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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

广州豪宅市场的变迁与趋向  

2007-06-28 09:29:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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韩世同  博士

   广州豪宅的数量虽然并不多,但却代表着广州、甚至岭南的居住文化、建筑特色和建筑水平。因此,研究和探讨广州豪宅市场的变迁,了解和掌握广州豪宅市场变化的特点,对于把握广州豪宅市场的走向是很有助益的。研究和划分广州豪宅类别的方法有两种:一种是按年代来划分和研究,一种是以形态来划分和研究。按年代划分可以将豪宅划分成为一代、第二代和第三代豪宅;以形态划分可以将豪宅划分为地段、景观、产品和生态豪宅。这两种方法都可以从不同的角度来观察和展现广州豪宅不同时期的不同特点,我们可以从这些分析和研究中把握广州豪宅变迁的轨迹和今后发展的趋向。

 

   一、按年代划分的广州豪宅

 

   从不同年代对别墅的“根源”进行追溯,不难发现广州早期豪宅中的西关大屋、老别墅和小洋房大多都是富豪和官吏栖居的宅院,且以年代、身份和地位的不同而分布在几个相对独立的区域,如西关、沙面和东山;而现代豪宅的开发重点也是一直倾向于社会先富起来的成功人士或者社会精英,大多是以形态和时间的不同而分布于东山、天河和白云区及郊外;也正因为豪宅所具有的财富和地位的象征意义,才会引发人们如此强烈的关注。

 

   第一代豪宅代表作:沙面租界别墅、西关大屋、东山官邸

 

   上个世纪20-30年代,英、法强租了沙面,建起了由150多幢欧式风格别墅组成的别墅区。这些建筑风格各异,展现了欧洲各国建筑风采和特色,与沙面岛的江景和榕树融为一体,形成独特的沙面景观和人居环境;还有一些中西合璧的别墅和小洋楼坐落西关和东山,主要是西关商贾和东山官僚的栖居地;而最具岭南建筑的特色和风采的早期豪宅建筑当属西关大屋;这些早期豪宅建筑可以算是历史上广州私人别墅和官邸豪宅的起源。

 

   第二代豪宅的代表作:东山新河浦、华侨新村

 

   到了20世纪40年代~60年代初,广州第二代豪宅开始出现东山新河浦和华侨新村。在东山新河浦一带崛起了一个私人别墅群,绝大部分是海外回乡华侨买地自建而成,与东山农林上路一带的官邸豪宅相比,要少一些豪华和气派,但独立的门户和庭院,则是一般的市井民居所无以相比的;而位于环市东路上的华侨新村,占地约70万平方米,拥有花园式独立别墅170多座、公寓200多座。华侨新村的绿化、学校、运动场等设施齐全,是建国初期专门为归国华侨兴建的,这在当时是全国城市中最大的华侨住宅区,也算是广州第一个带有商品房属性的别墅群,其中80%~90%为华侨购买。

 

第三代豪宅的代表作:二沙岛豪宅、白云堡豪宅、汇景及滨江、珠江新城和郊外豪宅

 

   第三代豪宅起源于20世纪90年代,广州经济高速发展,处处商机涌现,吸引了不少港商来穗投资,豪宅别墅的市场需求量也大幅增加。正是看到了其巨大的利润空间,城建集团、新世界、白云堡和侨鑫等大发展商,充分利用二沙岛、白云山、珠江等稀缺的自然环境资源和优势,开发了新世界花园、金亚花园、白云堡和滨江东等豪宅和别墅社区,为广州豪宅和别墅的现代化提供了样板、模式和经验;进入新世纪,侨鑫、恒大和香江集团等发展商又开发了汇景花园、金碧华府和锦绣香江等有代表性的豪宅楼盘,更使广州的豪宅市场锦上添花。

 

   二、按形态划分的广州豪宅

 

