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楼价勿背离当地主流购买力  

2007-10-25 08:09:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——访寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同

           香港《文汇报·商务精华版》 莫智良

 

当前,随着我国经济快速增长,广东楼市大旺,房价上涨幅度较快。那么,有那些因素「造就了」高房价呢?目前我国的房地产应当如何解决中收入住房问题?现行的运作方式存在哪些主要弊端,应如何解决?中间的炒楼环节,对房价的影响有多大?倘若政府设法干预炒楼环节,会产生怎样的良性效应?就此话题,记者採访了房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同。

 

投机性资金推动楼价上涨

韩世同表示,我国房地产业刚刚开始构建政府干预和市场化运作双轨並行的住房供应模式,在这个双轨住房模式下又可分为三个体係分别加以解决,就是住房保障体係、政策性体係和市场化体係。第一个保障体係是针对低收入阶层,通过廉租房和经济适用房解决;第二个政策性体係主要是针对中收入阶层,通过「限价房」解决;第三个市场化体係是针对高端住宅,完全按市场化运作。

市场化运作这部分,政府不必过多地干预;韩世同说,当然市场化运作也涉及土地供应问题,政府已在採用措施解决。但是,政策性住房供应体係与住房保障体係,如果也存在中间环节的炒房,那么显然是不公平的,这会给不法分子和贪官造就牟利的条件和机会。目前我国楼价的上涨,与投机性资金的推动有很大的关係。资本的趋利性很强,当前的楼价存在很多的炒作色彩,並不是现在有很大量的住房需求推动房价上涨。

 

价值参照体系应切合实际

对於深港一体化的概念,使深圳楼价在半年内涨至50%;接着将广州的房价地价成倍地拉升的问题。韩世同说,这是很不正常的现象。这些现象已超出了正常市场化运作的范畴,带有很严重的投机炒作色彩。

有人说与京沪相比,广州楼价还低很多。他认为,这样比较是没有意义的,因为广州与北京、上海和深圳之间可比性不高,因为城市地位和条件不一样。为什么广州的房价不能与重庆、天津这些直辖市比,与长沙、武汉、沈阳这些省会城市比呢?这样一比,广州的房价就不是低了,而是很高了。因为广州现在也就是一个省会城市,现在也已经不存在改革开放的「南大门」这个概念了。所以,这种价值参照体係一定要切合实际,不要盲目地进行价格攀比,应当自己和自己比,和自己主流的消费能力作比较。当地的房地产市场一旦背离了主流的消费实力,大多数人就会被排斥在楼市之外。那么,楼市的发展将是不健康的。

 

优惠政策鼓励开发小户型

韩世同认为,以市场化的方式是解决不了中低收入人群的住房问题的。即使政府较大程度承担低收入人群的住房,也无法消除现存问题。因为中收入者的住房政府也要加以适当干预,否则中等收入人群的住房问题也同样没法解决。现在政府把低端民居问题管起来了,而市场化把高收入者的住房问题解决了,中间的夹心阶层住房问题却得不到解决。现在我国的房地产在供应上是呈「哑铃状」:两头大中间小。一方面保障性住房只能解决低收入民居而不能让中等收入人群受益;另一方面又由於土地供应短缺,开发商都倾向於开发大户型的高端房子。而我国当前对中等收入的夹心阶层是採用「限价房」政策,採取的不是鼓励性政策,而是强制性政策来迫使开发商开发中小户型房。显然疏导要比堵塞有效;倘若政府採用优惠政策鼓励开发商发展中小户型,比用「限户型、限房价」这样的强制性政策效果估计要好很多。

国务院24号文件将经济适用房的范围相对收窄了,使之只适於低收入者,应该是对原先经济适用房政策的一种修订和调整。这一调整思路是合理的,将廉租房和经济适用房列入住房保障体係,只解决低收入和最低收入人群的住房;而对於中等收入者则应以优惠政策鼓励开发商开发中小户型的方法解决,这样就可以使整个住房供应体係更加完善。即住房供应是由住房保障体係、政策性住房和市场化供应体係组成,而住房保障体係及政策性住房供应体係都是刚开始构建的。

 

                    ——发表于香港《文汇报·商务精华版》2007/10/23

 

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