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不增加土地供应能压低广州房价吗?  

2007-06-23 17:50:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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媒体报道广东省土地学会主办的广东土地高级论坛上,专家呼吁:“不能再用增加土地供应量来压低房价”,指出集约利用土地、改变房地产开发模式、盘活空置房才是解决之道。对于住宅房地产开发的土地供应问题,广东省土地学会理事、中山大学教授魏清泉认为:“目前,土地供应量已经是超额供应,需要严格控制,不能再增加土地供应量来压低房价了。”他以广州为例,过去50年间,广州的人口增加了1.8倍,但同期土地供应却增加了2.5倍;上世纪整个90年代,广州的城市建设用地总共扩大了超过400平方公里,伴随着房地产开发规模的扩大,城市规模也快速地向外扩展。

控制土地供应量与缓解日益上涨的住宅房价似乎是矛盾的。对此,专家们也承认存在矛盾,但是有诸多方法,尤其是土地集约利用的方式来解决这一矛盾。魏清泉还指出,我国空置房却连续几年以10%的速度增长。据调查数据显示,目前购房者中有80%的人并不是贫困无房者,而是为了投资或换房,目前的别墅、高档住宅过多,而开发商推出的中、低档和小户型房少,在积压的商品房中有80%是高档房。魏清泉认为,土地管理部门应该限制住房的供应而不是居民的购房需求,应该从严控制供应,盘活空置房和继续建设中小户型住宅。

  对魏教授的建议和看法,我部分认同,部分不认同。不认同的部分主要在于:一是广州土地供应量是否超额供应了;二是限制土地供应和住宅供如何能达到满足市场需求和平抑房价的目的。

  我认为,魏教授以广州过去50年人口增长,与同期土地增加相比,似乎少了发展和动态的观念,因为同期广州城市规模发生了多大的变化因素以及人们居住标准又发生了多大的变化因素均没有考虑;而且土地供应量的统计是否准确,有无重复计算,因为土地是可以多次重复使用的。据说,广州市行政区域的面积为7000多平方公里,而建成区面积仅200多平方公里,如果真是这样建成区就仅占总面积的3%左右。

其实,2003年以前广州土地市场供应是充裕的,甚至土地管理部门的官员还要呼吁广州的开发商不要北上,希望他们留在广州开发和建设;但2003年至2005年广州政府出让的土地急剧下降,据统计这三年通过出让的住宅用地总建筑面积仅相当于同期住宅总成交量的3.3%;2006年的住宅用地供应量也只有实际成交量的1/10左右,这样的土地供应量难道是超额的吗?

广州市政府今年推出的穗七条要求连续三年年土地供应量要达到5平方公里、住宅建筑面积1250万平方米。要真能达到这样的要求,是可以达到满足市场需求和平抑房价目的的;但现在计划还未实施,专家和教授们就公然抵制和反对,究竟是政府决策失误,还是专家研判失准?

此外,我也不太理解魏教授关于限制土地供应和住宅供如何能达到满足市场需求和平抑房价的目的。从经济学的角度,只有增加供给才能满足需求,限制供应土地和限制供应住宅,如何能达到平抑房价的目的呢?如果不增加中小户型住宅用地的供应,又如何增加中小户型住宅的建设呢?单靠盘活空置房和积压房是无济于事的。

                         

 2007年6月22日

(本文内容已在新快报发表)

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