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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

新政策和新经济社会环境对广州房地产企业的影响  

2007-05-24 06:17:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 《观点地产》杂志约我写一篇以围绕新政策和新经济社会环境对广州房地产企业的影响这一方向为主的文章,以满足广大高端读者的需求。我想从国家和地方政府出台的一系列房地产调控政策以及目前整体经济环境的分析入手,从中观察和探讨对广州房地产企业会有哪些影响。

一、宏观调控政策的分析

国家近两年针对对房地产市场出台了一系列的宏观调控政策。在中央政府层面:主要是在土地与住宅政策、金融政策和税收政策这三个方面来调控;在地方政府层面:主要是在制定土地和住宅发展规划、建立和健全住房保障和供应体系、加强市场秩序管理以及住宅结构比例的调整等方面来调控。

国家的宏观调控的一系列有关土地管理、住宅结构调整和税收政策主要是体现在国6条、国15条和与此相关的政策规定。国6条的主要内容:一是切实调整住房供应结构;二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度;四是进一步整顿和规范房地产市场秩序;五是有步骤地解决低收入家庭的住房困难;六是完善房地产统计和信息披露制度。国15条是国6条的实施细则,如:增加对中低档、中小户型住宅的土地供应、调整和限制住房供应的结构90/70比例,延长营业税征收年限和开启土地增值税清算等;而金融方面的政策调整和调控主要是通过对银行准备金率、利率、按揭和贷款政策等方面来进行。

而广州市政府的一系列调控政策和措施主要体现在穗7条和与此相关的政策规定。穗7条的内容主要包括:努力增加住房供给、增加住宅建设用地储备和供给、稳步推进“城中村”和危破房改造、加强市场调控和管理、简化审批流程等方面提出的七条具体措施。如:制定和落实未来五年住宅的土地供应计划和住宅发展规划;落实廉租房、经济适用房和限价房的开发和建设,包括允许单位自建经济适用房和新社区的建设;落实旧城改造、危房改造、城中村改造和中心城区闲置土地及烂尾楼盘活等措施;加强市场监管的力度和强度。

总之,对房地产宏观调控的政策有增无减,且效力在不断释放和显现

二、对整体经济环境的分析

目前国家对经济发展的整体要求是要又好又快,要防止经济发展从偏快到过热,这个要求的思路是对的。但市场经济规律的发展与变化往往不以人的意志为转移:前几年股市低迷、股改推进艰难,而房地产却一枝独秀,一直被作为宏观调控的重点对象;而现在,股市的热潮和泡沫已经远远超过房地产的热潮和泡沫,形成了更大的危机和风险。

按一般的经济周期变化的规律,经济形态从通缩向通胀转变,应当经历复苏和繁荣的阶段,由各行各业全面发展带动并形成经济全面发展的经济高潮,然后才带动股市全面上扬,进而由于通胀和贬值而带动房地产市场发展的热潮。但这一规律显然并不适于我国近几年整体经济发展的态势,我国国民经济原先是由房地产来带动,现在又由股市来带动,但能否逆向地带动整体的国民经济进入全面发展,现在还很难预料和判断。也许,新经济的条件下也存在通过房地产和股市的发展来带动国民经济全面地发展,带动能源、交通、运输、原材料、钢材、纺织、汽车、家电等各行各业都全面兴旺和发展,劳动就业、国民收入和消费水平得到很大的改善和提高;但也存在另一种可能,就是中国股市和楼市泡沫破碎,可能会引发新一轮的亚洲金融危机和风险,如何居安思危、对未来的风险和危机防患于未然,做出适当的规避和防范,这是我们必须认真对待和严肃思考的问题

三、对广州房地产企业的影响

相对而言,政策的影响还是比较容易分析和判断的,而经济环境变化的不定性本身就难以预料,其对房地产企业的影响也很难预测和判断。不过,我还是根据目前房地产行业和企业变化的一些动态作如下的分析和预测:

1、            进一步呈现市场国际化发展和竞争的格局和态势。

越来越多的跨国企业和港资企业进入广州房地产开发市场,近期在珠江新城和琶洲不断高价拿地的许多就是这些财大气粗的国际企业。本地发展商在新政策、新环境下,与这些跨国企业和港资企业同台竞技和比拼的实力、能力、水平都比较有限。因此,许多本地企业选择与外资、外企合作开发经营的方式来避免竞争,但这只是权宜之计,最终可能还是要被迫走上被兼并和购并之路。

2、            进一步呈现强者愈强的垄断格局和态势

即使没有国际资本的介入,本地房地产开发企业也已经基本形成大发展商一统天下的格局和态势。主要是因为经济实力、运营模式和品牌策略的差异,形成了这一市场变化,优胜劣汰的法则在房地产行业更为明显。成功的企业似乎是必然的,但却是建立在无数失败企业的基础之上,稍一疏忽也许失败也成必然。政府对这种垄断格局既喜且忧,喜其易于管理和规范,忧其尾大不掉、反客为主。大发展商听话还好办,要是一旦形成寡头摄政,政府必然会出狠招以消除后患。

3、            进一步呈现上市融资、分散利润和分险的格局和态势。

宏观调控的势头越来越猛,房地产开发企业扩张的势头也越来越猛。这是因为资本的力量在其中发挥了很大的作用。前年国八条出台时,万科马上采取了“现金为王”的紧缩战略和措施;然而,去年国六条、国十五条陆续出台,万科不仅没有采取紧缩策略,反而逆势大举扩张,甚至不惜高价拿地,其中虽然也有高管激励政策的影响因素,但主要还是资金过剩惹的祸。现在,金融改革银行纷纷上市运营,“将在外令有所不从”,加上银行业对外资的开放,房地产开发企业融资的渠道和途径更多了。但他们对上市融资还是情有独钟,主要是因为上市融资可以降低企业融资成本和分散经营风险,当然利润会相应分薄也是难免的。

 

因此,房地产开发企业应当要防患于未然,不仅要提升企业本身内部经营管理的能力和水平,还要适应和防范市场出现大的变化和冲击带来的影响。例如,可能出现的房价大幅波动造成的影响,可能出现的利率不断提升造成的经营上的影响,可能出现的贷款受限和按揭门槛抬高造成的影响,可能出现中低档、中小户型大量上市造成的市场影响,可能出现楼价过高、大中户型和中高档楼盘严重滞销造成的影响。大局当前,企业应当保持充分的冷静和清醒,不要过于乐观和冲动,更不要过度的冒进和扩张。

生存和发展对企业而言都是重要的,但如果生存不了,企业又如何发展呢?

 

                                   2007年5月12日

又及:本文因要配合媒体而推迟在博客上公开发表的时间,而5月18日央行同时宣布加息和提高存款准备金,效果如何有待观察。

                                        2007年5月24日

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