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韩世同的博客

 
 
 

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韩世同:当前宏观经济与房地产形势之我见  

2008-03-20 08:34:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  新浪下午茶第十期嘉宾聊天节目,话题是从“两会”温家宝总理在接受中外记者采访时提到的一句话,而且他在今年也多次公开场合表示,“今年恐怕是中国经济最困难的一年”,温家宝总理对这个话也进行了一些阐述,我们必须要在经济发展的同时,既要保持适度的经济增长,同时又要抑制通货膨胀,必须要在经济增长和通胀之间寻找到一个平衡点,而这个平衡点是比较难找的,一个是国际国内的形势变化比较快,另外一点就是宏观调控的力度拿捏也是比较考验领导人的决策水平。今天我们想从房产的角度,包括房地产投资也好,或者说是房价的变化也好,从这个角度跟专家聊一聊我们现在应该如何理解总理说的这一句话,根据总理说的这句话如何把握08年中国房产,说的小一点吧,广州楼市的变化规律。

窗体顶端

【主持人:】我们想请韩博士就温总理说的这句话,其实温总理是把我们所面临的艰巨困难和任务想的更大一些,让我们的决策更准确一些,从这一点来说,我们想请教韩博士,现在我们国家面临什么样的困难,在你的理解,有这么大的困难,是需要让总理非常慎重的来处理的问题。

【韩世同:】从目前我的理解,政府显然是把治理通胀设定在4.8%这样的一个目标,而能否实现又是作为一个很重要的考核指标。但是现在我们都知道,2月份已经是8.7%了,如果要想通胀的水平维持在年度4.8%的话,可能有几个月份就要回落到2%-3%的水平,才有可能平均达到4.8%这个点位。但是,我觉得是有问题的。这样一个目标究竟怎么确立的,为什么4.8%就是合理的呢?我一直认为,我们不要人为地设定一些难以实现的经济指标,比如说每年的GDP指标,近几年都定在7%或者8%,而且还多次解释为什么这样定。我想,这样定既不可能真的实现,而且如果真的实现,中国的经济就有可能硬着陆了。

  目前中国衡量经济的体系和标准较多是参照西方发达国家,我们现在可能有太多的学者或者是西方的一些观察家,他们比较擅长用发达国家的指标体系来评价中国的指标体系,我认为这中间是有问题的。中国改革开放以来,近30年平均的GDP都是在9.5%或者9.6%左右,这才是一个中间的速度,难道上下只能波动一两个百分点吗?中国的GDP最高是13%-16%,中国经济发展应该是可以到这样的一个发展速度的,当然那时的经济总量和现在的经济总量是不可同日而言的。但中国的指标体系必须要符合国情,这是一个方面;还有一个是物价方面,最近我看到经济学家赵晓提出的观点,认为现在来看中国整体的通胀水平,按照我们历史的记录来看,是处于一个比较正常的状态,并不能认为是高通胀,因为我国最高月度的CPI是到过26%还是24%这样的高位。我们的官方利率最高也到过15%,过去我们降息八次才到现在这利率水平;但是我们现在已经升了九次息了,依然难以达到利率与通胀平衡。美国的加息在一个上升阶段时加了17次息,我们现在的加息是根据美国每次加0.27这样一个小幅度的话,加了八九次还比不上以前利率水平的一半。

【主持人:】因为我们是房产频道,所以我们在解读总理这个说法时,更多是从房地产行业的角度来探讨,或者是来解读这样的一个问题。 现在房地产行业的情况,前两年中国房地产发展是突飞猛进,无论是投资的增幅以及房价的涨幅,应该说都是创了历史的新高,房价的涨幅刷新了历史上任何一个阶段的记录。去年十月份房价出现了回调,不管是回调还是下跌或者是增速放缓也好,昨天刚刚公布了房价的涨幅,全国还是在10%,但是在广州区域来说已经是一个0.1%的环比跌幅了。目前作为房地产开发商来说,无论是主观愿望还是对市场的判断,大多数偏向认为这个价格回调只是前进过程中的一个短暂回调,有可能在四五月份这个价格会重新回升。结合08年中国经济发展形势,有没有这种可能性?可能性有多大?

