于适度的通胀;要是超过10%才会出现经济过热的危险,才属于过度的通货膨胀,才需要加以干预和调控。关键是要提高国民收入和改善国民生活水平,如果通胀能带来经济发展和收入增加,我们为什么要抗拒和抵制呢?我们要看到,适度通胀对经济和企业发展是有利的,主要表现在通胀可以刺激生产和投资;而适度通缩对经济和消费者也是有利的,物价适度下降可以降低成产成本和增加消费能力。我们应当根据通胀和通缩的特点和经济变化发展的规律来指导我们宏观经济政策的制定和决策,不仅对通胀和通缩要如此,对利率的变化也要基本上采取与CPI的变化同步和同幅的原则,因为利率的变化是要依据CPI的变化而变化的,这样才能发挥其调节资金市场供求的功能和作用,否则就会影响和妨碍经济的健康发展。

征税开发商暴利税要与土地增值税清算一并考虑

我原则上是赞同征收房地产开发暴利税的,但考虑到不久前重新启动实施的土地增值税清算,我觉得要慎重考虑。目前,房地产业的确存在暴利现象,但并不是所有的时期、所有的开发商都可以获取暴利,只有在特定的时期、特定的条件下,才有可能获取非正常的暴利。但如果实施土地增值税清算,应该会在一定程度上抑制和均分开发商的暴利。当然,对开发商获取的暴利确实应该征收暴利税,像利润超出成本50%以上项目,利润这么高,如果只对超出部分征收高额的土地增值税问题不大。但现在如果一旦超出限额是要对所有的增值额都要征收高额税,就像个人所得税的累进制一样,这对房地产开发企业肯是一个巨大冲击。对于土地增值税清算,还有几个问题需要进一步明确和解决:一是对没有计提和预留足额税款的企业如果处理不当,的确会导致部分企业因资金链断裂而面临倒闭的危险,但这部分企业可能也不会太多;二是有的房地产企业产业链很长,从开发、设计、建筑施工到广告宣传等很多工序都在其掌控之中,形成类似托拉斯一样的垄断状态,这类企业可将利润平均分散到各个产业链的环节中,则会导致房地产开发部分的应缴税额降低,并且是完全合法的。这类企业通常规模较大,原本应上缴税额较多,如果不加限制就会影响国民经济的正常运行和发展,影响税收和就业机会的增加,只能通过反垄断法来制止这种现象;三是要防止非法的避税手段,一些开发商多个项目同时开发,给计算成本和税收形成阻碍,这样的情况只能按定额核算,即不论开发企业如何报低,都要按规定上缴一定的税金,这就更需要税务部门严格执法,不能厚此薄彼;四是政策的可操作性不强。

而我不赞同将住房转让所得税增至50%的主要理由是:我们不能因噎废食,为了打击投机倒把而使正常的房地产市场交易也要受到影响,尤其是对二手房的交易,不仅不应当过度限制,还应当加以鼓励和支持,这样才能有效地充分地利用存量住宅的房源。

                                    2007年5月1日

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