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韩世同的博客

 
 
 

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对珠江新城商用物业发展策略的思考  

2007-06-15 16:32:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   据媒体报道广州西塔项目地下室工程完工暨地上工程开工庆典仪式于2007年6月6日上午十时在珠江新城隆重举行。西塔项目是广州珠江新城6大标志性建筑之一,位于珠江新城西南部核心金融商务区高432米,位列世界第六,中国大陆第二。对此,我想结合西塔的开发、建设和运营,对珠江新城商用物业的发展策略做一些思考和探讨。

西塔能否成为国际一流的标志性建筑

该项目占地面积3.1万平方米,总建筑面积约45万平方米,由地下4层、地上103层的主塔楼和28层的附楼组成,包括超豪华五星级酒店、顶级写字楼、国际会议中心、酒店式公寓、高档商场、高级餐厅、地下停车库、贵宾登机通道等,将建设成为华南地区最顶级综合性商务物业。项目投资概算60亿元,采取市场化运作,市政府策划引导并监管建设的模。2005年9月,由越秀集团旗下越秀投资、城建集团、城建开发3家公司联合体中标,并组建广州越秀国际金融中心有限公司建设经营。项目2005年底开始动工建设,将于2009年底竣工,作为2010年亚运盛会配套项目交付使用。项目由英国威尔森.艾尔建筑师事务所和奥雅纳工程顾问公司联合体设计,华南理工大学建筑设计研究院负责建筑施工图深化设计,由中国建筑工程总公司和广州市建筑集团有限公司联合体承建。

标志性建筑是人们用以记忆城市的主要元素,西塔将被定位在广州城市一个以独特的区域高度及功能组合最具魅力、最具商务能量的标志性建筑。西塔被认为将成为广州国际化大都市的象征,成为广州城市经济文明和建筑文明发展高度的象征,成为广州城市天际线上璀璨夺目的标志性景观,广州21世纪城市商务中心CBD顶级商务地标,成为广州商务环境和国际大都会形象的新标杆以及广州国际商务首席交流和广州城市形象核心展示的示范平台,集中世界最先进的建设和管理技术,集世界一流的城市商务服务功能于一体。

但西塔能否在建造、运营和管理上都达到国际一流的水准,还有待长时间的观察和验证。

  珠江新城发展带来地价、楼价成倍增长

西塔的开发标志着珠江新城和广州CBD中央商务区的发展进入到了一个新的发展阶段,意味着珠江新城已经结束了长达10多年的初期低速发展阶段进入快速发展阶段。

我一直对珠江新城的发展变化十分关注,也参与过该区域发展的研究工作。对珠江新城今天的发展形势,我一方面感到十分的欣慰,另一方面对珠江新城商业地产和商用物业的市场发展前景有所担忧。因为,从2003年至2007年,珠江新城写字楼楼面地价从2380元/平方米升至9568元/平方米,以年增长率接近100%的速度快速增长。楼价也是大幅度上升,从2004年上半年的7000元/平方米涨到目前均价大约1.5万元/平方米,最高已经达到2万元/平方米,两年时间上涨一倍多。

目前珠江新城土地供应特别是商务综合用地日益稀缺,随着各项市政配套的日益完善及商务氛围的不断浓厚。可以预见,到2010年广州举办亚运会前,珠江新城各项重大市政配套及各大建筑群特别是西塔标志性建筑的落成,珠江新城中央商务区无论是商务租赁价格还是住宅销售价格将达到历史的新高度,有人甚至预测,西塔的月租金水平可能会达到400元/平方米。

据说,目前多家基金机构、商业运营机构、金融企业、大型跨国企业前来该项目洽谈,表达了强烈的进驻愿望。我认为,上述的发展态势对珠江新城是有一定优势和促进作用的。但过高的地价和楼价,也会给珠江新城进一步繁荣和发展带来很大的影响。

现阶段不适宜高地价、高楼价的发展策略

如果,珠江新城已经进入发展成熟阶段,即整个区域已经基本建成并且大部分物业已经投入正常运营和使用,在这个阶段出现高地价、高楼价对珠江新城的进一步发展是不会造成太多问题和太大影响的。但现在珠江新城仅仅是摆脱了初期低速发展阶段,刚刚才进入快速发展阶段,就出现地价楼价成倍暴涨的现象,这显然对于珠江新城的繁荣和发展是十分不利的。

因为在土地和房产开发阶段,政府和开发商定价过高就必然会加重投资者和经营者的投资负担和经营负担,容易造成投资失败和经营亏损。尤其,象西塔这样标志性项目的经营,土地成本负担占总投资60亿的1/6,这对该项目而言是一个巨大的经营负担,如果当初着政府能够采取新鸿基的建议给予零地价的扶持或以地价持股,将来西塔的成功运营的可能性就会大为提升,经营失败的风险也会大为降低。现在珠江新城的商用物业,包括西塔在内,将来都存在巨大的经营风险,如果市场未如预期的理想,高地价、高楼价、高租金形成的高门槛,对未来的投资者和经营者构成阻隔作用和影响,就将会出现事与愿违的结果,反而会对限制和防碍珠江新城的繁荣和发展。

我们必须居安思危,防患于未然。要采取有效的措施,控制和防止珠江新城地价和楼价暴涨。其实,地价暴涨政府并不是真正的、最大的获利者。因为,政府只有很少的土地能够获得高额的收益,而真正的、最大的地价收益者其实是原先大量低价拿地的开发商,除非政府强制他们补地价或对其严格执行土地增值税。

                                  2007年6月7日

 

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