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韩世同的博客

 
 
 

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万科动了谁的“奶酪”?  

2008-03-17 18:44:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   上周广州楼市出现两个销售火爆的场面:

   一个是万科金色荔苑均价13800元/平米开盘,260多套单位三小时售罄,总额近4亿;而且该盘是在五星级的中国大酒店开售,效果反比现场发售还好。广州日报的楼评认为,万科低价卖楼别以为是做了亏本生意,实际上开发商还是赚得盘满钵满。而上一次万科金色康苑低价促销,令周边楼盘有不同程度的降价,这一次老城区看来又是要被万科“害”得去降价了。

   另一个是中海金沙湾触底价单位引发购买热潮,买楼像买菜一样的场景再现,当日成交290套、金额2.4亿。广州日报楼评认为,中海金沙湾买家中虽然绝大多数还是改善型的自住买家,但其中也有重新兴起投资念头的买家,说明只要价格够笋,投资买家也会入场。

  南方都市报上周五的地产评论题目是“万科再掀冲击波,房企三大分化已成”,认为万科金色荔苑开盘售罄,使得楼市分化成新的格局:房企分化第一类:现金为王,当属万科、碧桂园;第二类:销售为王,如雅居乐、恒大;第三类:品质为王,如保利、星河湾;在平淡中如何求存,值得房企思考。

  信息时报家周刊专题报道的题目是“价格决定淡市不淡”,认为降价盘淡市销售不淡,尤其是中海金沙湾和万科金色荔苑的销售;专家预计五一楼市成交量有望增加,十一成交量将完全恢复,下半年楼价可能微升。

  对万科率先低价促销的举措,业界看法不一,总的来说是褒少贬多。从表面上看,似乎万科的行为是“动了别人的奶酪”。因为,如果万科不率先降低价位促销,广州房价尤其是万科周边楼盘就不会被“害”得跟随降价。但其实,万科只是顺应和把握了市场先机,适时适当地进行价格策略的调整,使得市场的有效需求被有效地导引。就好像在开发商构筑的价格壁垒和堤坝上开了一个缺口,使有限的水源全都汇集过来;而一旦壁垒全面打开,即使用同样的手法也难再奏效。

  对目前的市场困境,有专家提出只要减少供应量,放缓工程进度,今年商品房月供应量控制在50万平方米,楼市回暖的效益马上就会显现。不过,这种方法理论上讲行得通,而实际上却难以操作和实施,因为这种方法只适于计划经济管理的模式或高度垄断的市场,而很难适宜目前广州房地产的市场状况。

  比如说,50万平方米让谁卖不让谁卖如何确定和由谁确定?卖什么价又如何确定和由谁来确定?因为,象万科这样的促销行为,其实是并没有违反市场的原则。换言之,万科并没有“动别人的奶酪”,只是“动自己的奶酪”而已,按市场法则是无法追究其任何责任的,既未违规又未违法。

  看来要想使得楼市适当回暖,还要想一些其他行之有效的办法才行。

                             2008年3月17日

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