注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

二次房贷能否松动 房价暴跌能否避免  

2008-04-11 17:49:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

今年以来,在信贷紧缩、房地产交易低迷的情况下,2月份个人房贷增量为70.89亿元,同比和环比数据都有明显回落。与此同时,部分银行开始打擦边球,比如对出售第一套房后再买第二套房,则可以给予第一套房的优惠政策。部分媒体将之称为二套房政策全面松动。到底这二套房政策松动是否能助推现时的房价呢?为此,广州著名房地产研究专家韩世同先生在线访谈。

【主持人】:大家好,今天下午我们请来了广州著名房地产研究专家韩世同先生,话题主要是讨论第二套房政策“松动”对楼市走势的影响。数据显示2月份个人房贷增量为70.89亿元,较1月份的增量680多亿有了显著回落,因此有人认为,商业银行是因为房贷规模急剧下降而陷入困境,放松房贷政策似乎是逻辑之中。这或许是二套房贷政策松动的主要原因。

韩先生,你是如何看待房贷松动的真相?

韩世同】:从政策来讲,二套房贷政策是没有任何的松动。不管是什么部门,他们从来没有正式承认过二套房贷政策有松动。我对二套房贷政策的看法是:比较认同第一次下达的二套房贷限制,当时的房价和股市都处于敏感期,这个政策要是太刚太强,容易造成市场大幅度的波动。一开始是仅仅对四大行采取比较严格的限制,对外资银行和小银行是没有一刀切,我当时评价这个政策是非一刀切弹性的政策,这个政策可能会起到一定控制投资行为的作用,但是不至于一下子打击太狠。后来强化了这个政策,显然对市场的影响越来越深,越来越重。

今年春节后,建设调查组来的时候,我曾经跟他们提过,能不能在这方面放松一些?实际上我现在看是没有出现,只是传了一些风声,在政策层面是没有任何松动。我认为适当的放松是有好处的。为什么呢?因为现在大家可能还期待着回暖,但目前市场并没有十分好的表现。如果严格来界定,我发现广州房价甚至出现了暴跌的现象,因为大盘一下子下降30%来推货,这已经预示着避免暴跌的努力可能会落空。

【主持人】:这只是个盘。

韩世同】:其他的盘是没有降,只是有价无市。现在的楼市是降价了才好卖。如果整个大盘都是采取比较大幅度的降价,早就构成暴跌了,现在是出现个别盘,但这个个别盘不是某个小盘,而是大品牌。比如,我们看到一些大盘,他们的降幅非常大,而且是降价之后才有成交回升。

【主持人】:其实有一些楼盘降价还不止30%?

韩世同】:对。如果出现大幅降价的话,预示着高位购买的人已经成为负资产,即使放弃高额房贷不还了,如果再买再供的话还划算;与还是按照当时的价位供楼相比,可能受的伤害还不会这么大。但是,目前这些大盘的降价可能对市场带来的冲击和影响,目前还没有太显现,暂时可能是和有一些成交火爆的楼盘好象感觉楼市回暖有关,但实际上促使楼市大变动的真正的状况还没有到来。所以,我比较主张二次房贷政策作适当的松动,现在即便第一套房款还清了,但是有能力再买第二套的人还是少的。我认为,现在的广州房价水平仍然是比较高的,我们现在面临的主要问题是有效的购买力不足。当时推高楼价时,是少量住宅需求和大量的投资需求把楼价推高;现在,投资性需求不再入市,在这个价位上支撑是有难度的。但是,现在有少量的楼盘低价格的推货,为什么显现出很火爆?实际上是堤坝效应,比如说这个坝上,你只挖开一个缺口,大家就会涌入进来。而如果没有大量投资性需求进来,在这样的价格底线上,能不能守住,能不能适当的回暖,目前还看不到太明显的改变状况。

【主持人】:你认为二套房贷政策应该有所松动?

韩世同】:对。当时我就提出了。

【主持人】:在广州地区确定的房贷政策的标准下,人均面积低于19.9平方米的家庭,申请第二套房贷可优惠,而这个标准在北京是26.6平方米,上海是30.3平方米。你如何看待这个二套房贷的标准?你认为广州制定19.9平方米合适吗?

韩世同】:北京和上海都是按户籍人口制定的,广州的人口面积跟实际相比较偏低,而北京和上海可能偏高了,这里面我不知道他们怎么计算出来的,应该是总存量和户籍人口相除出来的结果。这种统计没有太多的依据,可能规定取决于你年度的平均数据算出来是多少,据说广州是19.9平方米。