   广州豪宅市场可以说是一直引领国内潮流的,从早期的淘金小区,到二沙岛,再到天河北、珠江新城、滨江东,进而到华南板块和广园东的豪宅,都因应广州城市发展与潮流变化而发展起来的,反映和折射出广州豪宅开发建设的历史与潮流。广州豪宅的发展至今业已历经了四种形态:

 

   第一种形态——地段豪宅的代表作:早期的淘金路和天河北豪宅

 

   早期广州豪宅首先成就于“地段”。例如淘金小区豪宅、天河北豪宅和嘉和苑、锦城花园等。因地而“豪”的豪宅,最早崛起于80年代末,辉煌于90年代初,如今其影响力虽日见衰退却仍有一定的市场。地段豪宅变迁的原因,主要是由于人们对豪宅的认识发生变化而引起的,例如淘金小区和天河北的早期楼盘地处繁华地段,当时所兴建的高层住宅也曾因地而“豪”,但随着人们对豪宅的认识和要求提高,许多过去身价过万元/平方米的“豪宅”,现在的二手楼价只有一半,已经不再拥有“豪宅”的品牌、名声和地位,逐渐蜕变为一般的高尚住宅和普通住宅。不过,仍在售的地段豪宅虽然日见减少,但数量也还不小,但其豪宅的身份和地位已经明显弱化,例如天河北的伊顿-18、中怡城市花园和珠江新城内的南国花园、星汇园等,其售价虽无法像早期淘金区及天河北豪宅那样卖出每平方米上万元的价格,但仍高居七八千元/平方米的价位。

 

   第二种形态——景观豪宅的代表作:二沙岛豪宅群、滨江东豪宅群

 

   除了因地而“豪”者外,在广州还有因所处区域拥有独特自然景观而形成的景观豪宅,例如二沙岛和滨江东的楼盘。二沙岛的代表楼盘是新世界花园、金亚花园;滨江东的代表楼盘是海珠半岛花园、中海锦苑和丽景湾。景观豪宅起源于20世纪90年代,并几乎在同时迅速走红,如今其形态正随着城市发展的步伐延伸、泛化:一方面江景盘从滨江东不断向东挺进,现在广州大桥以东的珠江帝景苑也加入了景观豪宅的行列,目前在推和待推的景观豪宅还有珠江广场、汇美景台和金海湾等楼盘,售价依然维持在过万元的水平;另一方面山景盘也异军突起,主要是集中在白云山风景区一带,如颐和山庄、体育花园和南湖一带的楼盘,其售价有的也高达7000-8000元/平方米,甚至过万元/平方米的也有。

 

   第三种形态——产品豪宅的代表作:星河湾、新大厦、宏城花园

 

 2001年在广州迅速崛起的一种豪宅是产品豪宅,其主要特征是凭据楼盘所选用的尊贵建材、高超的建筑水平以及完善的建筑管理而形成的极致产品,其代表作是有“楼市劳斯莱斯”之称的星河湾,该盘崛起于2001年,并迅速在当年成就辉煌的顶峰,如今虽然“雄风尤在”但已今不如昔。据悉,星河湾日前荣获了国家建设部颁发的“3A住宅”称号,这是目前国内建筑最高荣誉。由于星河湾的设计和建造只属于高档公寓,距真正的豪宅还有一定差距,因此存在过度装修和定位偏高的问题。新大厦和宏城花园也是产品豪宅的代表作,新大厦的户型不多,但布局、结构、立面、造型都十分考究;宏城花园可以说既是产品豪宅,也是地段豪宅和景观豪宅,都有各方面的属性,但其产品豪宅的特点更为突出而已,目前宏城花园的楼价是广州市最高的,依然可以达到20000-30000元/平方米的水平。

 

   第四种形态——生态豪宅的代表作:白云堡、汇景新城、锦绣香江

 

