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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

五一后市:房价降势难改 成交有望回升  

2008-05-11 19:31:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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编者按:“五一小黄金周”过去已近一周,尽管所有的成交还未能全面变为数据呈现到阳光家缘网站上,但时间的推移已让我们越来越接近真相。

  五一假期后,焦点网的地产博客圈也震动了,而且多位房地产专家和研究人士对五一假期楼市的总结似乎都显得比较悲观。“08年发展商要调低业绩预期”、“还有2-3月的拉锯战”、“只有降价才能启动和激活”……

  究竟这个假期楼市,谁博赢了谁?下一步是回暖还是继续冰冷?“焦点关注”栏目将在今天下午关注这个问题。

  主持人:各位焦点的网友大家下午好!五一过后对假期的楼市大家很关注真实的成交情况,今天邀请的嘉宾是广州知名房地产专家韩世同。我们今天讨论的话题五一楼市究竟谁博赢了?首先想了解下,五一之前你从发展商的营销策略及买方市场态度中观察,当时你对五一假期楼市是如何预想呢?

  韩世同:五一假期媒体做了很多功课,从报纸和网上了解到推盘量超过去年的五一假期。自从假期政策调整之后,大家对五一假期期望值不是很高,希望五一有一定的回升。从人气、销售量的角度来讲,的确都有一定回升,也不是特别令人失望的。我总的评价,五一肯定比前几个月销售量要好,但是跟去年五一假期相比没有办法相提并论。

  很多的消费者和媒体对今年楼市的走向还是看降的居多。现在比较多的说法是,楼价会回落到8500元/平方米,如果是这样的话,根据现在的情况还要下降。这里有两个概念,一个指最低点是8500元/平方米,但也有一个说成8500元/平方米是全年的均价,这两个完全不同的概念。所以我觉得大家对市场的判断,如果从各种不同的角度和立场都会有不同的结论。

   现在有媒体说我属于摇摆不定的,我确实是这个样子。为什么呢?从价格来判断,我觉得价格肯定还是没有到大多数消费者可以买得起房子的程度;如果很短的时间降到消费者可以买得起房子的程度,那就是暴跌,会影响金融甚至整个经济。所以我的态度是:又要趋向跌,但是又不要太快。是否可以实现这样的目标是很困难的。我认为,去年的房价爆升是有大量投资性需求推动的,现在投资性需求要么被套牢、要么撤场,只剩下中高端客户,要支撑这么大的供应量有很大难度的。而且,现在市场产品又偏重于中高端的产品,在这个价位买得起房的自住型需求者是很少的。怎么样在短期内能够寻找到大量的买家来支撑达成正常的成交量,这个是相当困难的事情。

  我分析这种情况,有两个选择:一个是重新“引狼入室”,把投资者再引回来,这个不是地方政府也不是一般发展商可以做到的,除非上下全都忽悠房价,再把房价忽悠上去。不过,至少二次放贷政策要松动或者取消,哪怕适当的松动也不可能让投资性买家全部回来,只能是有少部分回来,但是可以承托一下现在的房价。所以我现在对政府适当的救市、保温,或者发展商和业界的人士作出各种各样的判断,我不会像以前那样站在一个对立面。我可能说不出这样的话,在这个时候让人家入市,因为从我的观点来讲,我是不支持现在入市的,但是我又希望有很多的人来入市。所以,就处在一个很矛盾的状态,一方面希望楼市尽量降,慢慢有所回落,但是另一方面又不希望降得太快,太快的话对整体经济、金融和房地产都是不好的。现在,甚至我觉得这种房价的快速下降或者叫爆跌都是不太容易避免的,因为不降价就没有办法找到更多的有效需求。就像中产阶级这部分,现在我不认为市场有大量适合他们的产品供购买。我现在就是动员他们去买房,他们也要买得起才行。

  主持人:对楼市的预期包括三大方面,一个是人气怎么样,第二个是财气,第三个是实际的成交量。韩总您对五一楼市价格预期相对于前几个月是高还是低呢?