【韩世同:】我也观察到,广州的房价跟整体的经济回升相关度很高,包括CPI,如2004年房价触底反弹,就与经济形势的转变有关。经过04年房价上涨一直到去年,这样一个周期,其实如果即便按照周期性的理论来讲,也完全是有可能会形成一个顶部,甚至到了一个回落下行通道的可能性,这种可能性是完全存在的。

  从目前深圳和广州的市场状况来看,我觉得今年以内,或者短期之内要出现像去年那种房价飙升或疯狂反弹的情况,几乎是完全不可能的。但是你要是说有可能触底反弹的话,这也要看底是什么、弹多高、回落多少再反弹多少,这里面其实是有不同的状况。我认为,房价如果一旦形成上升趋势,要降是比较困难的;但是如果要一旦形成回落的态势,要想重新回升也是有相当大的难度;即便有所反弹,也要看所指反弹度有多高。广州房价目前的确是已经出现环比回落,但是如果要出现同比回落还是要比较长的时间。现在房价跟年初的房价相比,都是在一万元左右,与去年度均价8600元/平方米都还有比较大的差别。

【主持人:】房价和股市是有一个明显的不同,不同在哪里呢?股市每一分钟都是有成交的,有人买有人卖,价格表现出来;而房价不是这样的,房价是可以标十万一个平方,或者一万一个平方,但是我成交时可能是一万,我标十万一平方会对这个市场有一个心理的作用,但是是没有成交的,没有成交的价格市场是无法读懂的。现在价格高的房子卖的不好,或者成交低迷重要的因素,如果是出现这样的一种情况,长期的低迷,会不会对现在比较高的这些价格构成很大的压力呢?

【韩世同:】一定会。广州的市场跟深圳的市场大不相同,涨幅不一样。深圳房地产市场涨的绝对幅度比广州高很多,而且当时它受到的影响和它的基础条件也不一样,存在深港一体化的概念,而且有特区关内关外的概念,这样就导致了楼价上涨的幅度很高;而广州的楼价,现在已经有一些楼盘开始降价,当然除了个别把价格推到太高的楼盘。广州现在一般价格的回调,还没有出现业主要求开发商补偿差价的诉求,但是在深圳已经会出现。深圳楼市目前的表现,在楼价的调节方面跟广州有所不同,其成交比广州更低迷,但是价格回落的程度还不是太高,基本上是处于有价无市的状态。深圳发展商一方面也不想降,另外一方面也不能降,这就比较困难、也比较为难了。

【主持人:】为什么不能降?

【韩世同:】不能降主要是因为在高位购房的业主会抵制和反对,甚至要求补偿降价对其财产造成的损失。其实,关键还是有效购买力还不足,推高的时候是有大量的投资性需求介入,再加上部分高端的自住型购买者;现在投资性的需求撤场了,需要多少自住需求进入才能托得住市呢?如果要启动主流的购房需求,房价就必须还要下调,下调得越深启动的力度越大。问题是,如果现在的调整幅度不够,就难以启动主流需求;但是如果调整的太大又会引起问题。因为房价上涨30%,就会超过银行首付的比例,其实就已经是突破了银行的风险保障界限了;而上涨的时候突破了,下跌的时候又突破了,就很容易构成一定的市场风险和金融风险,我是比较担心这种状况会出现。

【主持人:】我们曾经就房价的问题做过一期节目,请到合富的黎文江老师,他的观点也在媒体上得到广泛的报道。他认为房价平均应该到是8500元上下波动,现在广州的房价平均水平是高于8500的。如果黎老师说的这个水平线是成立的话,那就意味这目前广州的房价还有下降的空间。另外一期我们的节目,也请到了社科院的彭澎博士,他认为会到8000左右。当然我们不是讨论广州平均房价会到多少,但是如果成交不上升的情况,再有08年大环境,广州目前这个价格会怎样来维持?

