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韩世同的博客

 
 
 

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广佛房地产发展态势及投资置业选择  

2007-07-03 06:24:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——佛山珠江时报记者与广州房地产专家韩世同的访谈录

 

记:2007年有哪些新的楼市宏观政策法规出台?如何理解这些政策?
韩:07年中央层面的楼市政策,除了土地增值税和限制外资政策是针对楼市之外,加息等政策都多数针对整个宏观经济。土地增值税的出台有点仓促和轻率,但相对来讲,如果严格执行起来引起的震动要比物业税严重得多。我个人看来,如果土地增值税进行严格执行将会有相当大的影响,将严重降低房地产企业的利润,特别是对不能避税的房地产企业有很大影响。但土地增值税却有两个好处,一个就是调节开发商开发低利润产品来避税,为市场供应中低端产品;一个就是对暴利的房地产企业征收累进制的高额税收,但应当有明确的时效和征收阶段的划分。

 

记:广佛两地房地产行业都面临楼价快速攀升的现象。楼价快速攀升的原因是什么?地价和市场供求不平衡是否是广佛楼价上升的主要原因?楼价是由成本决定,还是由供求决定?
韩:佛山目前面临历史上的高地价和高房价。当一只气球已经被吹得很胀的时候,你再去吹气或者用针扎一下,它都会爆,而现在房地产面临的也是类似的情况。广州和佛山的楼价都已经处于一个高位运转的阶段,楼价地价都被抬得很高。我认为只有增加土地和住宅供应,才能让房价回调,我们应该避免“面粉比面包贵”这种地价比楼价贵的现象。佛山楼价比广州有差距,但广州人到佛山买房的也不算很多,佛山的楼价很大程度是外来开发商把地价楼价给抬上去的。佛山应检讨以往的土地政策,努力增加各种低价房的供应,不应让楼市陷入“买房只是有钱人的游戏”这样的畸形发展形态之中。
楼价与成本实际上是个辩证的关系。当楼价低迷时,在供过于求的买方市场下,成本对楼价是起决定性的作用;而当楼价上升供不应求的情况下,楼价已经不是取决于成本了,而是由开发商、消费者以及政府对楼价的认知来进行定价,取决于他们对楼价的预期。

 记:在宏观调控条件下,房地产业将会产生怎样的格局性变化?
韩:目前,开发商上市融资的多了起来,未来将会强者逾强,有可能会形成几大开发商相对垄断的局面,进一步催高楼价,这是一种现象;另一方面,政府需要担当起责任,为中低收入人群提供住房保障他们的权益。很多政策的初衷是好的,但达不到效果。比如,政府调控房价,但却并无要房价降下来的意思;相反却严格控制土地供应,在这种高房价、住房供应结构失衡的状况下,市民的权益根本无法获得保障。

记:股市与楼市的投资,您怎么看待?
韩:要掌握楼市和股市投资的主动权,就必须要认识和了解房地产和股市周期性变化的市场规律,不要轻信房价和股价只涨不跌的神话;要克服从众心理和贪婪、惧怕的人性弱点,力求在楼市和股市的低位或次低位入货,力求在楼市和股市的高位或次高位出货;同时要有长期利益的观念,切忌急功近利;还要坚持在能力之内投资,避免鸡飞蛋打;而最关键的则在于把握投资时机,要严格遵循“买低不买高”的投资铁律,才能确保在楼市和股市投资获利。但市民需要知道的是,目前投资楼市和股市均存在巨大风险。

记:目前佛山中心城区平均楼价已经上升到了5000元/平方米以上,有业内人士建议普通市民去中心城区以外的近郊置业,或者选择二手房或者租房;不同的消费人群应该如何选择适合自己的区域和楼盘?平洲、罗村、狮山、乐从、西樵,这些佛山中心城区的郊边镇是否是普通市民的最佳选择?在广州同样存在类似的情况,早期华南板块是否也存在一种置业流动的现象?广州人是如何选择置业方向和楼盘的?
韩:我实际上是反对广州早期的置业郊区化那种模式的。广州早期的郊区化置业是出于市民购买能力的限制,而被迫转移到郊外居住的。于是就形成了有钱人留在城里,没有钱的却要到生活成本更高但房价较低的郊区居住。理论上讲,城区里的各项配套更适合中低端收入的人们生活,有钱人则应住到郊外。而目前佛山地区的开发商在郊区开发高端产品是符合市场和城市发展规律的,不同于广州早期的郊区化倾向,但如果是因为房价过高导致的置业郊区化,就比较容易造成本末倒置的现象,这是必须引起重视和警惕的。

                                                 2007年6月24日

 
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