  韩世同:我这次看到有一些区域房价下降比我想象的还要低一些,比如像白云区那边有6字头,7字头的价格,这样的价格开始在那个区域出现;但是也有一些区域并没有多少下降,还处于比较高位,像宝岗大道那边,价格还在11000-13000元/平方米,该区域最高的时候没有高过15000元/平方米,因此回落的程度并不是很大,但是人气很旺。不过,我觉得认同那个区位的人和现在的价位是有差距的,喜欢的未必买得起。

  而珠江新城有一些楼盘并不是很高位,但也有个别的楼盘还是比较高。不过,下调到1万6千元/平方米至1万8千元/平方米也就会有很多人去购买,而如果不降价的话买家就会很少。

  主持人:五一的时候你去看盘了吗,看了之后跟你们实际预想的情况差距大吗?

  韩世同:我看的不是很多,我只看了两三个盘,我看的盘都是中档的楼盘,我觉得人气还是蛮旺盛,据说有一些楼盘还要排队看,还没有到正式开售的程度,有一些楼盘像广州新城那边,按照目前的定价6000元/平方米,甚至7000元/平方米这样的价格在白云大道就可以买到,结果还要跑到那边去买,他们可能是看好这个区域,广州新城将来在广州老城区和南沙之间有亚运村,配套设施比较完善。基本上和我原来的判断差不多,原来我也没有觉得五一会特别怎么样,出现一个逆转的情况,这个几乎是不太可能的。

  但是成交回升是必然的,因为是从淡季走向旺季。而5月份过完之后,就会很自然的进入淡季,6、7、8月份是传统上不太好的销售季节。我觉得开发商他们在回暖这个上面期望高了一些,消费者也是同样的在降价上面的期望高了一些。不要指望楼价那么快就会跌很大,也不要指望成交量短期有很大的幅度上升,能到多少,现在谁也不可以说的准。我现在也不是特别强调,是不是真的财丁两旺,因为大家都是凭感觉做出来的结论,没有任何的数据来支撑。

  现在存在这两种声音和观点都没有错,最后必须要用事实说话。这个数量到底是多还是少,房管局拿出的数字都有一些滞后的,我们要过几天才可以看到4月份的成交量。所以现在比较痛苦,股市每天就可以知道实际的成交量,现在房子也是每天都有交易登记发生,按照现在统计的手段是完全可以做到每天公布每个楼盘的交易情况,本身交易登记和下定、认购在时间上都已经滞后了,现在又再滞后很长时间才公布。广州现在在信息公布方面,尤其房地产信息公布是严重滞后的,与一线城市称谓不太一致,以前我们在这方面做得比较超前,但是现在逐渐落伍了,这点让我们对于市场的判断相当不利。

  主持人:你是否认为五一假期缩短反而对楼市还是好的事情?

  韩世同:五一三天假期远途旅游不可以,而看楼对很多市民学习和了解房地产的知识,更新自己的生活理念、观念和开拓眼界来说是有很大的帮助的。我没有数据可以支持,到底这样的看楼者在看楼里面的成数有多少。有很多楼盘五一期间定不准价,还处于认购的阶段,只是最多透露大概一个价格区间,还吃不准,这样也就影响了真实的成交意欲和意愿。我相信开发商现在谁也不敢轻易把价格定的过高,定得过高的话客源本来就很有限,好不容易争取到,到最后一听价格就跑了。现在价格敏感度相当高,我们可以看到很多楼盘调整到位了,达到他的目标群比较认同的价位,就会销售很火爆;但是要是比这样的价位略微高一些,或者你的品牌度、知名度差一些,则完全是两个世界了,一个可能冷冷清清,一个就是日光盘。对这种状况,我一直没有把它理解成整体楼市出现回暖或者复苏的现象,因为这种现象在每个价格层面都有可能出现。比如有一个价格平均线,你只要低于平均线就会吸引到一些在这个层面的买家过来购买。

  我最近比较喜欢用堤坝效应来解释这一现象,万科率先低价推盘,大量的客流涌到他们那里,事实上这些的客流并不是万科原先的群体,这部分客流是属于中高端的白领或金领,实际上大量的白领还是买不起万科的楼盘的。尤其是市区的楼盘,原来卖18000-19000元/平方米,万科卖13000-14000元/平方米左右,一个不知名的发展商跟他降一样的价,消费者他们还是愿意买万科的楼盘。除非你比他还低一些,才可能跟他持平;你如果想抢到更多的客户,就只有比他更低。

