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存量土地争议暴露土地管理存在问题  

2007-10-29 09:27:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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日前,中国经营报报道称过去两三年来一直在喊“地荒”的广州大地产商们,对土地的渴求或许并非如他们所表现的那么迫切。

因为,不久前广州最大中介代理商合富辉煌的一项研究数据显示,目前广州大约有42平方公里的可开发土地控制在各家地产商手中,足够当地市场今后10年的供应之用。

而广州市国土房管局迅速出面澄清,称上述数据与实际情况不符,官方公布的地产商手中未完成开发土地为11.8平方公里,其中涉嫌闲置的只有3.73平方公里。

根据合富辉煌的统计,广州市中心六区共有820万平方米(均为占地面积,下同)用地被地产商控制,占区域内现时可开发用地总量的28%,而地产商在城市外围地区(番禺、花都)圈地更多达2084万平方米;加上隶属广州的增城市有1263万平方米,与南海市交界的金沙洲区域有30万平方米,共计4197万平方米,折合约42平方公里。

而广州市国土房管局表示,对1992年实行土地有偿使用制度至今,十区(未包括从化、增城两地)出让的所有商品住宅用地的开发建设情况进行了全面清理,此次共清查了商品住宅用地7296宗,用地面积78平方公里。

在历年供应的78平方公里商品住宅用地中,已经完成开发建设和销售的有55.74平方公里;政府依法收回的闲置土地10.46平方公里;目前开发企业手中未完成对外销售有11.8平方公里土地。

开发企业手中11.8平方公里存量土地中,已动工建设且建设进度符合规定要求的4.27平方公里;近期才出让正在依法办理规划、用地、建设等行政审批手续的3.8平方公里;超过规定时间未动工开发建设或建设进度达不到要求涉嫌闲置的3.73平方公里。

而事后接受记者采访时,曾担任广州市国土房管局信息中心主任多年的黎文江表示,这项研究得出的数据“肯定没有问题,只是彼此理解上出现了偏差”。他强调,他们是基于多年来对广州土地市场的动态追踪而得出此结论,而且42平方公里所指的是掌握在地产商手中的存量土地,而不是政府所定义的闲置土地。

这似乎有些“公说公有理,婆说婆有理”的味道。我倒觉得,到底可开发土地是42平方公里还是11.8平方公里?到底是合富辉煌的数据准确还是国土房管部门的数据准确?其实并不重要,重要的是透过这些争议和澄清,我们可以看到在土地供应和土地管理方面还存在很大差距。

土地管理过去很长一个阶段都是“黑箱操作”,缺乏透明度和公开度,实行政府统一招拍挂以来情况才有所改变。这次如果不是合富辉煌爆出42平方公里可开发用地,政府有关部门也不会彻查1992年以来住宅用地供应和开发情况,也不会公布开发商手中还有11.8平方公里未完成的住宅用地。

即使存量土地不是42平方公里,而是官方公布的11.8平方公里,也至少可供广州的房地产商两至三年的住宅用地量。问题是政府应当如何加强对存量土地的监管,如果这个问题不解决,供应再多的土地也解决不了问题。

还有,为什么发展商完全无所顾忌,可以有恃无恐地囤积土地,却不用担心政府无偿收地?除了政府监管不力的原因外,我觉得无偿收地的制度设计也存在不合理之处。因为,开发商并不是无偿取得土地使用权的。因此,政府如果采取有偿收地的举措似乎更为合理,更符合市场运作规则,也更具可操作性。

此外,政府有关部门也应当定期公布开发商手中的存量土地及其开发进度,并将存量土地与增量土地一起纳入年度开发用地计划一并考虑,这样既可以检查存量的开发情况,也可以使土地尽快得到合理有效地利用。

(本文主要内容已在新快报发表)

                                    2007年10月28日

 


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