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韩世同的博客

 
 
 

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今年下半年房地产宏观调控政策走向  

2007-07-28 06:55:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年是房地产的“政策落实年”,总的来说专门针对房地产出台的政策应该是不多的。上半年中央层面的房地产政策,除了土地增值税和限制外资政策是针对楼市之外,加息减税等政策多数是针对整个宏观经济调控。

我认为土地增值税的出台有点仓促和轻率,但相对来讲,如果严格执行起来其引起的震动应该要比物业税严重得多。在我看来,如果土地增值税进行严格执行将会对房地产业有相当大的影响,会大幅降低房地产企业的开发利润,特别是对不能避税的房地产企业有很大影响。但土地增值税也有两个好处,一个就是迫使开发商开发低利润产品来避税,为市场供应中低端产品;一个就是对暴利的房地产企业征收累进制的高额税收,但应当有明确的时效和征收阶段的划分。而限制外资购房和进入房地产行业的政策,目前也未能收到实质性效果,现在外资依然在推高地价和房价方面扮演十分重要的角色。

国家近几年来对房地产市场的调控不断加码,但房价确实是越调越高。根本原因在于,土地管理和房地产开发体制存在一定问题。如果不在现行体制上做出调整和改变,目前房地产市场现状和格局就不会有多大的改变。在中央政府层面对房地产的调控主要是通过土地政策、金融货币政策和财税政策来调控,在这三大方面的政策,下半年可能会出台的调控政策主要有提高银行按揭门槛、征收物业税等政策进行调节;而在地方政策层面:主要是落实制定土地和住宅发展规划,建立和健全住房保障和供应体系,加强市场秩序管理以及住宅结构比例的调整来进行调节。具体分析如下:

在土地政策方面估计今年下半年不会有太大的举措,主要在于对土地出让金和土地出让违规现象的检查与监察;不过土地管理部门应当检讨土地出让机制,改变价高者得这一推高地价的竞拍模式,尝试价中者得的竞投模式。

在金融货币政策方面,最大可能是继续加息、调高银行存款准备金率或取消利息税,这些调控政策并非专门针对股市和楼市的。专门针对楼市的调控政策主要是提高按揭门槛,因为目前房价高涨,2-3成的首付已经不能保障银行房贷的安全;再就是在预售制度方面加强限制的条件和要求,甚至可能再次提出取消该制度的动议。

在税收方面,今年很有可能会启动物业税,但完全落实实施可能还需要一段时期。因为这个税涉及到方方面面,可能政府将会先试点,或者是先从某部分开始征,用税收的杠杆去调控。当然这就涉及到理顺税制、税种等等方面的问题,这将成为今年调控的重要方面;

在社会保障方面,将在制度上进一步加大经济适用住房和廉租房体系的构建,从这个方面来解决一部分供求方面的矛盾。我认为,限价房也应当与廉租房、经济适用房一道,构成政府的住房保障体系:廉租房供给社会最底层的双特困户、住房特困户以及经济特困户;经济适用房供给无法享受廉租房待遇,但又买不起限价房的中低收入购房者;限价房则供给无法享受经济适用房待遇,但又买不起普通商品住宅的首次置业的购房者。

在信息发布方面,目前由于信息的不对称,消费者掌握不准房价的涨跌,存在提前消费或盲目购房等行为。下半年国家可能会进一步加强信息的披露,使消费者可以在消费过程中得到更多的信息,逐步从非理性消费走向理性消费,这也将对房地产市场产生一定的影响。在市场管理监督方面,则应当限制和禁止采用内部认购或类似的推高房价的手法进行销售。

总的来看,由于去年很多调控政策未得到有效的落实,而且政策的出台与其效果的显现有一定的滞后。所以今年主要调控政策还是以延续去年的调控政策为主,来保持宏观经济的稳定和发展。因此,今年下半年在调控手段上主要是更多地使用经济手段去调控,而行政手段主要则用于构建住房保障体系、调整住宅结构比如户型、面积等方面的落实。

 

                               2007年7月28日

 

                                    

 

 
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