  最近《新快报》登了万科今年1—4月份的成交业绩,140多亿,所以他们不用太着急,王石才会说,该降了都降了。但是他们是不是可以左右市场呢?一个企业只是表示他的策略而已。当初王石说“拐点论”,主要的原因是他们的目标客户群已经差不多买不起他们的楼盘了,所以他认为市场不理性了,所以楼价应该回归理性;现在是完全回归理性了吗?还没有,还有一些差距,但是从一个阶段而言,万科已经把握了市场的先机,做好了应对的措施和准备,现在已经不需要进一步降价了。我认为,他们只是表示自己对市场的态度,而很多的开发商和专业人士他们希望,在这个阶段引用股市的话就是筑底,这个就是底部,价格应该反弹回升。

  但是我觉得,现在市场还是缺乏大量有效购买力的支持,这是我得出的一个客观的分析和看法。这种看法也是需要最终数据来支撑和验证的,是否对我也不太清楚,我希望在这个阶段上楼市也能够有比较好的成交表现,使得这个市场不至于因为成交量不好的话,还要进一步降低价格才可以吸引买家入市。这又是一个双刃剑,你要是降的太恨的话,大家也不敢买。

  主持人:五一看楼的人这么多,为什么出手的人不是很多,或者已经出手的人最后又反悔了。韩总你在博客上面写到:发展商必须再降价钱才可以将无效需求变成有效的需求,为什么?

  韩世同:我看到这点,是因为作为有资金压力的开发商是不可能像万科那样停止降价的。万科已经把握了市场先机,回笼了充分的资金,已经具有应对难关的资本和条件;但是对于很多企业来说,在这个方面还没有取得必胜的筹码,在这种情况下,在未来资金紧张的难关上,他们是否挺过得去?这个是生死关,你过不去这个企业就要消亡了。这是和战争差不多的转折,这种转折虽然是和平的,可能没有枪炮声,但是你没有资金了,钱都拿不出了,产品销售不了,你就难以生存了。万科他们之所以保持高度的警觉,他们是经历过这样的过程;有一些企业在这个过程之后才开始发展起来的,他们没有尝试到那种难关,生死存亡的恐怖,一下子可能就不可以了。楼盘烂尾了就没有办法搞了,房地产行业胜利者永远是少数。

  现在房地产喜欢讲会有多少个企业死亡,任志强不久前在博鳌论坛上讲:房地产很多本身都是项目公司,肯定是要死的。其实,就是正常的注册企业也是大量死亡的,因为这个行业只是少数人能成功;因为只有他们把握了行业的规律,他们比较擅长利用各种的资源,包括人际资源、土地、材料、资金的运作等等,他们才可以成为佼佼者。所以这个行业不是谁都玩得起的行业,这个行业门槛不是很高,有几亿资金就可以进入,但是谁可以在这个行业生存壮大呢?万科是吸取了很多优秀企业的特点和优点,所以他们在市场上决策发生大的变化时候,他们至少不会错看,哪怕是不小心看错了,他也会及时改正,而且提高警觉、防患于未然也并没有坏处。我发现,万科在2006年出现“国六条”的时候,就是90/70政策出台时候,他们当时就提出了现金为王的应对政策,后来发现并不需要,反而是资金泛滥,于是他们也大张旗鼓的扩张,但是他们就是比别人更聪明,去年就融资了200亿,又销售相当的好,成交500多亿,实际营业收入300多亿,也是佼佼者,今年又把握时机销售了140多亿,这样的企业相当具有前瞻性。

  主持人:我们现在假设万科是没有降价的,楼市会不会出现五一这样的情况呢?

  韩世同:可供我们做经验性判断的东西并不是很多,整个房地产开发以来,总共有30年,但是真正市场化运作就是从1992年以后开始的。从这个阶段来看,房地产仅仅完整走过一个多的周期。我们从上个周期的表现来看,由高热到骤冷,这是有很强的政府干预的,政府收紧银根把水龙头都关了,该死的不该死的一下子全部死了。那个时候广州写字楼全部都停工了,很多开发商都没有资金来源了,因为国家把银行的闸一关,全部都停在那里了。但是由于当时广州主流购房群体都不是本地人,所以受伤害的本地人很少,只有早期发财的人,而且他们也都不是按揭购房,最多是分期付款的方式,银行没有受到太大的损失,但银行所属的房地产企业就受很大的损失,银行通过债权拿烂尾地、烂尾项目也特别多。

