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韩世同的博客

 
 
 

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韩世同对猎德地块拍卖结果的看法  

2007-09-30 08:09:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                   ——根据访谈记录整理

主持人:在拍卖前,先请嘉宾对今天即将出让的猎德地块拍卖热度、成交价格做一个预测。  

韩世同:未来珠江新城的价位可以走到哪里,现在的价格走势并不是很明确的。如果做小体积的项目是比较好衡量的,但如果做大型的写字楼和商业项目若价格过高,那么初始投资成本必然过高。目前的猎德地块底价已经是38亿多了。我记得当初西塔的建造需要40亿元—60亿元,而且还需要运营的费用。我认为,成交价格在38亿和50亿之间会比较合理。如果本次的拍卖结果是在38亿元—60亿元之间,还要加上大量的建造成本和运营成本,这样合起来总的费用要达到100亿元以上,现在有这样开发和运营能力的企业也不会太多。就算富力、合生愿意做,他们的资金也是比较紧张的,因此我认为本次拍卖的水平如果超过原来价位的话,企业还是需要很好的考虑,因为企业运营起来也是比较困难的。过去的中山五路就是一个因为地价过高而难以开发的例子。目前,如果想将价位推高的话也是很容易的,只要有任何两家开发商都可以将价格推高到60亿元以上,我希望不要突破上次楼王的地价,因为地块大,如果每一块都卖的好是有难度的。

主持人:前方传来的消息是,越秀区泰康南的地块粤海已经中标了,珠光路地块也被粤海竞拍得到,竞拍师说老城区的土地卖一块少一块,但是仍然没有开发商参与竞投,各位如何看待?

韩世同:粤海是广东省的国有企业,操作起来力度比较强,下半年还会有更多的土地推出,如果今年要达到5平方公里的话,还有一倍以上的土地要推出,这对市场的迎接能力来说,这也是一种考验。今天的拍卖情况,也预示着开发商对市场的一些看法。

主持人:富力和合景泰富都是上市公司,资金是不存在问题的,为什么还要组团参加竞拍。

韩世同:我知道上半年合景泰富的资产负债率是190%左右,已经是严重的资不抵债;富力上半年的营业收入也只有30亿元左右,但据称是仍然比去年上涨了150%,我就不清楚数据是如何得来的。我认为开发商对土地无限的囤积,会导致经营的困难,而且有了土地后,也要找有实力的合作经营伙伴。

前方连线记者18号富力、合景泰富最终以46亿元成交,楼面地价达到了8600多元/平方米。因为这块土地的基础价很高,而且每次的竞价阶梯是1000万元,这对竞拍企业来说都比较有压力,所以企业举牌相当谨慎,应价速度比较慢。有好多次基本上都是在拍卖师预备落槌时,发展商才应价的。拍卖前,有不少人预测该地块将拍到60-80多亿元,甚至100亿元以内,但现场实际并没有预想的那么激烈,而且差距也是比较大的。

韩世同:我认为这个结果是好的,因为过度地推高珠江新城商业用地的地价,会给未来的发展制造很大的进入障碍。如果在一级市场中,土地收益过大,就会导致开发的成本加大,也会导致投资商和运营商的投资运营成本加大。

  一级市场如果政府过多的获取对于市场也是不好的。我记得新鸿基在西塔竞拍中参与过,报的是零地价,其他总投资有的报40亿元,有的报60亿元。实际上40亿元是一定死的,因为40亿元只是建造的费用,因为建造好还需要20亿元左右的运营费用,总的费用大概是60亿元。实际上政府不应该在商业地块上收益过大,早期政府希望通过珠江新城圈地获得收益,导致当时的价格达到了楼面地价3500元/平方米,所以珠江新城十年内一直没有开发起来,地价比较高是原因之一。如果这次拍卖的价格高过1.5万元/平方米的话,就容易出现烂尾楼的现象,而且开发商的利润也可能非常低。珠江新城写字楼和住宅的价格最低潮的时候达到了六、七千元,所以导致无法开发。

我认为商业地价的飙升对老百姓的生活也是有影响的,珠江新城在前两年富力拍卖4000多元/平方米的时候,大家都说过高;后来才出现了9500元/平方米、11900元/平方米。现在珠江新城未开发土地的平均成本是多少,应该是在三、四千元左右。现在猎德地块8000多元/平米,要比其他用地的平均成本高出一倍,而且大型项目定位也很重要,例如正佳广场项目当年拖延了10年没有开发,因为涉及到项目定位的问题。

  如果按照国家的政策,两年必须全面开发,那么很多的开发商就都会死掉的。就算做一个样子,也要每个项目都要往里面投钱,那么开发商是没有能力的。基本上住宅开发商都是滚动开发的,如果商业项目也采取这种形式,几乎没有成功的先例。

