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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

房价暴涨或迫使房贷首付提高  

2007-08-08 05:25:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日媒体再次传出房贷首付比例有可能提高的信息。据称银监会官员最近明确表示,希望商业银行提高房贷首,一方面是为控制银行信贷规模,另一方面是因为目前一些地区房价上涨得十分厉害。究竟是空穴来风,还是政策出台前试探性放风,相信不久就会见分晓。

记得去年5月下旬银监会曾发出通告,要求商业银行要有效管控房地产贷款增长,要加强房地产贷款风险管理,严格区分房地产开发贷款和个人住宅消费贷款并进行贷后检查,严格审查住房消费者的还款能力、还款意愿和还款记录;同时也强调要区别对待、有保有压,要大力发展实质性首套住房消费贷款,严格审批非自用型购房贷款,对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例,严控授信;要调整风险权重,强化资本约束,利用资本杠杆有效调控房地产信贷。

  我认为,银监会和央行上次提高房贷首付比例的操作和做法相当可取。先是透过媒体放风,试探市场的反应,再通过银监会提出原则性的意见。而且,不搞一刀切和简单化,针对性和指向性更强。可是,2006年6月对银行按揭首付调整的结果,对广州来说几乎没有提高,基本上还是维持20-30%的首付比例。然而,目前广州房地产市场的价格和消费结构已经与一年多前大不相同。

2006年广州房价只有6315元/平方米,2007年1-5月广州市十区住宅均价7462元/m玻仍龀26.3%,环比增长11.8%;以前广州楼市是自住型买家为主,而且首次置业的买家也占有较大比例;现在则是二次以上置业和投资型买家为主。近来,广州楼价的涨势更是有些离谱。由于有地价飙升和深圳购房团为由,珠江新城住宅的平均售价仅三个月就从1.5万/平方米,上升到2万/平方米以上;有个别五一新开的楼盘,楼价现在甚至飙升到2.8-3万元/平方米,几个月就升了1万多元/平方米。

如果目前广州楼市仍然是以首次置业为主的市场,我是不赞同全面提高按揭首付门槛的;但现在广州楼市已经不再是普通消费者的市场,高企的房价已经与大多数消费者无关。

这种情形与20世纪90年代香港投资型买家推高广州楼价时的情形十分相似,当时广州的房价是全国最高的,均价在7000-8000多元/平方米,而最高价位的区域房价高到1.2-1.4万元/平方米。结果,这些高价房的炒家数年后大多都亏损退场,最低价是5-6千元/平方米,而且这些当年的高价房至今也没有多少回到原值,多数是在7-8千元/平方米的价位。

现在,广州楼市借深圳购房团和高地价再次将房价房价推高到背离市场的程度,如果没有强力的外资或本地消费力的依托,也是难免要重蹈覆辙的。

银行收取按揭首付的目的是为了保障房贷的安全,但如果房价涨幅过快过高,20%-30%的按揭门槛根本就无法防范房价虚高和不良贷款的风险,因为只要房价反向变化幅度大于20%-30%,就会出现负资产。因此,银监会和央行在房价不断暴涨时,必然会采取相应的措施,提高按揭首付比例,抬高购房者入市的门槛,以防止出现断供和不良贷款现象。

当然,人们一定会担心提高按揭首付会对中低收入购房造成一定影响,或者会对整体楼市甚至股市也带来很大的冲击和影响。这种担心是可以理解的。但我认为,央行即使提高房贷首付比例,也不会专门针对首次置业或普通自住住房的房贷,而主要是针对多套和高档房的投资型购房的首付比例。但也不宜一下子大幅提高,对这部分购房也应做到有所打压但也有所保护,不要使楼市陷入有价无市或崩盘的状态。

而对于别墅和商业等高档物业来说,广州的银行历来就是采取高门槛的首付比例,一般都要五成以上。对于这类高档物业的买家而言,其实并不存在买不买得起的问题,只是要不要利用银行贷款扩大投资的问题;而对于普通的购房者而言,按现在的高房价,即使不用他们缴纳按揭首付,又有多少人能够买得起房子、供得起楼呢?

所以,政府有关部门还是应该加快中低收入住房保障体系的构建,同时增加普通商品住宅的市场供应,这样才能解决中低阶层住房难问题;发展商也应当适可而止,否则一个劲儿地推高地价和房价,一定会物极必反,招致更为严厉的调控措施;购房消费者则应当保持清醒和理性,不要盲目追涨,不论楼市还是股市,逢高踩入的风险远大于获利的机会。

(本文主要内容已在羊城晚报发表)

                            2007年8月6日

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