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韩世同的博客

 
 
 

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商品住宅实行政府指导价是否可行  

2007-06-28 06:45:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 媒体报道南京市政府首开地方政府动用行政手段调控房价的先河,对商品住宅实施以政府指导价为核心的价格监管制度。这一举措引起社会各界高度关注和激烈争论,对此广州物价部门表示,暂时未考虑限制商品住宅利润率的做法。

记得今年初在一个专家论坛上有一位广东物价学会的副会长也曾提出,应当对商品住宅实行必要的价格指导和限制,他认为《价格法》规定:“与国家经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格可以实行政府指导价。”这为政府对商品住宅实施指导价提供了法律依据。

我认为,如果政府对商品住宅的指导价制定得合理,比较适合房地产市场的供求,应该是有利无弊的。其实,现在发展商开发房地产都是冲着暴利而来的,以前万科王石曾说过:“利润超过25%的房地产项目不做”,还一时成为业界的佳话,但现在万科其实早已经是“没有25%以上利润的项目不做”。

而现在,南京市政府提出要将商品房的价格限制在利润率不得高于8%,在核准基准价的基础上最高加价幅度不得高于5%。可以预见,南京市这种严重偏离市场价值的政府指导价肯定是不会被发展商接受的。而且,南京市的房价如果现在还只是在2000-3000多元/平方米水平,这简直就没有调控的必要。因为,广州就是经济适用房的价格也远比这个价位要高,天河区楼价的零头也不只这个数。

在房地产行业现在平均利润率至少在20%-30%以上,甚至是一个存在100%以上暴利的行业,政府仅凭一纸公文就一下子要发展商放弃他们到手的肥利,这才是根本的利益冲突所在。难怪,北京华远总裁任志强要在其博客上连续撰文“炮轰”南京市物价部门,称其动用行政手段调控房价是回到了计划经济时代的“开倒车”行为,主要是因为利益攸关,此风断然不可开。

但其实我也有些问题想请教任老板,既然目前我国已经在土地管理模式上回到了政府一手垄断的“计划经济时代”,那房价的管理又有何不可纳入政府行政干预的范畴呢?其实,限价房、经济适用房、廉租房以及对住宅供应结构的硬性规定,都是政府干预房地产市场的行为,难道这些行为都不必要、不合理吗?

我倒是觉得无论是南京市政府实行政府指导价,还是广州市政府实行穗七条,本意都是了稳定房价,解决房价过高的社会问题,但方式方法却不一定得当。比如,南京市政府的政府指导价就应当考虑土地成本问题,因为不同地段、不同时段取得的土地成本差异很大,均采取一刀切的利润率,实际上对高地价拿地的企业是不公平的;还比如,广州不久前不断拍出天价地王,地价大都成倍飙升,而政府实际上并不是真正的受益者,因为实际上有些开发商手中还握有大量低价取得的未开发土地,如果广州政府要求那些尚未投入开发的土地也要补一定的地价,情况又会如何呢?会不会对高价拿地的企业和政府都会更加公平和合理一些呢?

我并不赞同政府过度干预房地产市场,但也不赞同那些假借市场经济的名义而实际上却破坏和妨碍市场经济发展的行为。希望政府在制定政策和措施时,要充分考虑政策和措施的可操作性和可行性,既要避免朝令夕改,也要避免令行禁不止。其实,导致房价暴涨的根源并不在开发商,而是在于政府对土地采取非市场化的控制和垄断上。如果土地价格成倍增长,即使开发商不赚钱,房价也同样是会居高不下的。因此,建议政府在推出商品住宅指导价的同时,也应当同时推出商品住宅用地的指导价,并着手改变土地拍卖“价高者得”这一导致地价倍增的制度。

 

                                     2007年6月26日

(本文主要内容已在羊城晚报发表)

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