【韩世同:】我先说一下前面的那个问题。其实我专门写过一篇博客,就是讨论如果今年房价维持在8500元,会是一种什么样的情形。其实,8500元是低过去年年均线的,去年年均线是8599元,接近8600元了。去年房价最高和最低的价位是在7100-11000元这一个范围,我讲的是一个框架,也就是说今年同样要从最高到一万到最低的7000元,才有可能实现你讲的年均均价在8500左右的水平。而现在市房协提出一个预测,说可能整个全年的最低线应该是在8500,这样均线是应该在9200元多了,但现在我们来看,要维持这样的格局其实是有一定的难度。难度在什么地方呢?就是我刚才讲的,广州的确没有深圳那么大量的投资性购房的比重大。深圳最旺时的投资性可能是达到百分之百,因为自住性购房在最高位可能价格已经够不太着了;而广州目前还有一部分高端的自住需求,像是万科、保利和中海近期低价推盘的项目,我们就可以看到它们的火爆程度,促销效果也是非常好。但目前广州比较高端的有效购买力,我是认为还是不太足。要支撑目前的成交市场,一个不大幅降价的解决办法,就是重新适当启动一些投资性的需求入市,这样才能托住房价,要不然根本托不住。  如果二次房贷有适当的弹性的一些举措,是有可能会使得少量的投资性的需求重新入市,但又不要构成房价疯狂的反弹。我觉得这可能是一个比较好的举措,因为现在毕竟要防范出现楼市引发的金融危机和金融危机引发的整体经济危机。

【主持人:】谈到这个问题,我想引出另外一个话题,在“两会”期间就房价大跌引起的经济风险,或者金融风险的问题,银监会的相关人士也就这个问题做了一个回答。银监会监管部的主任就回答说以上海为例,房贷业务现在是趋于比较冷的局面,即使房价大幅下跌从房贷占整个信贷的比例来看,只占到9%,也就是说还不到10%。即使房价大幅下跌,构成的金融风险也是比较小的,当时媒体就以即使房价大幅下行金融风险并不大为题做了报道。您是怎样看这个问题?如果发生房价大幅下跌,会不会产生很大的影响?

【韩世同:】如果跟房地产相关贷款总额是10%的话,的确是可能发生不了太大的问题。但是问题是,消费者个人房贷就已经有10%了,还有开发商的贷款,还有其他方面。这里面还有一个问题,房价下跌还会从市场层面影响到开发商的资金链,还有一个市场大量资金回笼的问题,这不完全是银行支不支持的问题。市场回笼的资金,这一部分至少是占资金量的1/3,甚至大多数的企业目前占到了一半左右,是要靠市场回笼才能维持。如果市场一不好,这种影响是也连锁反应的。其实,美国的次按据说比重也不是太多,但是它的影响力是在心理预期方面的影响。尤其是又把它打包上市了,造成了很多持有这些股份的银行、央行等等受到牵连、连累,这样影响的效果就会很大了。我是觉得如果房价暴跌问题很会很严重了,就像当年泰国引发的金融风暴,其实也有一定的房地产因素;日本经济发生很大变化也与房价暴涨暴跌有关。我听过一个经济学家分析过日本的经济状况,他说周期性的变化,股市、楼市大幅度的涨跌其实问题不大,但是股市的变化和楼市的变化造成市场预期的反应和影响,对银行的经营是完全不一样的。因为股市是现金交易的,而楼市是用未来的钱,全部的风险会挤压在银行身上,导致银行最后会破产。

【主持人:】其实,在成交低迷的大环境下也有卖得很好的楼盘,根据我们的监测和了解,比如说万科金色荔苑,当时我们去看的时候是卖264套,现场有1600多人,出来的价格是相对比较适中的,均价大概在13000左右,最低是10500,最高是15900,这样的区间,3个小时内264套全部卖完。我们在阳光家缘,政府部门备案,我们可以看到这是真实的日光盘。还有就是上周六保利心语第二期,当天销售达到了9成,他们的价格是均价18000。如此低迷的市场情况下,照样有非常好销的楼盘,换句话说只有卖不动的价格没有卖不动的房子。这两个楼盘,一个是在老城区,房价非常坚挺的区域,另外是在珠江新城,最被看好前景的一个区域,同时也有其他的楼盘在卖,为什么它可以卖的这么好?