  现在看来跟当时的状况肯定是不一样的,现在货币收紧政策不是像当年那么紧,只是适度收紧,原来的规模还是会保持的,只是不会再增加,增量受影响;IPO在市场上又受影响,资本运作这块企业受影响,加上从市场上回笼资金受影响,多重压力导致了过度扩张的企业就会显现出资金严重捉襟见肘,资金不足。这些企业要想改正,要想调整,难度是相当大的,这种扩张的失误是不应该在过热那个时候有过多的扩张动作,现在是否还可以亡羊补牢,这个是很难讲的,这个是取决于经济局势进一步的发展和变化。我们国家离美国很远,而且美国次级债危机占整个贷款的比重不是很大的,现在造成的影响数额各方面对美国本身并不是太大,我们好像却受到很大的影响,尤其是股市现在掉了近一半,这种影响比美国次级债的影响大很多,我们自身已经可以构成灾难性的经济风险了。只是说,这种影响是否到此为止,还是可重新调整回来。我觉得,经济周期的变化一定会伴随着大的危机,这个是共生的,互相依存的。现在我们是市场经济,必然会受到资本变化的冲击和影响,导致股市和楼市受影响和波动。我发现香港的股市和楼市也不完全同步,股市起两个波,楼市一个波还没有走完。楼市从金融风暴后到高科技股市变化,又到近期再变化的股市才完成一个变化周期,所以这次我们也可能会看到一个比较漫长的周期性的变化。

  就像前几年政府不管用什么样的手段都没有办法把价格打压下去,现在政府也已经在采取很多的措施,在防止楼价大幅下挫,包括现在土地的供应,已经基本上控制得比较少。但是这种做法又会给未来造成一种隐患,适当的土地供应量还是要保证的,限价房也不是大力的推了,也要有所收缩。如果万科不降价,肯定还会有其他的企业降价,因为他们需要生存,如果万科不降价,这轮降价潮要晚来两个月,但是这种趋势是不可避免的,毕竟发展商是要生存的。但这种情况是从没有实力、小的开发商跳水引起的,而不是一个品牌最大的开发商率先采取低价措施,主动出击。

  主持人:号召力更强,我们都讲万科是“带头大哥”。

  韩世同:我知道万科在有一些楼盘在高位的时候也曾高价出货,现在这个楼盘的降幅也是惊人的,但是他们采取的策略是很低调的做法,你根本看不到也感觉不到。所以,我觉得万科还是相当聪明的企业。对他们当年推高地价、房价有一些急功近利的做法,追求短期高利润的做法,我是有一些看法的,这个是万科前两年有过的过激动作。但是,万科这次表现的相当智慧,很有头脑。我相信这次他们并不是想影响这个市场,也并不是万科说楼价不降就不降了。他们认为自己该做的已经做了,够本了,现在不需要进一步降了,但万科因此可能销量会收缩,这也没有关系,不行的时候再进行策略调整。

  主持人:我们再回来看一下五一楼市买卖双方力量的博弈,到目前为止,他们是处于什么样的态势呢?

  韩世同:我提到过一个观点:现在还不能说进入了买方市场,但是买方市场的迹象已经有所显现了。我也观察到业界有一些同行,他们也赞同我的这种观点,只是大家判断的结果却方向不一样。比如,我跟黎文江先生判断的方向是不一样的,他是看好的,我不是很乐观。但是在这个问题上我们的观点是一致的,如果市场有可能会走到买方市场去,就必然是进入一个下行通道,因为要是再走到上行通道又回到卖方市场去了。

  最近我在观察,我们即便进入下行通道有那么可怕吗?以现在开发商的资本、条件,他们要再经历这样一个周期的话,完全是不会输的。当年富力、恒大都在什么基础上发展起来呢?1996、1997年的这些企业还是中小型的企业,经历过1997-2003年几年的发展已经变成大颚了,都冲到北方市场了,要北伐。楼市就应该是这样周期性变化的,开发商也可以休养生息,消费者也可以适当的养息,就是这样一个形态。今天有一个媒体提出来,广州再出现5000元/平方米、6000元/平方米的房子这个是不可能的。但是我们看到,五一在中心城区就已经有6字头的房子在推,虽然这个数量是凤毛麟角,但是这个是完全有可能的。从以前拿地的成本来测算的话,开发商现在利润还是很高的,降价空间还是很大的。

