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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

广州房价近期缘何变化无常  

2008-02-24 13:37:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   我去年12月底做客新浪时,曾对近年楼市的走势发表过一些看法,摘要如下:

    “我并不希望房价暴跌,但是这种可能性是存在的,我们更多的是要防止这种情况出现。分析一个市场,始终是离不开购房主体的。如果不考虑市场承受能力和消费者购买能力的话,就会出现任意夸大地价和房价,导致地价和房价任意暴涨的情形。开发商任意地出高价,政府就可以以最高的地价卖给开发商;反过来开发商再任意地将房价提升,而忽略主流消费者的感受,因此市场就会出现过热。

   “我并不希望市场出现这样的情况和局面,但是个人的努力和影响是有限的。如果真的出现我讲的这种局面,或者现在是否还有办法避免这种情况,这是我近期不断在思考和关注的问题。如果拐点是指降价,现在就已经有了;如果是指长期的态势是否有拐点,现在就很难判断。也有可能楼价现在下降,之后再上升。我们应该用前瞻性的思维和防患于未然的态度思考:中国的经济会走向何方?广州的房地产又走向哪里?就会比较容易做出应对和对策。

   “我认为房地产市场应该保持一定的温度,即使回调,也要平稳的回调;我也希望有钱人再次作出贡献,不要让市场垮掉,如果人人都认为楼市会一步一步的下滑,大家就不会购买房屋。但谁也不能有效的预知未来,市场自然会出现各种各样的人、各种各样的声音,最好是让市场可以平稳的回落到合理的价格区间会比较好些。否则楼市连续每个月下跌10%,而且是连续三个月下跌,就会使市场垮掉。那些在高点购买房屋的人就会成为负翁,如果继续供下去会继续的亏损;如果他们停止还款,就会造成大的经济冲击。我认为现在亡羊补牢,为时不晚。

   “对2008年房地产的走势,我并不是很乐观,但我也不想将未来描述得太悲观。中国的经济如果处理得不好,可能会比1998年亚洲金融风暴还要危险。我们现在面临着国际的次按和国内股市楼市过热的状况,如果处理得不好,真的会引发一定的问题。人无远虑必有近忧,但愿人们能居安思危、防患于未然。

   上述观点和看法,我现在基本上没有多大改变。如果需要调整的话,仅仅是我对广州房价出现暴跌的可能更加担心,而对广州房价出现周期性转变的可能性则认为更加增大。

   上周媒体接连就政府官员有关“广州房价还有上升空间”和“广州市中心房价不会降”的话题采访我,我表示理解政府官员们这种言论的动机,是希望能为市场保温和救市,但我并不认同他们的这种直接表态做法。

   事实上,我认为官员根本就不应当对房价升降作过于明确的预测和表态,无论是升还是降;我认为官员作为市场的管理者是不适宜用行政的话语权来直接干预和影响市场的。而且,无论这些表态和预测是否与现实相符,几乎都会对官员们带来不利的名声,例如:“人为造市”或“误导市场”。正确的做法应当是调动市场各种因素,对未来作“最坏的打算、最积极的应对”(港府官员唐英年语)。

   近期我很少写博客,而接受媒体访谈则较多。这是因为近期市场的变化多端,一方面是两会代表发言引发的,一方面是节后市场变化引发的。这些变化有些来得太快太突然,只能凭直觉来作出回应,而来不及进行系统的梳理和分析研判。之所以写这篇博客,主要是因为近期广州房价又开始出现比较异常的变化,甚至比较反常,令我感到有些吃惊和诧异。让我们一道来看看这两个现象:

   一个是中海金沙湾宣称,房价将从8000-9000元/平方米降至6500-7500元/平方米,数量达350套而且带装修。听到这个消息我真的感到有些意外,甚至觉得有些“相煎何太急”的感觉;

   还有一个是恒大近日宣布,旗下四大楼盘将同时升价5%-10%,而这个消息比听到恒大逆市高价拿地还要令我吃惊和意外。别人都在降价,恒大却敢于逆市而为,虽然这符合恒大历来的作风和风格,但这种明知不可为而为之的胆量和精神还是值得我敬佩和惊叹的,也许恒大握有世人尚无法洞察的尚方宝剑也不一定。

   为什么同一个楼市,却出现完全不同的市场决策?问题到底出在哪里?谁的决策更符合市场实际?谁有可能成为市场的赢家,谁有可能成为市场的输家?这些楼盘房价的调整会对整体市场产生什么样的影响?这些问题都值得人们思考和观察。

   我认为,造成如此巨大差异的两个市场现象,主要是因为发展商对楼市后市的判断和预期不一所致。套用股市术语来说,中海对后市是看空的,而恒大则对后市是看多的。虽然,我并不太认同中海一步到位的降价做法,认为有可能会引发市场竞相降价,导致楼价全面暴跌;但我认为中海的市场策略的效应会很明显。同样,虽然我也并不认为恒大逆市升价是明智的市场决策,甚至认为可能会令其全面失利;但我认为其行为有可能再次为市场带来一些回暖和保温的效用。

   我觉得,如果只有中海的降价,而没有恒大的升价,楼市很可能短期内陷入全面暴跌的局面;如果只有恒大的升价,而没有中海的降价,楼市很可能短期内转变为发展商博弈获胜的局面。

   也许,事物总是相互相承的。我希望,房价能在异常变化之中求得平稳回调,逐渐回落到主流消费人群可以买得起的区间。

 

                                2008年2月24日

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