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韩世同的博客

 
 
 

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韩世同:IPO募资不能买地是否合理和可行  

2008-04-03 07:37:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   2007年地产股频频股市融资后,几乎全部投入购地中,成为炒高地价和房价的一个诱因,在引起政府的警惕后地产股融资被暂停了数月。如今证监会又表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式,通过资本市场实现做大作强,但是对于募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,将不予核准,表明了监管层有保有压的态度。禁止发商通过资本市场融资来买地,那么开发商IPO的的作用应该做怎样的评估?另一方面随着IPO募资购买开发用地被叫停,开发商可能会"曲线获地"。实力房产企业会不会更倾向于股权收购方式,间接获得土地?近日潘石屹表示“房地产企业百日内将有剧变”,结合2008年国家推行货币从紧的政策。对资金严重渴求的房企将何去何从?为此与知名市场人士韩世同进行了专题访谈。

  【主持人】:今天很高兴我们邀请到韩世同先生。房企IPO不能用来买地,今天主要是考虑这个话题。我想问一下韩先生,现在对IPO资金不能用来买地如何看,房企不买地,如果IPO了资金怎么办?

  【韩世同】:我也关注到证监会发言人提出这样一个说法,至今为止我们没有见到正式的文件,如果对行业有绝对性影响的政策是通过这种形式发布的话,我觉得不是太严肃的,可能仅仅是处于一个吹风阶段。我认为,这种建议可能是合法的,因为法律肯定是有授予这些部门制定这方面的政策的权利,但是我不认为是合理的。IPO是企业出让股权获取的资金,几乎可以视为自有资金,自有资金的支配如果也受到干预的话,那企业还有什么不可以被干预?还有就是这样一个制约是否有效?我也关注到近日广州日报做过一个评论,对这一信息的发布方式和可行性作了评论,表示质疑。换个角度来说,其实我对上市公司圈地行为也是很反感的,但我们是不是能用更合理的方式,或者是更能够有效的方式,来应对和处理呢?如果我们现在对这个企业行为采取行政干预的手法,其实我们也可以用行政干预手法干预很多不合理的现象,这样市场运作的规律很可能被打乱。

  目前,我也没有更好的建议采取什么样的方式限制上市公司高价买地的行为。但如果现在市场不好,即使是上市公司违反市场规律拿地,其实也会受到市场的制裁;而如果由于政府的不当干预引起资本市场出现问题,大家可能会把责任归咎于政府。所以,我认为证监会他们的出发点或许是好的,但是所起到的效果未必是好的。我觉得,这个问题应该交给市场来解决,我们是否有必要对企业做如此深度的干预。当然,我并不支持通过上市圈钱高价拿地,但我觉得我们可以通过其他方式加以制约,而不需要采用行政的手段。

  【主持人】:我们知道房地产企业对资金需求是比较大的,资金链目前从香港上市还是在内地上市,覆盖率还是比较高的,如果证监会决定正式公布的话,IPO资金不能用来买地,这些企业会怎么办?会造成什么样的影响?

  【韩世同】:其实这些是很容易变通的。光是这样一个行政手段,上有对策下有对策是很容易解决的。因为钱募集回来都是自己的,只要通过一种方式,把所谓上市融资资本转化为市场回笼的资本,比如说我把它低价投放到自己的销售项目,然后再把它销售出去,其实就是左口袋倒到右口袋,这只是转化资金来源而已。这样资金来源或者是资金性质已经会得到相应的改变。在这种情况下,如果这种操作行为也是违规的,我就觉得对企业的干预就非常深。我不太认为证监会采取很必要的手法,或者是正面下达文件来禁止,因为证券市场现在做IPO也不一定会有很好的资本,再这样的市场环境条件下做这样的规定,完全把责任引到自己的身上,是十分不智得。本来跟证监会没有关系,最后人家说都是你搞的,害得我们上市融资难。本来这样一个规定执行起来可操作性本身就要打折扣,你又招惹这样的责任和麻烦,我觉得没有这个必要,这确实是要三思而后行。如果按现在的市场反应,这一政策是否出台还应该更慎重地考虑。

  【主持人】:恒大土地储备不被投资者看好,你如何看待土地为货的现象?

  【韩世同】:我观察到在香港IPO上市受到一定影响,但我觉得现在不是企业的问题,而是市场的问题。市场包括两个市场,一个是股市行情不好,一个是楼市行情不好,两个行情都不好。比较去年10月1号之前,碧桂园、SOHO、奥园他们在香港股市上升期的时候进行IPO,他们的效果非常好,销售、上市反应都非常好;现在恒大定价股数比较多,但是定价不是很高,3元-5元,对一些几十元的股而言,并不是很高,但在机构认购的层面得不到比较好的反应,但这并不一定表明人们对恒大失去信心,而是对股市不太看好。

  我一直认为这些原因不是主观的,而是客观的。如果碧桂园放到今年,不一定有今年这么好的表现,我觉得这是一个时机的问题。香港是市场化运作,反观A股市场,其实现在也不太好,我们已经看到沪深股市是比较大的下调,而且广深的楼市也开始出现不理想的状况,在此状况下,房地产企业IPO还能有很好的表现,我认为肯定就不完全是市场的因素,带有市场不合理和非理性的状况。

