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韩世同的博客

 
 
 

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政府应改变土地价高者得的模式  

2007-09-13 16:48:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据媒体报道前天土地拍卖结束后,广州市国土房管局新任副局长、新闻发言人黄文波接受记者集体采访时表示,高地价不一定会导致高房价,广州正在加大土地出让力度,只要今后土地供应充足了,调控一定能达到效果。

对于业内人士担心的高地价会引发开发商涨房价的问题,他认为房价与地价紧密相连,但地价高并不一定意味着房价高,决定价格的主要还是供需问题。只要保证连续3年土地供应都在5平方公里左右,调控一定能达到效果。   

黄文波还指出,目前房价的过快增长已经让中等收入甚至是中上等收入的市民感到购房压力,解决此问题的关键就要采取必要的住房优惠政策,比如推出限价房来满足中等收入人群的需求。广州市的限价房销售政策已经草拟完毕,即将向社会公示征求意见。限价房属于一个长期政策,今后广州会增加限价房的供应。  
  我认为黄文波副局长的看法,表达了广州政府调控房地产市场的整体思路,按这样的思路来落实和执行,应该是能够收到增加有效供应、稳定房价目的的。但关键还在于连续3年土地供应5平方公里、住宅供应达到1250万平方米的政策能否落实到位。即使按9月份住宅用地出让140万平方米计算,1-9月也仅供应住宅用地210多万平方米,在未来3个月内政府还将要推出260多万平方米住宅用地,如果真能如此是完全有可能达到预期效果的,估计是有一定难度的。

其实,高地价必然会导致高房价,这是毋庸置疑的。近期广州楼价异常飙升事实上是与地价异常飙升密切相关的。我理解黄文波所说的“高地价不一定导致高房价”,是指政府会加大住宅土地供应的力度和增加限价房供应来解决地价过高和中等收入住房问题,从而使高地价和高房价下降。

但对于房地产开发商不断推高地价和大量囤积土地的现象,光是靠一味地增加土地供应,而不改变土地竞拍模式,恐怕还一时难以取得明显效果。因为,目前土地竞拍价高者得的模式也是导致天价地王不断出现的原因之一,这种土地出让方式在认知定价因素的影响下,往往会导致偏离市场现实和价值的情况发生。

因为,只要有两个以上的开发商就可以通过这种方式将地价推到任意的高度,甚至出现楼面地价比楼价还高的现象,这种现象是极为不正常的。“面粉比面包贵”将会导致没有人做面包和买面包,同样道理“地价比楼价贵”也会导致房地产市场供求关系恶化,使正常的开发运作难以为续。

有人会认为,发展商高价拿地是市场行为,既合法又合规,而且他们也不会干“赔钱赚吆喝”的事。但事实上,现在的确存在上市公司不惜代价、高价拿地的现象和行为,原因在于他们手中有大量低价的土地储备,个别地王即便赔钱,只要整体地价标杆拉高,也能使其手中土地溢价增值。这种做法,得益的只是个别企业,而房地产整体市场则将受到严重冲击和考验。

所以,政府部门应当考虑改变现行土地价高者得的竞拍模式的建议,尝试和探索价中者得的竞投模式或其他能有效防止开发商任意推高地价的方式。也有业内专家建议,应当设置一定的门槛,对手中有大量存地的开发商要有所限制和制约,防止其垄断土地市场,并敦促其加快存量土地的开发进度。

(本文已在新快报发表)

                         2007年9月12日

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