注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

应当大胆尝试和积极推动市场化律师代理购房制度  

2008-02-19 21:47:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

  面对去年年末今年年初国内年多个城市发生中介公司卷款潜逃等社会影响恶劣的事件,广州市近期出台了一系列应对措施。节前,广州市国土房管局召集全市1200多家中介机构部署一整套二手房交易监管措施。据说广州将不仅全面推行二手房交易资金托管,而且春节后全市有资质的正规地产中介的盘源还将在阳光家缘网上公布,今年内将最终实现二手房网上签约。

  日前广州国土房管局又发布通知,《广州市房地产中介服务管理规定(征求意见稿)》(政府规章)将于2月14日至3月16日公开向公众征求意见和建议。该规定有针对性地制定措施规范房地产中介行为,如:严格规定房地产中介服务机构必须具备房地产中介资质证明方可从事房地产中介经营活动,房地产中介服务人员必须持职业资格证方可为客户提供服务,房地产中介服务机构推介房屋时,应出示有房屋权属状况、用途、建筑年限等内容的房地产说明书,市房地产主管部门应当建立房地产中介服务机构及从业人员信用档案,并将有关信用情况向社会公布等等。

   这一系列措施对于健全和完善中介和二手房交易资金监管制度,无疑将起到积极的推动和促进作用,但到目前为止有关二手房交易资金托管制度的具体操作实施的做法和细则还没有公布,只是通过媒体公布了一些内容。据媒体报道,广州参照一手房预售全程全额监控制度推出的二手房交易资金托管制度将得到全面推行。目前已有民生银行、工商银行和商业银行等三家前期已进行调研的银行开始托管业务,预计今后任何一家商业银行都将开办此项业务。

  广州市国土房管部门曾就资金托管事宜进行了详细解读。首先,任何房地产经纪机构及从业人员不得以任何理由代收代管存量房交易资金;其次,各房地产经纪机构与二手房交易当事人签订房地产买卖合同时,应当以书面方式向当事人说明:“本公司不代收代管买卖双方的购房款。”这些“书面”方式包括在铺面张贴不代收代管交易资金的海报等;第三,各房地产经纪机构要积极协助交易当事人办理交易资金托管手续。而且,各中介机构要立即在铺面显眼位置张贴宣传海报,向客户发放宣传单张,并且一定要在与银行签订的托管协议中详细明确交易资金提取时间和条件。

  据媒体介绍,二手交易资金托管流程是:——买卖双方与经纪公司签订买卖合同——买卖双方、经纪公司与银行签订《存量房交易资金托管协议》——买方将交易资金一次性或分期存入银行资金托管账户——银行向买卖双方、经纪公司确认交易资金已存入资金托管账户——买卖双方办理交易过户手续——卖方向银行申请划转交易资金——银行审核卖方申请——银行将托管账户内的资金划转给卖方。

  这次出台的广州市房地产中介服务管理规定征求意见稿的第二十三条也规定:房地产中介服务机构及房地产中介服务人员不得代收代管存量房交易资金;房地产中介服务机构及房地产中介服务人员应协助房地产交易双方自行通过银行托管的方式交付交易资金,提供操作指引并作为第三方提供见证服务;房地产中介服务机构及其从业人员违反本规定第二十三条的规定,由市房地产行政主管部门责令整改,处以警告,情节严重的并可罚款10000元至30000元。

  我曾在1月中旬撰文评论创辉事件时表示过我对银行托管的看法:

 “创辉的关门以及中天卷款而逃等一系列事件表明,现在的二手交易和监管模式是存在严重问题的。二手交易不同于一手交易,涉及面广,对中介的监管难度很大。广州现在提出要有银行来负责监管,我认为银行其实也付不起这个责任。例如,银行如何辨别交易单证的真伪,合同纠纷或冒领如何处理和防范,这些职责其实政府和银行的监管都是无法胜任的。

  其实,应当化整为零,二手交易根本就没有必要将定金和房款交给中介,而是应该存放在买卖双方的联名帐户上,但交易过程最好聘请具有资质的律师监控和委托代理,以法律手段来保障交易安全。如果短期内,不能像香港那样买卖双方都委托律师办理交易过户手续,至少买方单方是有必要接受律师的服务和指导的。

  现在的二手交易制度是要仰赖中介行业自律来运行的,即便是采取银行托管的方式,政府在其中也要承担很大的风险和责任,这是完全没有必要的。应当进一步尝试和推行市场化的律师代理制度,然后逐步过渡到强制性的律师代理制度,这样才能有效地保障不动产交易的安全。”

 

   我之所以提出上述意见,并不反对目前推行的银行托管的做法,只是认为银行可能难以承担这样的监管责任,因为银行一般不具有辨别证照和文书真伪的能力,也不具备协调和解决合同纠纷的能力,一旦发生纠纷和欺诈行为银行和政府部门都难以承担和处理这些问题带来的后果。

   但问题是:为什么在香港和西方发达国家都可以实施的律师代理不动产交易的制度,在我国却难以推行呢?

   我前两年曾协助广州一家律师事务所推行过市场化律师代理购房,结果不了了之。去年也与律师导购网一道与中原、满堂红等中介机构探讨借鉴香港经验提升二手交易模式,也没有取得进展和结果。

   据媒体报道,目前广州有6000多名律师,60%以上的律师从事房地产方面的业务。广州市人大代表和政协委员也多次提议要求政府建立律师代理购楼制度,广东省建设厅也在2002年初拟定了律师代理购楼制的推广计划,也做过多次研究,但至今律师代理购楼的制度仍迟迟无法出台。
  据分析,目前在广州实行律师代理购楼制度还存在一定难度。目前我国房产相关证件的发放部门工作透明度不高,证件审批流程也往往存在违规操作,有的开发商伪造假证件欺骗消费者,律师要想分辨其真伪,难度很大。这样,律师要查清楚某些问题,不是轻易能够做到的,如果调查成本太大,恐怕买楼的普通百姓难以接受。

   而且,目前律师的诚信、职业道德和操守也存在一定问题,律师全权代理购楼后,若与开发商勾结,共同蒙骗消费者,到时律师损失些代理费,却从开发商那里获得更大的好处,对这种情况该怎么办?如何监督律师?若到时买楼者要去与律师怄气,那恐怕比开发商还难缠。

  但我觉得关键还在于解放思想、改变观念,还是应当大胆尝试和积极推动市场化律师代理购房的制度,应当对中介代理和律师代理的收费标准重新合理确定。目前的状况是中介代理收费偏高,而律师代理则没有明确的收费标准,如果收费合理相信这项工作是可以开展和推广的。

 (本文应观点地产之约而作)                 2008年1月17日

  评论这张
 
阅读(15)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017