  主持人:我们曾经提出,万科即便降价也仍是暴利的,康王路那几个项目的地价都是公开的。

  韩世同:但是房地产开发周期比较长,一般一个项目好几年才可以开发完,人力成本、资金成本都是要考虑的,但是其利润值是不会低的,万科在荔湾区即使卖1万3元/平方米还是有很高的利润,差不多将近百分之百的毛利。尤其以甲方身份发展起来的开发商,是包工头开发起来的,中海、恒大、富力、合生,他们等于是干两份活,建筑商和开发商的利润都可以赚,他们对成本控制相当的好。广州为什么在什么环境下,在什么市场上都可以取胜,跟他们懂行这一点是有关的。

  风水是轮流转的。如果会进入买方市场的话,我觉得消费者话事权肯定是越来越大。除非整体的形势逆转,现在看来整体的形势都不太配合,任志强在博鳌有一个发言,前提条件是:如果今天的经济还是11.9%,房子还会像去年那样涨。问题是还可以保持这个发展速度吗?通胀率、收入都在变,如果收入倍增,我相信我们现在的房价都不是问题。其实,除了少数高收入阶层,普通的百姓有几个人在过去十年里面收入倍增呢?我知道,有一些垄断的行业,金融、石油等等他们收入相当高,但是并不是全体的民众都是高收入,却让人感觉到这种收入增长,每年都有10%多点。这可能都集中在少数人身上,少数人可能就不是10%而是百分之几十,大多数人可能就是零,甚至还有负数。即便你的工资倍增,你供楼能力还是要有累计的过程。就算你的工资突然涨起来,买一个首期不是几个月就可以积攒下来的,还要有几年时间才行。以前广州30多万可以买到一个理想的房子,现在30多万只能交一个首期,这完全是不同的概念。我们倒回来讲,2002、2003年跟现在的广州有本质化的差别吗?就是城市化的发展程度,地铁在那个时候已经开始修建了,城市化的建设各方面水平跟现在的差异并不是很大的。所以,我觉得房地产周期性变化还是存在的,除非通胀使得人们的收入倍增。但是如果你把通胀影响造成的收入增长去掉的话,价格应该还是会还原的。

  我们可以看到香港的房地产市场,每次周期性变化都会带来50%以上的降幅。如果我们这个市场也出现这样的情况的话,有很多人就要考虑负资产问题。有一个杂志社提出现在要关心负资产的问题,当房价下跌三成或者两成以上,你就会变成负资产了。这个负资产不是指一般的资不抵债,你现在欠银行的钱,你把你资产卖掉了,还是负债。你的首期全部被房价降完了,再降多少你就是负多少。这不是一般的资不抵债,而是指把你的资产变卖还给银行后还欠银行的钱。

  主持人:你是否可以具体讲一下,到什么幅度就跟我们预期相等呢?

  韩世同:我觉得在郊区房价过万是不正常的,现在开发商拿土地成本是非常低廉的;碧桂园他们就做的很好,他们利润增长率是非常高的。郊区过万甚至到两万是不正常的,如果他们有资金压力这么卖是不可以的。在市区荔湾算是比较好的,各个楼盘价格差距不是很大,越秀天河以及白云还是比较动荡的,有一些楼盘挺不住就降价了,有些楼盘就观望,有些楼盘就是接着降。中心区会比郊区先调整到位,因为郊区的利润还是相当高的。

  主持人:媒体报道这块,五一期间到现在对楼市的报道很多方面不是很唱涨的态度,《信息时报》提到赤裸裸降价等词,从媒体的态度来评价楼市?最近王石很明确指出,万科已经降到一定程度,不能再降了,李思廉说:房价的黑暗时期已经过去了。你们对王石和李思廉的话是如何看呢?对两个老板站出来表态的现象,又是如何看呢?