   在众多形态的豪宅中,有一种形态是因应社会生活发展甚至形势发展而崛起,这就是生态豪宅。因楼盘所拥有和营造的生态环境所成,其代表作是白云堡、汇景新城和锦绣香江。生态豪宅追求的是健康环保的居住环境,讲究建筑与自然和谐统一的结合,保持生态与环境的平衡。如白云堡三面环山一面临湖,自然景观优美,植物生长茂密,空气质素堪称一流,经测评白云堡豪苑的山、林、水、建筑、道路布局合理,各种乔木、灌木、藤本、竹类和草本植物达120多种,经过6年以上的生长而形成复合型、立体型植物分布结构,所产生的空气负离子高于市区4.8倍,人均绿地植物覆盖面积超过城市人均所需标准的3.36倍。汇景新城和锦绣香江在生态景观环境方面也营造得十分出色,与白云堡一起形成三大生态豪宅盘鼎足而立的格局。

 

   三、广州豪宅发展的趋向和特点

 

   1、健康生态豪宅将引领广州豪宅市场的潮流

 

   由于“非典”的影响,置业者居住的生态环境与居住感受越来越受到重视,健康生态豪宅的崛起正是因应了广州社会与时代发展的潮流。回顾广州豪宅发展的历史,我们可以看到:地段豪宅容易因城市规划发展而发生变化,原先拥有的“珍贵”会因城市发展而丧失,例如淘金区豪宅曾独领风骚于一时,但如今影响力迅速衰落;相反,一些原来廉贱的地段却有可能因城市发展而变成“新贵”,例如珠江新城10多年前还只是农田和村庄,如今却地位显赫;而景观豪宅虽具有不可复制性和稀缺性,但大都因为地价昂贵,致使景观豪宅绝大多数都缺乏生态园林配套;产品豪宅则因为建材建筑革命与不断创新而容易被后来者超越,导致产品豪宅的生命周期难以长久维持;只有生态豪宅由于受自然环境条件与投资开发理念的影响,难以“复制”,也不容易被超越,其产品生命周期较长。目前多数生态豪宅不足之处主要是:地处偏远区域以及生活设施配套不全,但随着近年广州城市的高速发展,尤其是道路交通网的不断构建与完善,生态豪宅的竞争优势和核心竞争力将会更加凸显。

 

   甚至可以断言,生态和健康的居住理念将引领豪宅潮流,生态豪宅和山水豪宅这一类健康住宅都将是广州豪宅今后发展的主流方向。生态和健康的居住理念与主张不仅具有深刻的现实意义,还具有长远的指导作用和影响,将引导广州未来豪宅建设的发展方向,使之更切合人类居住习惯和要求。研究发现,现代豪宅的建造应当具有以下几方面的要求:

 

   ——现代豪宅必须要同时达到健康和安全居住环境的要求,要远离尘嚣、污染、混杂,要充分体现现代人的生活追求,要充分展示现代的居住理念和生活方式,要能充分表达现代的建筑艺术和科技水平,要能充分保障现代人居的生理和心理的健康和安全。

 

   ——现代豪宅的构成元素应当包括:优越的地理环境和自然环境,便利的交通环境,严格的治安管理和治安条件,现代的、超前的居住和生活模式,颇具特色的住宅建筑风格和格局,具有身份和地位的象征。

 

   ——现代豪宅的居住文化要体现与众不同的气质、风度、气派和格调,倡导崇尚自然、热爱环保,喜欢清新的环境和悠闲的生活;体现一种不事张扬、不喜喧哗,讨厌铺排和浪费的生活作风;形成一个喜欢自然山水宁静生活的高品位群体,使人与自然的关系达到最高的和谐境界。

 

   2、广州豪宅买家的购买行为更加理性化

 

   豪宅和高档住宅从20世纪90年代初起,就一直成为广州房地产市场的关注点。发展商往往为了迎合豪宅买家的虚荣心理,标新立异、讲究豪华和排场,追求表面的高贵和气派;而买家的购买行为则是感性大于理性,投机多于投资,追求虚荣多过讲究实际;但随着市场的不断发展,不管是开发商的经营理念还是买家心态,都在逐渐地发生着变化。