【韩世同:】堤坝缺口效应,换句话说也可以是一种囚徒效应,在价格联盟时谁先背叛这个价格联盟,谁先得益就比较大,这是有一个商业先机的问题。如果等到人人都去告密的时候优惠政策已经取消了,市场不一定给你这个奖励了。我们可以分析一下,万科金色荔苑周边的楼盘,最高价位可能是在18000、19000,近期可能卖这个价位的还有,但是是有价无市的。而万科在这个区域里,以大概低于这个区平均价格接近有二三千的幅度入市,必然会吸引很多愿意在这个区域购房的人,尤其是改善型的这些买家进入,甚至还有投资型买家认为这是抄底进入的比较好时机,但我认为抄底性投资进入的可能还不是太多。珠江新城现在还有很多楼盘价格是定在20000-25000元左右,现在保利心语卖18000元,也是构成了一个低价了,在现阶段就是一个超低价了,就可以把有效的需求引来。当然这些有效需求,我不认为是很足够的,对整个大市而言是这样的,但是对个别楼盘而言是绰绰有余的,所以会出现这样的效应。我还专门写过一篇博客文章评价过这样的情况,题目就是“万科动了谁的奶酪”,我认为万科并没有动别人的奶酪,只是动了自己的奶酪而已,但是取得非常好的效益。

【主持人:】谈到珠江新城,上周利雅湾样板房开放,我们去看过。感觉到无论是从区域以及大户型都具有很大优势,现在大户型是比较紧缺的,还有装修的水平是比较高的,售价现在还没有公布。作为我们来说,非常关心这样的一个产品会用什么样的价格来推售,我们感觉到这个盘有可能推出的价位是去到三万以上。现在珠江新城两万以上的房子是卖不动的,这样的情况下如果出现一个卖三万块钱,但是确实产品相对来说比较好,韩博士你来给我们分析一下,你觉得它的销售会不会成功?

【韩世同:】我觉得可能会有两个因素。第一,它的资金实力支撑度够不够,是不是太急于从市场上套现;第二是江景盘的稀缺性,利雅湾是朝南的江景。因此,如果拉长时间销售,采取高价位策略,我觉得问题也不是特别大,尤其是如果具备绝对的稀缺性。汇美景台也有一百多套这样的高端的楼盘,慢慢也是卖光了,但是想很快地出货,也是会有难度的。

【主持人:】这次温家宝的政府工作报告中也提到对住房问题的关注度,是历史以来的新高了。谈到了几点,一个是调控的措施和细节有了一个加强,另外就是住房保障体系成为政府的重点,第三是政府对于楼市的调控会进一步加强,还提到了农村住房保障和农民工住房保障的问题,包括建设部撤并成立城乡住房保障部。这一系列的措施,是不是就意味着中央对住房的关注度提升了,当然这是毫无疑问的,也就是说对房价、对楼市的调控以及政策的导向有了一个更明确、更细致的指导。在目前经济形势和宏观调控情况下,一手房已经有太多人的关注了,二手房会出现怎样的情况,会不会也有相应的政策配套措施?

【韩世同:】就目前来看,其实国家对二手房的政策等等方面,可能在提倡方面跟具体操作方面不太一致,我们可以发现在国六条,采取了一些措施是相背的,一方面在倡导发挥二手房的作用,但是却与防止炒楼投机的税收制度相背离,反而有助于推高房价。深圳的一手房市场不足,二手市场特别活跃;但是广州的一手房目前还是处于导向型的地位,二手房的个案成交不一定能够影响整个楼盘或者整个市场。比如说某江景房达到多少多少万,其实拿它做一手楼盘的定价参照是有很大危险的,因为有可能是一个特例造成的,并不是通常的情况。目前看起来,我觉得国家在二手市场方面并没有特别的优惠政策,但是广州目前好像出台了在租赁税收方面有一定的优惠措施,但是并没有当成一个很大的政策效应来宣传。

【主持人:】回到一个老生常谈的问题,房价是由什么来决定的,其实是有各种各样的因素,最常见的说法就是供求关系,现在刚性需求人多、供应量少,所以房价上涨。有的人说可能在中国政策的影响比较大,不可能政策一出来房价就得到影响,但是随着政策的叠加房价也会有影响,包括推出限价房。还有一种观点,就是说房地产它本身是有投资属性在里面,也就是说它除了居住功能之外,还有一个投资增值的功能,这一块就吸引到了虚拟资金的进入,虚拟资金本身是容易产生泡沫的,就是说它会推到了房价,以此获得利润。现在来看,从08年的角度来说,你们两位觉得哪一个因素会最大,因为影响的很多,那么哪一个因素对房价是产生决定性作用的呢?