  韩世同:讲到媒体这块,我想表示一下对媒体这个方面的一些看法,媒体经常会被开发商操作,是“一边倒”。现在我很欣慰,可以看到很多媒体尽管要靠开发商的广告,但是还要尊重客观事实、客观意见。现在从媒体的态度可以看出报纸的立场,每个报纸都有一个立场,我希望媒体是比较中立的、客观的,当然会有他的倾向性。我觉得应该让不同的声音都同时存在,但是你可以做一定的处理,这样的话会使得消费者看这个报纸的时候感觉是不一样的。我每周都会比较各家媒体这方面的观点和口径,所以我很有感触,哪个时期这家媒体是怎么看的,这家媒体的立场、观点、态度怎么样?媒体的这种变化也是正常的,也是根据市场的变化和各方面的变化来加以改变的。但是我更希望将来一个媒体里面是有不同声音的,这样就可以在更客观、更自由、更多元的信息里面去培养和提升自身的判断能力,我觉得这样更好。

  我刚才已经多次提到万科,我不认为万科是打算通过这种表态来左右和影响整体的市场,我觉得如果万科这样做的话,就不是明智的行为。万一你说的话不可以兑现的话,对你权威的地位影响会很大的;还有一种是李思廉可能以担任房地产商会的角色进行呼吁的说法。我也看到网上有一篇文章写的相当好,从他们的角度去分析,认为王石现在是有资本可以说这样的话,但是现在富力还没有这个资本。富力现在有大量资金链的问题,A股又不能上市,大量商业项目要去运作,房地产市场回笼虽然比较好。因为富力在市场上策略跟万科是差不多的,但是主流产品不是在住宅那边,最近他们转向商业产品的销售,在目前房地产市场不被特别看好的情况下,不是特别好的销售时机,除非你以很低的价格抛售,这样抛售的话也会影响他的销售策略。现在,李思廉他希望通过舆论的干预来对人们的预期改变,我觉得虽然是一种努力,也不能说是徒劳,但是我认为效果不会很好,不过可以起到一定市托的作用。以前我碰到这种状况会主动出击,针锋相对,如果换到那个角度去考虑,这样也好可以使市场被适当托一下,不至于降的太快。

  主持人:今年的楼价和去年同期相比还是高的。在五一之后,焦点博客里面很多人都在写自己对五一楼市的看法,我们查看发现,大家对于五一楼市的评价和对以后期望都不是非常乐观,对房价预计走下行通道是比较强的,韩总你在博客里面也是很明确说降价,你认为不能暴跌,还是要下降,这种幅度应该如何把握呢?

  韩世同:严格来讲今年平均的均价已经降到20%了,还要再降10%的话,差不多年度要降30%。

  主持人:但是看现在的价格跟去年同期相比还是高的。

  韩世同:是这样的,如果回到去年同样的水平的话,全年均价8500元/平方米,最低的价格就要到7500元/平方米左右了。如果这样的话,就已经构成全面暴跌了。到目前为止,都不能排除房价暴跌这种可能性,因为我们不知道下半年会是什么样的状况,这里是要有前提的,比如会否出现金融危机、经济危机,如果这些是不可避免的话,就只有等着这个结果的出现。

  如果目前的经济困境不可以被化解的话,包括股市、经济结构的状况,现在所有的问题、所有的矛盾使得整个经济结构变得不太合理。如果让市场自动调节的话就会出现危机的产生,以往信贷一直是偏向于房地产的,当这个行业出现问题就会构成很大的风险。这种风险应该是还没有被充分地释放,我们现在还没有度过这个难关。

  我经常会跳开房地产看这个行业,我觉得不是很乐观。不久前我也多次听过中房协顾云昌会长讲三个基本不变,一个是中国的发展局势,第二个是房地产长期看好的局势不会变,第三是地少钱多的情况不会变。我私底下跟他讲,你这三个不变我都可以从反面证明都在变。如果这些形势都在变的时候,房地产要想不变是很难的。

   为什么我这次这么看高万科呢?我觉得他们真是高,他们可以把握市场的先机,要具有这种前瞻性的意识,哪怕我作出这种防范措施做错了,也没有损失;但是该做的事你没有做,就错过这个时机了。恒大后期这么大的幅度降价又有好处吗?但当时他们正在争取上市的时候降又不太好,还因为是房价销售最火爆的时候确定的,同样万科也有这样类似的情况存在,不过万科高价盘的货量不是很大,而且是采取低调的手法,安抚得很好,这样就不影响全面销售。