 

   广州房地产市场、尤其是豪宅市场经过近20年的发展,豪宅购买者的消费行为已逐渐趋于成熟,这一方面是由于宏观经济环境不景气,致使买家的购房行为越来越审慎;另一方面也因为现阶段豪宅的潜在买家多为二次置业者,已有购楼经验,因此其购买决策、购买行为更为趋于理性。在形成购买决策时,消费者十分注重楼盘的规划设计、建设施工、环境质量和全方位的综合素质。其中,尤为注重开发商的品牌价值及其物业管理质量,希望得到与豪宅购买者身份相符的物业,和安全、舒适、便捷、私密性强的物业管理服务。开发商的品牌及由此给购买者形成的物业管理预期在购买决策中起着越来越重要的地位,豪宅购买者的消费心态已从以往几乎普遍张扬外露、“贪大求多”向理性内敛、追求实用与舒适转变。

 

   而且,经过近几年广州豪宅市场的发展和变化,使越来越多的消费者与开发商认识到:环境景观资源的稀缺性是豪宅的本质内涵所在,也是豪宅区别于一般住宅、籍以提升价格品位、拓展升值空间的基本标志与保证,但环境景观的稀缺性与健康生态环境之间并没有必然的联系。虽然这种环境景观的稀缺性是体现在豪宅所具有的唯一性、不可替代性,如市区范围内的江景、山景、湖景以及大规模、高品味的人造景观,但就广州市区而言,即使是在景观资源珍贵的白云山周边及珠江两岸,也并不是所有的豪宅楼盘都能拥有健康生态的居住环境。然而,却由于这些豪宅拥有景观资源的稀缺性与不可替代性,因此造成产品的差异性和占据市场的制高点,并拉开与一般高价楼盘的价格落差,这种状况其实并不全然合理。而且,这些景观稀缺性定价的豪宅楼盘,往往只重视觉效果和心理效果,并不真正重视人居的生理和精神健康,而后者显然对豪宅买家而言显得更为重要。

 

   再就是,广州豪宅的购买者已经从以香港人为主逐渐向以国内买家为主转变。早期的广州豪宅市场由于历史的原因,买家大多数是香港客,较多是炒楼客和投资客,国内买家一般都买不起;但随着经济的发展,国内豪宅买家越来越多,已经逐步取代了香港客而成为豪宅购买群的主体,而且豪宅国内购买力还具有较大的市场潜力。尽管要精确划分豪宅的消费者及潜在消费者的数量十分困难,但从广州居民的的收入水平及可支配资金量来看,豪宅消费潜力是比较大的,广州市居民储蓄额已经连续三年列全国第一。同时,从近年来豪宅成交量保持放大以及从豪宅消费者、潜在消费者反馈的信息来分析,豪宅的市场承受力、消费购买力还是有一定的拓展空间,在一定程度上还是可以带动和支撑广州豪宅市场进一步发展的;但另一方面,广州豪宅市场供过于求的状况也十分严重,许多价高质次的豪宅楼盘有价无市,长期处于滞销状态,这一状况也应当引起豪宅发展商的高度重视。

 

 4、广州豪宅楼价不断调整、买家层面不断扩大

 

   统计数字显示,广州的楼价在过去几年总体出现下降的趋势,但并不影响市场上活跃着的许多楼盘以“豪宅”为标榜。随着广州人均收入的提高,生活模式也逐渐发生变化,二次、三次置业开始成为主要的购房消费;而且,二次、三次置业者一般会在原来居住条件的基础上来一个显著的提升,选择豪宅的概率和机会增大,因此广州豪宅市场发展的前景还是应当看好的。

 