【主持人】:北京初步界定是26.6平方米。

韩世同】:这些数据不是太准。各地不应该一刀切,我认为这是合理的部分;至于数据是否准,谁也说不清楚。到底现在广州、北京、上海人均的面积数据是否准,我是持怀疑态度的,因为我不太了解他们的统计方法。因为北京是按户籍人口考量的,但是现在住房整体平均看应该以常住人口计算。这个标准界定是否合理?我们现在这个政策太拘泥于细节,这已经解决不了什么问题。我觉得,还清第一套贷款,另外一套就等于是第一套会比较适宜。银行不是在管社会公平的问题,而且考虑是否存在信贷风险的问题。一个家庭只贷一套,金融风险比较小。我认为房贷松动的主要理由是:应当规避房贷风险,而不是相反。当房价下降幅度太多的时候,广州已经很明显,下降了30%就有危险了,有负资产的危险;首付的部分完全蒸发了,你不供楼,不再承担任何的债务,银行拿你也没办法;他拿你的楼卖,卖到原价也不太可能。现在是8点多的CPI,而银行的活期利率是四点多,相差太大,谁还存款呢,不存款钱都会流到市场上去,就会加大膨胀。这导致了金融结构越来越不安全,导致原来还有可能规避的风险,现在就不能规避了。

韩世同】:即便按人均面积这个政策落实了,能缓解的购买力也是相当有限的。为什么?我们可以比较一下,央行最初出台的二次房贷政策和后来的严格规定有几个层面的不同,第一原来没有明确是限制到家庭还是到个人。个人的话,一家可以贷三套,现在到户的话,层面就大不一样。第二原来是五大行比较严格执行,有的银行还掉了第一套就不算。其实,起初四大行也没有明确的规定,你原来贷过,现在还清再贷,只要你只是贷一套,是可以享受优惠利率的。我认为,制定一个政策诉求应该很清晰,这个二次房贷政策的诉求应该是主要针对投机性的、多次利用房贷的,投机的投资者才是最主要的打击对象。现在很多以换房为主,并是多次用银行信贷,可能是对原来的房子并不满意,现在要升级换房,可能就因此也受到了很大的限制。所以,我比较主张现阶段还清第一套,再贷一套就应当可以享受优惠,除非是同时贷两套才不行。这样银行在界定和操作起来都比较容易。当然,还是应该限制到户,如果不限制到户,这又等于形同虚设了。至少要在一个层面上,能够适当的舒缓,而且这个层面不一定是全部城市都开始放松,至少一线的城市出现了房价大幅下跌,个人房贷的贷款额也出现大幅回落,成交回落房贷额自然也会回落,这对缓解楼市或者是降低金融危机和风险都会起到积极的作用。

现在很多政策都是能紧不能松,能加不能减。这不应该,我们应该及时的调整政策,才能使国家的经济得到健康平稳的发展,既然房价已经是大起了,如果采取不当的措施、人为地造成大落,这也不行。

【主持人】:现在各个银行在执行层面是否对二次房贷政策有不同解读?

韩世同】:认为是有些银行想适当的放松,就把原来的政策全部落实到位,原来有些政策没有落实、细化,没有具体的这个指标和数据。第一次出台的政策是没有按面积优惠规定的,后来补充规定更严了,一刀切,才留了一个活口,但是没有具体的指标,现在银行将这一条政策抄出来了,看有什么路可以走走。不过,就算这个走活了,又能够解决多少人的问题呢,其实这部分的人不是很多。

其实,房贷新政对刚性、有效购买力的影响不是太大,尤其是这个政策对一次性买房的人直接影响力不大。但是有一些人是多次利用银行的信贷,对这部分的人影响很明显。

二次法房贷政策适当的舒缓对房价下降过快的态势有可能有一定的帮助。导致楼价下降,本来房价过高也是一个主要的因素,但是现在主要讨论是二套房贷。我是希望央行或者是银监会有明确的决策,如果没有松动的话,原来就已经很严厉的形式势就没有丝毫舒缓的可能。现在我们看到楼市小幅的回暖,我认为不能够持续。

【主持人】:之前我跟开发商聊的时候,他们说去年只有几个月的市场不正常导致了11之后广州出现楼市低迷的情况,就是七、八、九、10月市场季度不正常,整个市场购房者也很吃惊,为什么疯狂到这个地步?所以我觉得在这一轮楼市低迷的情况,刚刚韩老师也说了,楼价过高,而房贷新政只不过是导火线。

韩世同】:虽然只是导火线,但是很重要的因素之一。我们看深圳的市场,去年7、8月份成交就开始降了,但是广州到10月才降;深圳楼市去年几乎是二手主导一手,而广州到目前还是一手影响二手,一手房价跟二手相比是高很多的。二手目前的整体均价还是有效购买力之内,而一手房价现在已经维持不了了,现在已经回到去年的七、八月的水平9千多,而去年10月是1.1万。

【主持人】:我这里有一个数据,是上海中介统计的数据,在第一周的上海成交均价是1.6万/平方米,也达到了很高,这跟最近上海二套房贷政策松动有关系。

韩世同】:他们做的是周成交变化,而我们看的主要是月成交变化,要是看周成交,广州也会有这样的例子。因为,周成交变化平均性不是很好,可能一月份的上海成交不是很理想。

对于楼市回暖的周期,我想谈谈不同的看法。我觉得这种回暖的可能性是存在的,如果现在已经开始下滑了,但是中间能重新回升起来。不过,如果以上一轮房地产周期来看,这个时间可能会相当漫长,完全也有这个种可能性。以前我们的经济发展周期是5年,这可能跟政府换届有关系,使得以前的经济走势和变化是这样的。广州的房价即便是1995年开始调控后下降,到1998年也上升过。实际上,我认为即便楼价下降了也没什么可怕,那时候广东的粤派房地产企业都是在这个房价下降的市场空间成长起来的。

