注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

限价房政策切忌浅尝即止和因噎废食  

2008-03-01 16:54:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

   最近限价房成为舆论热议的话题,社会关注度很高。广州房管国土部门日前表示,限价房政策是一项长期政策,已经纳入广州多层次住房梯级供应和消费体系中,不排除2008-2009年广州还将推出限价房用地。政府有关部门的这一表态,马上引起社会舆论强烈反响。

  支持赞成者认为,在本质上限价房的推出是为了拨正被扭曲的供求结构,以抑制因人为操控而导致的房价泡沫,在完成这一使命之前,限价房政策宜长期坚守。政府必须在抑制房价、解困百姓和抬高房价、充实财政之间做出选择。限价房政策已经证明,政府并不是没有能力把房价压下来,只是它自己经常需要拿捏,到底压低到何种程度最为合适。

  不支持的反对者认为,限价房从本质上来说,是一种保障性住房,也是政府行政干预或计划经济下的产物,这与市场经济体制是不相容的,它的出现不但使其性质本身起不到作用,而且还对市场机制的调节产生副作用。将限价房作为长期坚持的政策,将对房地产市场产生很大的冲击,将阻碍房地产市场的健康发展;长期坚持限价房的政策将使房价大幅度下跌,这对整个房地产市场乃至宏观经济的稳定是没有好处的。因此,长期坚持限价房的政策不可取。

  我认为,我们不应当片面地理解限价房“长期政策、灵活措施”的含义。正如政府部门所说,限价房政策已经纳入广州多层次住房梯级供应和消费体系中,而各层次的功能和作用是不同的:保障性体系主要是解决低收入住房问题,通过廉租房、经济适用房来解决;政策性体系主要是解决中收入住房问题,通过限价房和限户型房来解决;市场体系主要面对高收入购房消费,由市场提供高档次、大面积住房。

 

  我理解,“长期政策”主要是针对构建多层次住房供应和消费体系而言;“灵活措施”主要是针对该政策在不同时期和阶段,其供应数量的增减、限售范围的扩缩等变化而言。因此,不应当将“灵活措施”仅仅理解成是政府调控房价的一种临时性的手段,一旦房价回落和稳定就要取消和废除限价房。我认为,如果加以改进和完善,限价房政策完全有可能成为一项促进社会和谐和长治久安的基本国策。

  

  但如果只强调限价房作为长期政策的这一面,的确有可能会对市场带来一定的冲击和影响;而如果过于强调其灵活措施的一面,则有可能忽略限价房的主要功能和作用。事实和实践均证明,政府不可能对民生的住房问题不闻不问,也不可能完全推给市场就可以得到解决。欧美和香港、新加坡都有干预住房市场的政策和措施,目前我国的住房供应和保障体系基本是借鉴国际先进经验和做法并结合本国国情进行尝试和探索。

   

  据我所了解,现阶段限价房仅供应本地户籍、首次置业、晚婚、家庭年收入20万以下、个人年收入10万元以下者,而且夫妻申购者具有优先权。但这一限制条件并非一成不变的,如果这部分人群的住房问题基本得到解决,下一步政府有可能放宽条件,也许扩大至在穗工作多年的常住人口或非首次置业但住房条件比较差的中收入者。这种制度和政策安排,并不是歧视外来人,而是根据需要与可能分期分批来加以解决。

 

  目前,限价房存在的各种问题和矛盾都是任何尝试和探索所难免要遇到的。广州限价房的推出,可以说是摸着石头过河,整个模式和系统还存在许多有待完善的地方。但毕竟在理论和实践上都迈出了坚定的第一步,相信今后会做得更好。

 

   不久前,建设部调研组听取业界对限价房意见时,我也坦率地表达了自己的意见和看法。我认为,目前限价房还需要解决三个方面的问题:定性问题、定价问题和供应规模的问题。

 

  所谓定性问题,主要是针对其既非保障性住房又非完全的市场化商品房而言。虽然,广州政府目前将其定性为政策性住房,但在投资方式、操作主体上还基本上是沿用商品房的运作模式,的确有些不适应。而我的观察和研究发现,限价房似乎比经济适用房更接近香港居屋的功能和作用。

 

  以前,我一直主张和建议政府大力发展经济适用房来解决中等收入住房问题,但收效甚微。现在看来,该政策并不适于中收入者,甚至也不一定适于低收入者。原因是该政策过于优惠,适用面过窄。因此,地方政府没有积极性,因为地价全免政府没有土地收益;开发商也没有积极性,因为无利可图,只有3%的利润;消费者也不领情,因为受限条件太多,大多数人不能受益,即便符合条件者也不一定具有购买能力。

 

   所以,现在各界建议经济适用房只租不售的呼声很高,有关部门也已经提出发展经济租用房的建议。实际上,如果经济适用房只租不售,其功能和作用就基本等同于廉租房了,而其原有的功能和作用则需要由限价房来承担。如果将限价房定性为类似香港居屋这类住房,其投资主体和运作模式也应参照香港居屋和我国国情加以调整和改变。

最好是由公益性机构和组织作为投资主体来运营,而非以盈利为目的的发展商。

 

   还有就是定价和供应规模问题。按现在的模式,在拍地时就要确定最高售价,而要等至少1年后才能销售;而且部分朝向、楼层都是一口价,都是目前所存在的问题。政府已经在根据实际情况作出适当的改进和调整,比如弃购问题和一口价问题。如果,现在的模式不变,至少应当在拍卖时不仅限定最高售价,还应确定均价和最低售价。还有,就是万一出现房价大幅下降时,限价房价格如何调整、如何回购和补地价?

 

   供应规模问题,现在大家可能都会认为是限价房过量而导致房价回落。然而,细致分析可发现,限价房的消费群与目前一手商品房消费群是不交集的,即这部分消费者即使没有限价房也买不起商品房,最多只能买比较低档次的二手房。一手住宅目前主要问题是因为房价过高和投资性买家撤场导致的有效需求和有效购买力不足,目前限价房对市场的影响更多的是心理预期方面的。

 

   香港目前有约30%左右的人住政府提供的公屋,20%左右住在居屋,只有50%左右是市场来解决的。而我国的住房供应结构和比例到底应当多少比较适当,存量住房和新增住房之间的比例和关系又应如何调整,广州的具体和实际又应当如何把握和界定,这这些都是尚待解决的问题。

 

   总之,限价房政策才刚刚进入尝试和探索,切忌浅尝即止,也切忌因噎废食;而应当不断尝试和探索,不断改进和完善,使之真正成为一项有助于解决中等收入住房问题的“长期政策、灵活措施”。

  

 

                                     2008年3月1日

  评论这张
 
阅读(14)| 评论(3)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017