【韩世同:】传统上,我们的价值理论都是比较容易理解和判断的。04年可能主要是成本的因素,开始启动了房地产上涨的动力。但是现在我们可以看到,去年的时候房价暴涨它跟成本是没有关系的。房价在成倍上涨,这里面是什么起作用的呢?其实,是认知价值论及其定价的规律在起作用。因为,不需要所有的人认同,只需要少数人认同,这个价格就可以去到一定的价位。当然也少不了供求的关系,如果供求的量很大,做这样的操作根本没有任何的意义;如果是在价格比较适合市场化运作,而且又主要是以居住需求为主要目的的情况下,恐怕也不能太起作用;但是投资性需求大量介入时,消费者就特别容易受到心理预期的影响。  我昨天也听到中国房地产协会顾云昌会长提到这个问题,房地产投资属性受心理预期的影响很大,这是属于认知性定价的规律。大家都认为房价要涨,很大可能就会涨;如果大家都认为会跌也很大可能是会跌的;当然也有可能出现逆反的情况。消费者容易受到媒体和舆论的影响,媒体说会跌或者会涨,消费者一般都会被影响,而媒体观察到这样的现象就会在报道时强化这样的心理预期效应。

【主持人:】古罗马有一个皇帝,喜欢把带给他好消息的人给予重奖,带给他坏消息的人就被杀掉了。这是比较荒谬的,但是我们现在同样也在犯这样的错误,只要大家留心,其实每天都在发生这样的事情。对媒体的责任或者是媒体功能的角度来讲,媒体应该说是告知公众,或者是行业内的人,当然它认识的不一定是对的,但是是一个尽可能客观真实的真相。进入今天的最后一个问题,从你的角度来说,对08年市场做一个总结性的判断,对开发商或者消费者提一个意见。

【韩世同:】的确政府也好,开发商也好,都可能会有忠言逆耳的现象。在市场那么久,我已经学会把忠言说成顺耳的效果的方法,这样又可以明哲保身,又可以达到效果。

【主持人:】其实韩老师很敢讲话的。

【韩世同:】去年十月份以后,我在博客上明确说不敢对楼市做明确的言论,我不像王石有这样的勇气也有这样的能力承担那样的责任。实际上我讲话的前提是什么呢?到今天,我可能会提出来,可能要考虑是不是会有进入下行通道的危险性,如果不能重新启动投资性的需求,房价暴跌可能都是难以避免的。我可能会很婉转的把批评的话说成表扬的话来说。我觉得,审时度势、防微杜渐,或者是忧患意识,人无远虑必有近忧,这是每一个企业必须要遵循的,政府其实也是在积极采取措施,防止房价下跌过快。但是影响市场的,政府的能量和开发商的能量未必很大,起主导的还是消费者,还是市场规律。

【主持人:】给消费者的意见呢?

【韩世同:】我认为有钱的人还是应该多做贡献,如果楼市垮了就有可能使金融垮下来,就有可能使经济垮下来。我还是希望舆论各方面还是应该多样声音,不要一面倒,一面倒也是很可怕的事情。在这个时候其实每一个人的判断是不一样的,当然作为投资性的购房,现在让他进来也不一定会进来。但是我觉得如果有能力购买的话,自住还是可以这个时候买,因为你还有一个解决你自住需求的问题,不一定完全用价值来衡量,用货币价值来衡量。在这样的一个市场来,还是有必要刺激一下购房的消费,这个消费当然不是在没有能力的情况下硬着头皮进来,而是有能力的条件下。甚至我还主张,适当地舒缓一下金融方面的政策,比如说二次房贷,当然口子不要开的太大,以适度托市保温为宜。

                                 2008年3月19日下午2.30-4.00时

                                 2008年3月20日根据记录整理

(由于时间和话题的限制,在有些话题尤其是宏观经济、通货膨胀、利率和货币政策等方面并没有深入探讨,日后有时间和兴趣时再作研究和探讨)

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