现在很多政策制定者还是以经济持续稳定发展作为制定政策的指导思想,其实还是带有计划经济的色彩。应当运用市场经济周期性原理,比如物价,适当的物价上涨对整体经济和企业是好的;但是适当的物价下降的时候,对消费者就很好,应该是周而复始的变化。股市是这样变,楼市也是这样变,才有规律性的演变,而不是说要只涨不跌,或者只升不降。例如,我们在2004年就开始防止经济过热了,在市场经济起点的时候就开始防止过热有一点好笑;再比如,我们在加息方面现在过于投鼠忌器,可能也会因此后面的付出更惨重。

虽然,决策者不可能在这么短的时间做出准确判断,但我们对形势的观察和对数据的分析,也不要太表面和太滞后,而是应该要切合实际和区别对待。现在很明显,一线城市楼价回落,这在制定政策时,你就要有所预料和具有一定的前瞻性。我认为,目前如果要是适当的放松二次房贷政策,我指适当是仅仅指还清第一次房贷就应该优惠,这个减缓对市场造成不了什么冲击,而且对现在所面临楼价暴跌的趋向,有可能起到比较积极的趋利避害作用。

我觉得要提升国家政府和地方政府管理水平。你是说这个没办法,只能这么做?但是我觉得应该区别对待,因为一线城市和二线城市是有区别的。

【主持人】:二套房贷政策的松动,是否因为国家下半年的从紧的金融政策有所松动?

韩世同】:现在还没有这种迹象。但所有的周期性变化,一定是伴随着经济危机,美国有经济危机,当时高科技就崩下来;还有香港的亚洲金融风波,就是因为泰国这么小的国家,却对整个亚太地区造成这么大的影响;如果中国的股市和楼市出现问题,我想影响远远大于1998年的金融风暴,这个东西是否会搞成这样的风险,企业要自己观看,像风险能预知的话,就不叫风险了。就像是大海啸,如果提前5分钟知道就不会有这么多事了。

即使从紧政策不松动,我认为二套房贷还是有必要松动的。我也不太认为银监会或者是国家有关部门清楚这个二次房贷政策是临时政策还是长期政策,他们定出来的时候都是应急性的,但是又被作为长期的。我们还比较少看到废除的政策,比如说土地增值税,10多年前制定的,现在税务总局下一个通知就要开始执行和清算。如果对这些问题有关部门连想都不会想,更别指望得到执行了。我希望他们多听有一些智慧的语言和思想,而不是固执己见。广州市的政府经常会被我们的舆论、被我们的观点所影响,我认为这是很好的现象,他觉得你提得对,为什么不听?我们其实也是站在一个高度为他分析。

【主持人】:昨天房管局有一份报告出来,也说到楼市出现小幅回暖的局面,现在给人感觉楼市有一点暖了,我想问一下,看到这个数据之后,您对这个数据有什么样的感想?因为之前我们年初有做过大话地产,当时韩老师参加了,当时大家也争论楼市回暖时间点。

韩世同】:这个数和正常还是有比较大的差距,楼价还是稳定的,三月份和二月份差10来块钱,基本上没有动。这个回暖跟一些楼盘降价是有很大的关联度。春节毕竟是成交最不好,工作时间最短的月份,如果与这个月份这样比较的话,意义不是太大。

当然不排除大家热切希望回暖的愿望,我希望我们不要被假象所迷惑。有可能在这个层面中,我们现在还是轮番的降价、轮番的出现热销的场面,不等于说如果每个楼盘都降到这个价位还能有这么全面火爆的情况。有一些专家认为四月份楼价还会回落,我认为还是有可能的。成交量还会持续上升,但是这并不代表真正意义的回暖。今天谈价格的回暖都还是比较奢妄的、或者是难以实现的。现在的回暖主要是讲成交,而且还是以楼价的继续下调为代价,我是这么看的。

现在,经常出现数据打架,有人认为均价不等于房价。其实这个没什么奇怪,只是缺乏一个细分。现在已经有了共识,对均价我们不仅要看大区域还要看小区域,将来还要看个盘。因为要了解房价必须要看均价,如果不看均价就无法说价格,现在讲二手也要讲平均价。关键是楼价变化、均价变化是什么因素造成的,只要把因素描述出来,人们就可以得到很清晰和全面的认识和了解;而离开均价现在什么都不能说清楚,最后提炼一个房价指数出来,你也不知道是怎么出来的。

【主持人】:今天房地产专家韩世同先生跟网友分析了很多二套房贷政策观点,以及房管局三月份房地产研究报告的精彩观点,我代网友表示感谢。今天的访谈到此结束。谢谢!

                                     2008年4月10日下午2.30-4时

                                     2008年4月11日根据记录整理

  评论这张
 
阅读(49)| 评论(3)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017