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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

政府放地、供应放量将改变广州住宅市场格局  

2007-07-07 08:49:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上周广州政府罕见地接连两天推出11幅老城区烂尾地、闲置地以及花都区限户型地块的出让公告和预告;而在前不久,番禺也将有二十一万平方米住宅地入市,老城区9幅“黄金”烂尾地捆绑拍卖。

  据有关部门表示,广州将在今年推出中心城区的三十一宗地块,用于缓解城区商品房供需压力。上述迹象表明,广州市今年土地放量供应的措施已经开始落实,盘活烂尾地、闲置地将有效缓解中心城区住宅供地不足的现状,达到增加中心城区的住宅供应、平抑中心城区房价的目的。

   根据穗七条的措施,今年住宅供地要达到5.07平方公里,住宅供应量要达到建筑面积1250万平方米。业界有人担心政府难以实现和完成,我认为这种担心是可以理解的。但事在人为,如果政府从态度立场上来抓落实,是完全可以实现其对民众的承诺的。

   其实,广州一手住宅年成交量大约在900-1000万平方米左右,政府如能保证总量5平方公里住宅供地计划,满足住宅市场供应是完全没有问题的。政府的土地供应计划可以由三部分构成,一是政府一级土地出让市场,二是企业之间二级土地转让市场,三是开发商手中的存量土地。

政府并不需要将土地供应压力集中在一级市场上,在其他两个市场供应上只要做好调查统计和计划安排,就能达到统筹兼顾的目的。但应当注意出让地价的问题,目前这些土地仍然采取价高者得的竞拍模式,如果参加竞拍者踊跃,则很有可能会进一步推高地价。

   在住宅供应量上,用地供应的增加可能远水救不了近火,因为现在增加供应的土地要有一个建设周期,8-10个月、甚至一年以后住宅才能上市。但土地供应的加大至少可以改变楼市的市场预期,舒缓市场供应的压力。

而且,据统计2007年下半年广州市中心六区的新增住宅供应量将超过2万套,不含目前在售单位和已取得预售许可证但未发售的单位。虽然有机构认为下半年价格依然将持续平稳上升,但其理由和依据显然是难以令人信服的。

   因为,如果政府未能增加土地供应,也未能加快中低收入住房保障体系建设,仅仅是增加一些住宅供应量,房价的确是难以平抑的。但现在政府大量增加土地供应、大力发展住房保障体系的前提下,住宅供应量的增加和放量所产生的市场效应则是大不相同的。

我相信,广州住宅市场供不应求的格局将因此而得到改变,而中低端住宅市场供应短缺问题将会有所缓解,中高端住宅市场也会因滞销改变销售策略,这样广州住宅市场的格局将有可能重新导入健康发展的轨道。

                                          2007年7月7日

 
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