    近几年,广州豪宅的定位已逐渐发生了演变,最早那种一味求大、求奢华的作风逐渐被有品位和个性化功能的豪宅替代;广州现在的豪宅在价格上也不再是高不可攀,有些豪宅的单价也已从过去的动辄过万元/平方米调整至如今的7000元~9000元/平方米,而且许多豪宅已不再纯粹只做老板级人物的生意,也留下不小的空间给新生的豪宅消费群体,如企业高层管理人员和职业经理人等白领层面的消费者。

 

  5、广州豪宅注重社区文化的营造

 

   所谓豪宅,准确地讲应该也包括高档住宅,要成其为豪宅,就必须要有许多内在和外围的因素及条件支撑,比如独特的地理位置、景观和品质等。但广州市区的豪宅,有一个最大的支撑点应该是文化层面的——广州两千年古老历史文化的魅力。比如东山区东山洋房和西关大屋一样,都代表了广州的建筑文化和居住文化,更因为多年的文化积淀,东山区的生活、教育配套等方面在全市首屈一指,这些都是其他区域所无法在短期内超越的独特的地方,因此豪宅和高档住宅在这里就有了坚实的支撑,不会因为楼市的升降而影响其价值和地位。

 

   但广州市区的文化魅力也不是一层不变的,而是常变常新的。如海珠区滨江路沿线经过“一年一小变”、“三年一中变”的改造,滨江中、滨江东路以崭新的面貌,优美的环境,对于滨江路的豪宅楼盘来说是一个绝对的利好消息。因为,广州的豪宅市场在经历了十几年的变迁后,如今已不再是单纯以动辄过万元的单价来显示“豪”的味道,相反更注重的是整体素质以及环境景观资源的稀缺性和社区文化。像目前的滨江东板块,尽管有些二线楼盘的住宅楼价低至4000~5000元/平方米,价格上完全与大众化楼盘无异,但并不影响其豪宅一条街形象和地位,关键就在于这里不仅有稀缺的江景资源,产品本身素质也具有或接近豪宅的级数,而且更重要的豪宅社区文化氛围和环境的日渐形成。象蓝色康园最近组织的法国文化艺术沙龙的活动与白云堡所组织的国际山水休闲系列活动“澳洲风情节”,都有异曲同工的效用,既促进了中外文化艺术的交流,同时又营造出良好的社区文化氛围和环境,可谓一举两得。

 

  6、广州适宜建豪宅的地块资源越来越少

 

   目前,广州楼市还未完全从“大盘化、郊区化和个性化”的误区中解脱出来,楼盘开发“过大、过远、过贵”的状况还依然十分严重。象洛溪板块这一位于番禺和广州之间近郊的风水宝地,本来是最适宜开发高档豪宅楼盘的。如果当初有先见之明,这里一定可以被规划和建造成类似二沙岛的豪宅社区和住区,但现在这里到处都“堆满”了建筑,有许多还简直就是“房屋垃圾”和“贫民窟”,真正好的社区和豪宅很少,即使有一些也是夹杂在大批中低档住宅之中,难以彰显其高贵的本色和气质。如果华南板块的规划引导工作跟不上,也有可能重蹈洛溪板块的旧辄。国外城市发展的规则是有钱人住郊外、没钱的住市区,因为有钱人又有钱、又有闲,住郊外的主客观条件都具备,穷人又没钱、又没闲只好住在市区;而广州的住宅郊区化却恰好相反,很多人是因为买不起市区的房子,不得已才到郊外购房。发展商在市区开发住宅成本太高、无利可图,就跑到郊外大量圈地,将本应留作豪宅和别墅的用地建成大量的中低档洋房,这种现象是十分反常的,是不符合城市发展和变化规律的,不仅没有达到农村城市化的目的,反倒先把城市农村化了。现在广州开发区打算将罗岗一带建成象国外一样自然环境与建筑和谐统一的生态住区,这是一个好的现象和开端。希望政府和发展商调整一下住宅建设的开发思路:应当尽量在市区为中低收入的市民建造适销对路的商品房,而将郊外的地块保留作低密度的豪宅用地,免得将来再作大面积的搬迁和调整,付出的代价和成本会更大。

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