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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

万科究竟是行业的领跑者还是房价的领涨者?  

2007-07-21 13:16:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这两天有关万科的报道层出不穷,媒体和社会对万科的关注度达到了前所未有的高度。先是一个多月前万科主动推出的海螺行动,之后就是王石泡沫论的争论,接着又是王石年薪7000万元的媒体炒作,再后来是东莞地王拍卖风波,然后就是近日王石为此道歉的股票门事件和番禺沙湾再创天价地王的新闻事件。

说实在的,王石先生是我最敬重的企业家、老板和兄长,王太太也是我十分敬重的大姐,他们对万科企业的无私奉献是有目共睹的。我相信他们的为人和襟怀,也不愿在他们饱受舆论冲击当下落井下石,但我还是忍不住谈谈自己对万科言行和做法的一些看法。因为,董事长的言行是否一致与企业的言行是否一致是有所不同的,两者既有关系又不能相提并论,毕竟一个是个人行为一个是企业行为。

其实,万科近来疯狂拿地的举动,已经引起业界、同行和消费者极度不满,许多民众、业内人士、甚至发展商提起万科抬高地价的行为,都认为万科是说一套、做一套。因为,一方面万科自诩为企业公民,强调企业的社会责任感,还号称要为中低收入者解决住房问题,并且还煞有介事地征集方案、修建样板和推行海螺行动;而另一方面却又在屡屡推高地价和楼价。

别的地方我不清楚,但在广州最高的几个天价地王都有万科的份或者是有其身影。去年种猪场地块拍卖虽然不是万科夺得,但万科是拍板定价前最后举牌的一位“地托”;接着是金沙洲和江湾大桥南二线江景地的拍卖万科创下的天价地王,前者是4000多元/平方米,后者是7000多元/平方米;现在万科又在番禺沙湾创下了5783元/平方米楼面地价的天价地王。

   此外,今年万科在东莞也接连创下两幅天价地王:一幅是2007年4月东莞万科在总计179次激烈竞价后,最终以14.2亿的东莞历史最高价拍下“东莞地王”;一幅是7月万科又一次以26.8亿元天价在东莞改写了万科不久前自己创造的历史,楼面价达15243元/㎡,此结果还引起金地等多家竞价公司的质疑和非议。

   为什么万科要不惜重金、血本和声誉高价拿地呢?我百思不得其解。有人认为:现在的开发商拿地已经不理性了,不是考虑到成本、利润的控制,而在盲目囤地。这种疯狂的背后是炒作股价,这个阶段不惜重金拿地,主要还是为了给上市公司增加一个题材,在储备及未来的发展预期上有一个题材。

如果说万科是为股价升值做题材而高价拿地,那中海、保利等与万科体制相近的上市企业为什么不用这样做呢?他们并不像万科那样说一套、做一套,虽然规模没有万科大、影响力也没有万科大,但他们并没有“既做婊子又立牌坊”,至少在言行一致方面要比万科更有诚信。

   万科一直强调自己不会成为行业的领军者而只是要成为行业的领跑者,但现在万科已经在号称“今年可能会成为世界上最大的住宅开发公司”了。不久前王石曾在公开场合表示:“按照我们的预计是两年之后,我们就会超过现在的第一,现在的第一是美国的一个房地产公司。当然,不是说达到它的最高峰,而是超过它,因为这两年美国的房地产行业发展的不好,每年以20%的速度在萎缩。这为万科超越目前的第一提供了机会。”

   万科一直强调自己不会成为房价的领跑者,但万科却在各地不断创造一个又一个天价地王,也在股市不断地创造一个又一个涨停板,成为实实在在楼市和股市的领涨者。王石董事长在其股票门公开的“道歉信”中表示:“请相信,万科还是原来的万科,王石还是原来的王石,只要我们之间的信任还一如既往,这次的意外就不会改变任何东西。”“同时也请关心万科的朋友,能够继续信任、监督万科,只有你们的支持,才能让万科做得更好。”

   我个人愿意相信“王石还是原来的王石”,但对“万科还是原来的万科”则表示深度的怀疑,甚至对万科是否是企业公民、是否具有高度的社会责任、是否是真正关注中低收入住房问题也深表怀疑。

我不想影响和打击股民和房民对万科今天的拥戴和信任,但我希望万科的高管也要认真思考和检讨一下企业的近期的言行和战略方针。不要过于急功近利,不要过于短视,不要饮鸠止渴、自食其果。因为,如果市场并不如万科预期般地不断疯涨,而是出现理性的价格回落,那万科手中高价取得的地王又将如何保本获利呢?到时万科能用什么来保障股民的收益呢?实际上,万科现在疯狂拿地是在透支企业的未来和股民的信任,是对企业和股民最大的不负责和辜负股民的信任。

据我观察,万科发生180度的转变是在其计划实施高管激励政策以来,但其对利润急切追求所导致的短期行为,将对万科的企业宗旨、理念、行为、经营目标都产生极大的影响,对其品牌、形象、行业地位也会造成极大的负面影响,而对广大住房消费者和股民而言将带来的影响和损失也是巨大的。

前两年国八条出台时万科还曾经提出过“现金为王”的收缩防守策略,而现在却在房价极高的阶段大强度地采取高价拿地的扩张政策,这绝对不是稳健、诚信、专业的企业的所作所为,而是投机取巧、见利忘义的企业的所作所为。多行不义必自毙,万科恶意推高地价的行径必然也会自食其果。但我还是希望万科能尽快重新回到正确的发展方向和道路上来,重新成为值得民众尊敬和信赖的企业,而不要再在唯利是图的陷阱中越陷越深!

                                2007年7月21日



 

 
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