  现在大家都在议论,IPO不能买地买什么,这是房企里面的声音。有人谈到可以在物业方面去投入,可有谁说拿了钱投放物业,这样的情况比较少。银行借钱是不允许拿来买地的,买地只能自有资本。IPO是可以视为自有资本的,这个钱政府如果干预可能就意味到干预自有资本的使用,这涉及到目前的商业规则。

   银行贷款不让我们买地,公募的不行,还有私募的。私募的资金能不能买地呢?其实,上市IPO在很大层面上跟我自己拿出20-30股份进行私募没有什么差别,如果这也要干预就变成政府的干预度很高。

   我觉得证监会也应该检讨一下政策制定和发布的程序,如果用类似于比较正式发布的信息发布,后面又没有紧跟着政策的出台,那么你的行为我觉得不是太符合孤帆,这可能有违行政法规定的程序和要求。如果政策还不确定的话你就应该讲清楚,现在没有任何文字上规定IPO的资金是不可以买地的。我刚才讲上市公司高价圈地的这一现象是大家并不认同的,但是我们应该找一个很好的方式管理它。我甚至认为,市场上IPO资金都拿来买地,都囤地肯定是会压死的,大量拿地资金就都压在地上。从这一点来讲,聪明的开发商是不会这样做的,而且在这种市场低迷的情况下也完全没有必要这样做。

  【主持人】:证监会一个处长表示IPO募集资金不可以买地,但是他之前说房地产企业通过IPO借壳上市,通过资本市场做大做强,如何理解前后两句话?是否有矛盾?

  【韩世同】:我觉得有一定的矛盾,上市公司肯定是业绩比较优秀的,通过IPO让优秀的企业得到进一步的发展,使股民投资得到很好的保障,这是证券市场意义所在。但是回过头来看,限制IPO取得的资金进行市场化运作,这里面有可能妨碍企业合理运用这部分资金的权益。

  从这个角度来讲,我认为有一定的矛盾,我不反对通过IPO使得一些好的企业得到更进一步的发展。我们现在的规定有可能导致了企业IPO所取得的资本怎样得到好的运用。这里面如果企业稍微转个弯,比如我现在有大量的钱压在土地上,压在囤积的房子上,资本可不可以置换,IPO的资金可以借给现货部分,或者在建工程部分,把在建工程款项替换出来,然后拿钱买地。货币是很神奇的东西,不像我们的证券,钱一旦离开你的钱包,就已经不是你的了。钱的属性也不是必然的,你用在什么方面,就属于什么钱,在企业内部当中可能被置换的,我觉得这不是简单一句话就可以规范或者是限定的。这里面即便有这种必要,也是需要通过正式的渠道和途径,否则在那种情况下表示的东西,只能被认为是一般性的吹风。吹风是不具备法律的行政效力的,这样的事做得太多的话,是会影响权力机构的行政能力和公信能力的。我现在就可以质问这一新闻来源,这个想法是你个人的想法、还是证监会的想法、还是国家的想法,如果属于你个人的想法,你应该加上一个冠词——这是你个人的想法。

 到目前为止,大家都将这一消息当成一个圣旨,可我质疑它的可靠性和真实性。如果市场反应不是很强烈,后面就可能会出台一系列相关政策。我们可以看到,很多的政策都是这种方式出台的,这个方式比较好。但是我更希望我们的政策出台,应该先拿出来讨论,大家争得一塌糊涂,最后做出正确的决策。有时候出台一个政策马上又改,朝令夕改肯定不合适。光是靠吹一点点风就出台影响很大的政策,这样做是否可以防范一些不合理的因素,或者是使我们避免不当的决策?这里我不认为,这个决策是特别合适、或者是时机特别好。

  【主持人】:去年我们在广州搞了一个论坛,北京大学教授谈到,房地产企业与其去争做上市,还不如建立私募方式,我们还有一种观点,私募会不会送入虎口,现在房地产企业做私募,应该注意哪些问题?私募会给房地产企业带来什么好处?

  【韩世同】:私募和公募只是说法不同,收购可以理解私募形式,因为企业主要融资方式有两个途径,一个是举债融资、一个是权益融资。权益融资是股权出让,私募等于股权被全额或部分收购,如果兼并、收购就涉及到全部收购还是部分被收购的问题。这里面也有主动出让的问题,比如说市场很好,企业发展速度受到资金的制约和限制,企业才需要上市或私募。如果有很好的市场和资金,这样的企业有必要上市吗?如果要上市,企业的权限、监管、运作方面都会被严格的规范。但是从国际上大型的机构发展的途径来看,上市其规模可能会做的很大;不上市我们也不知道其规模大不大。我相信,世界上存在很多不为人知的比上市公司还规模的企业。因为它不需要公布它的规模,人们不一定会了解到这些企业。

  因此,企业真的是要权衡上市和股权转让的利弊。相对于一些企业经营不好,市场也不好的企业,即使拿去上市,我觉得卖给人家,人家也不愿意要。这种上市企业的市场价值、被认可度是不高的,即便私募或者是通过公开IPO上市募集资金,未必会得到很好的结果。

  为什么上市公司要规定业绩,就是要设置一定的门槛,不是所有企业想上市就可以上市的,现在可能有很多国内企业通过一定的包装手法,掩饰自己的弱点,使其表面上达到证监部门规定的条法。

  【主持人】:本期访谈到此结束,感谢您的参与,谢谢!

                              2008年4月2日下午2.30-3.30时

                              2008年4月3日清晨根据实时记录整理

 

 

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