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日志

 
 

房地产预告登记是否存在先天的制度缺陷  

2007-05-05 08:39:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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日前,媒体报道广州市人大常委会举行新闻发布会宣布,旨在规范房地产登记、防范房地产交易风险的《广州市城镇房地产登记办法》已经广东省第十届人大常委会批准,并将于今年10月1日起生效实施。

该《办法》规定了预告登记制度,即在房屋尚未建成的情况下,为保障权利人将来取得不动产物权或正式登记的优先权而进行的登记。也就是说,市民买下未建成的商品房后,未经其许可,开发商将该商品房出售给他人或是抵押的行为均被视为无效。由此,预购人对房屋建成后拥有该商品房的权利就得到了法律保护。

我和许多读者一样对预告登记如何防止一房多卖的原理并不了解。在网上查阅了一些资料,才有了一些初步认识。现分述如下,以飨读者:

在商品房或二手房买卖中,由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差,不良房产商或房东一房多卖,最后也许只有出价最高的买受者得到了产权证;更有甚者,交了钱甚至装修入住后,才知该房产本已抵押给他人。买受人的利益因此受到极大损害。

物权法为防止这种情况的发生规定了预告登记制度,这是对买房人利益的保护,而对房地产市场目前出现的纠纷,这种保护也是必须的。当事人只要和开发商签订预售买卖合同,购房者即可向登记机构申请预告登记,保证将来获得对于不动产的所有权。

但法律规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的,不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。

因为,登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的。不动产的登记,就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。比如买房,就要到房屋登记机构登记,这就意味着这套房子属于你了。

一旦其他人也要购买这套房屋,一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人,不能再买卖了。如果没有办理登记手续,而开发商又把这套房卖给别人,并且房屋的产权已经登记在别人名下。这时,尽管你与开发商的这份合同是有效的,你可以要求开发商承担违约责任,比如要求开发商赔偿损失,但是你对于那套房子就不能再拥有产权了。

我国不动产预告登记制度是今年3月16日,全国第十一届人大审议通过《中华人民共和国物权法》确定的。《物权法》规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”

 也就是说,办理预告登记后,开发商如果把这套房产再卖给其他任何人,都将“不发生物权效力”,即后来的买房人不可能优先得到该套房产的产权,这就在一定程度上限制了“一房多卖”等欺诈行为,有效保护购房人、贷款银行的合法权益。

但办理了预告登记,并未完成抵押登记行为。因为《物权法》还规定“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”换言之,一旦预告登记失效,购房人、贷款银行的合法权益就不能得到保障。

而在现实中,购房人和贷款银行对预售房产和按揭房产何时可以办理房产证和抵押登记手续等情况并不清楚,如果超过了物权法规定的三个月期限,预告登记就会失效,而购房人和贷款银行就很可能因此遭受重大的经济损失。

但我有两点不太明白:一是为什么《物权法》关于不动产预告登记要有这么一个明显对购房人和贷款银行不利的失效条款的规定?难道一旦购房人和贷款银行未能在三个月内进行不动产的申请登记,开发商就有权合法处置这些已经售出的房产吗?

二是如果没有不动产预告登记制度,发展商一旦与购房人签订预售合同,就无权再向其他人出售了;而有了预告登记制度,开发商似乎在预告登记前是可以一房多售的,只有在预告登记生效之后才不能一房多售,而在预告登记失效之后又可以一房多售了

不知道是我理解错误,还是法律本身就有先天的制度缺陷。

(本文主要内容已在新快报发表)

                             2007年5月1日

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