因此,我认为猎德地块成交还算合理,不过价格还是偏高。因为珠江新城现在的商业地价,按照以前拿到的价格平均不超过4000元/平方米,只不过有两块地价一个是9500元/平方米,一个是11900元/平方米导致地价拉高。现在的价格也比之前的商业地价平均高出了一倍左右,富力之前拿的土地都是三、四千元,而目前的八千元要高出一倍。他们在珠江新城有很多的土地,需要在短期内筹集大量的资金,而且商业地产和住宅开发是不同的,资金是很难滚动的,必须要借助强有力的资金后盾才可以做长期的高达二、三十年的开发和运营,否则很难支撑的,因为富力以往都是住宅开发为主,是否可以成功的开发商业物业还要看时间和实践的考验。

主讲:国土局的发言人说,今天的猎德村地块拍卖的很成功,有利于城中村改造和城中村的后续发展。目前,大家对1—9月份广州土地拍卖又怎样的看法,请韩博士发表看法。

韩世同:上半年土地供应的情况是趋于缓解,但由于供地多了、地王也多了,因此有的学者说不要再供应土地了。我认为这么大的城市,每年供应5平方公里量不是很大的量,而且土地是可以循环使用的,可以进行旧城改造,包括猎德村都可以纳入供应计划。我们应该坚持住宅用地的开发,要保证1250万的住宅供应量,光是供应土地,开发商拿到手里都不开发,就达不到调控的目的。如果连续三年供应1250万平方米的住宅建筑面积,就可以化解供不应求的状况。

  开发商手中的囤地,政府用于廉租房、经济适用房、限价房的用地以及新增的土地使用都可以计算在1250万平方米,这样计划和市场的需求就会比较接近。我们之前在土地供应上还是缺乏检测,也缺乏相应的协调和配合。本次是以商业地块为主,只有两小块是烂尾地。今年还会有大量的土地供应,而且我认为今天土地拍卖的结果,跟近期政策的调整是有关的。国土房管局也指出开发商盲目的乐观,忽视了市场的风险以及调控的风险,目前还剩下四个月,还有更多的土地要突出,而且是以住宅土地为主,对市场的影响会更加的明显。黄文波局长上次讲了调控的风险,就是暗示给开发商,政府不能像以前那样了,广州市政府在收地方面已经走到了前面,慢慢的就会动到有实力或者是有背景的企业。政府在收地方面,主要是先收无权无势的,但是我认为无偿收地存在一些问题,政府回收土地的时候,是一分钱也不用支付的,但别人获得土地是需要成本的,政府应该有偿的回收,这样操作起来才不会有困难。

   我不太认可楼价不断上涨就是好的,价格要跟消费能力和购买能力匹配的。近期尤其是8月份以来,地价和楼价出现成倍增长的情况,我认为超出了市场正常的变化。到底地价是多少才是合理的?甚至现在楼价到底是多少,我也不知道。因为国土房管局的数据要迟两个月才出来。阳光家缘每个月都有400—1000元/平米的差异。唯一可以解释的是结果不同,单价不同,才会导致价格的相差比较大。我们对市场已经缺乏了良好判断的尺度,我刚才试图想通过珠江新城未开发的土地进行判断,不能以已经成交的个别地价进行判断。现在的情况是,突然出现了1.8万元/平方米的地王,拉高了地价的标杆。我母亲就居住在同和干休所,实际上旁边的环境并不是很好的,属于城乡结合部,当然也山林的资源,这样的资源在广州也是很多的。

  我认为通过政府加大土地的供应,通过多方面调控的手段是正确的。最近二次放贷新政的出台,我认为没有太大的改变,仅仅是对专业炒楼的人有影响,对于正常购买房屋的人是没有影响的。所以我认为这个政策是很高明的,如果调控的太厉害,楼市受到很大影响也不是明智之举。这样的调控可以抑制疯狂上涨的态势,但如果市场承接不住的话,楼价就会跌下来。目前的楼价太高了,稳定楼价还是比较难的。现在消费住宅的已经不是以本地者为主,而是外地或者是投资为主。现在国庆临近,有大发展商用七、八版面的在报纸上推广楼盘,这种情况已经是很久没有见过的了。

  广州很多地块的开发,折射和反映出政府丧失了规划的主导权。猎德村占地是58万平方米,占地是非常大的,这也意味着政府丧失了主导权、规划权,政府应该先进行规划,对各个区域加以规划定位。当然,如果政府的能力还不如开发商的话,还不如交给开发商,因为开发商对市场的嗅觉是比较敏锐的。香港也出现过这样的情况,例如大的卫星区域是由企业运营的。

   主持人:今天的访谈到此结束,谢谢各位嘉宾参与本次的访谈。

                                  2007年9月29日下午访谈

                                         9月30日整理

 

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