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韩世同的博客

 
 
 

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改变供地模式有助于防止土地垄断  

2007-08-04 09:56:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   最近,媒体比较关注楼市进入寡头时代和土地垄断的话题。的确,近期国内一些上市的房地产公司象竞赛一样四处攻城掠地,纷纷进军各大城市大量囤积土地。

   据称万科和保利地产等上市公司都有大量的土地储备,根据万科2006年年报显示的土地储备量,保守估计至少可以维持4年以上;保利地产拥有土地储备1000多万平方米左右,分布在全国10个城市,至少保证了未来3年房地产开发所需。

   为什么上市公司要大量地高价拿地?业界有不同的见解和看法,比较多的观点是认为是业绩和市场预期所驱动的,因为对于上市的房地产公司来说,投资者所观注的一项重要指标就是土地储备量;也有人认为股市利好和房价持续高涨,为上市公司天价拿地提供充裕的资金,而土地供应紧缺的现实又给这些上市公司提供构筑垄断格局的条件。

   对这些见解和看法,我是十分认同的,利益驱动的特点在市场化的房地产业表现得最为突出。但我认为,土地储备的竞争的实质还是市场的竞争,是行业地位、市场份额和市场占有率的争夺。

   例如万科过去一直强调自己不会成为行业的领军者,而只是要成为行业的领跑者。但现在万科已经号称“今年可能会成为世界上最大的住宅开发公司”。而保利地产也不甘示弱,在加速各地拿地的同时,也号称要在短期内成为千亿俱乐部的成员。

也许,这就是市场竞争的法则,适者生存、优胜劣汰,而且还是强者愈强。但这样竞争的结果,必然会形成垄断的格局。人们对楼市进入寡头时代的担心并非多余和多虑。

   其实,平心而论,楼市进入寡头时代也并不是一无是处,而是有弊也有利。因为这些地产寡头大都是有实力、有品牌的发展商,他们在获取高额利润的同时,也确确实实地为社会提供了优质的住房产品;但如果对这些地产寡头不加以一定程度的制约,任其肆意妄为,也必然会出现垄断市场、操纵价格、获取垄断暴利的现象和局面。

   目前,我国还未有反垄断法,对企业的垄断行为并没有有效的工具和手段来防范。而且房地产企业的规模、行业地位、市场份额还不是很大很高,但还是应当防患于未然。

   政府也应当在土地和资金这两方面为中小的房地产企业也创造一定的条件,适当控制上市房企利用土地拍卖价高者得的模式任意抬高地价,因为地价的高企不仅可以使企业原有的土地大幅增值,还可以构筑起高地价的进入门槛,阻挡中小企业和新的潜在竞争者进入。

  我觉得广州市最近以捆绑的方式出让土地并不好,因为这样会把房地产开发的门槛提得更高,使土地资源更加向一些大的品牌开发商倾斜。应当让更多的中小房地产企业进入,形成大中小楼盘和开发企业并存的多元化格局。因为,不同地块应有不同的价格和每个开发商的战略、需求也不一样,所擅长开发的项目也不一样,所以不应该用捆绑的方式将中小发展商阻隔在外。

  另外,我认为目前的土地出让模式还需改善。因为,一方面目前进土地拍卖市场的门槛太低,连一个自然人都可以参与拍卖,而没有考虑其开发能力,在这方面应该有开发资质的限制;而另一方面,土地捆绑和“价高者得”的拍卖方式,又限制了有资质但资金实力有限的发展商进入。

   建议尝试采用投标的“价中者得”,这样会迫使开发商不敢乱出价,既能在一定程度上防止出现土地垄断现象,也能有效抑制地价不断攀升的问题。因为,价高者得竞拍得弊端主要在于,由于发展商对地价存在认知上的差异,往往会出少数高估者控制拍卖场面的结果,而被扭曲的土地价值标杆又对市场起到强烈的误导作用。

   只有改变这种拍地模式才能有效阻止任意抬高地价的行为,也可以在一定程度上防止出现土地垄断和地产寡头。     

(本文主要内容已在新快报发表)

2007年8月3日                           

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