  我始终觉得承诺差价,补偿这种东西不是发展商的义务。但你如果处理不好,就会影响企业的品牌、信誉、诚信度等等,那点经济上的补偿根本抵偿不了品牌受的重创,甚至你的势和场就容易受到影响。我看到恒大有一个阶段势头真的很猛,就是临上市的时候。如果不是香港的股市这么糟糕的话,他们做的就会很好的。我一直不认为IPO暂停是他们的问题,他们如果早半年这样操作,我觉得可能又是变成全世界最大的航空母舰了。但是这个时机不好,那几个动作做的很漂亮。但是那个东西刚好放在不同环境下的时候就变成臭招,不该花那么多钱却花了。他们没有赶好时机,如果稍微把时间往前挪半年,现在最威风的就是他们了。

  我刚才讲的刨坑理论,你后面跟就没有效果了;人家率先降,把前面的消费者都消耗了,你再降的时候就没有效果了。只能继续在将,但是这样子多的话就变成价格竞争了。我的堤坝理论其实就是博弈学的囚徒困境原理,不过挖沟比告密好听一些罢了,谁先去告密,谁就可以获利,必然会有人先去打破这个价格联盟。万科降价最多被骂两句,有没有违规违法;同样的道理,我也照样降价,你可以制裁我吗?但是,他可能就活命了;由于你每次都慢一个节拍,最后可能就得死了。

  主持人:刚才在谈的时候都提到降价有一个方面就是和发展商资金有关,现在我很想知道发展商他们状况到底是怎么样子的?

  韩世同:我没有太刻意了解这方面,一般的企业根本无从了解内部的状况。对上市公司我们还能根据企业的年报来观察分析,但是年报已经过去半年了,这半年当中每瞬间都是在发生变化的,因此不知道真实的状况是怎么样的。

   但我并不认为现在银行门关的很死,刚刚我们都有提到过银行只是对增量部分限制,你原来拥有的再增加就有难度了。不过在这种情况下,市场上的融资渠道又受限了,IPO还是给你上市,并不是恒大不愿意上市,只是如果你上市的话没有人愿意认购你的股票,不是说不让你上市。现在市场上也是,并不禁止你卖东西,你可以随便卖,只是你是否可以用合适的价格、合适的促销手段使得你得到好的利润,保障你的资金安全。

 目前的企业要全面的修正战略,最近恒大的手法很不错,广州这边销售不可以,就在成都、重庆、武汉、沈阳等地加大销售力度,通过外地市场来解围,如果卖得很好的话也不错。其实,对一些企业而言卖地能够维生的话也不失为一个途径,只是说你是否可以卖回原来的成本。

  主持人:我得到一些销售数据,保利报的一个数据是3天的9个亿,中海花城三天时间卖了300万,碧桂园销售有9个亿,我们只从这两个数据来看,你们会觉得真实性有多高。

  韩世同:我觉得即使数据是真实的,时段不一定完全真实的,不是在同一时段。我看合生报的数据跨度是一个月,报7个亿,而且是广州地区所有的楼盘成交业绩。就讲这几天的话,可能中海的数更真实一点。如果跨度大一点,开发商这个时候要给自己找一个令人家信服的理由,他可能会调整一下、错位一下,虽然是很长的时段的数据,但是在这个时候报出去,也会觉得是比较好看的数据。我觉得,保利最近的销售策略也是蛮不错的,他们采取低价推销的手段虽然没有中海和万科那么早,但是市场的运作还是蛮及时的。但从年报上,有分析说保利每股的现金流是负几元,我一直不太明白这是怎么回事。保利近期扩张的程度是比较高的,以前整体的规模和万科也不是在一个档次上,现在这种扩张除非是有其他的资金支持,否则的话靠自我循环,或者是单靠上市资本的话是有难度的。但是他们最近的策略还是比较不错的,他们的产品是比较容易套现的,要是商业地产的话就比较难。

  主持人:赵先生写了一个博客,主题是:2008年发展商应该调低自己的业绩预期,谈到,发展商年初对形势判断比较乐观,对企业今年的业绩预估比较高。但后来银根缩紧,再加上恒大上市受挫对市场有所影响。你们是否也是这样看呢?

  韩世同:我觉得这种调整和变化应该是必然的,但是这个也表明有很多企业应对市场的判断和预见性都比较近视。其实,这种情况在去年10月份就已经很明显了。现在我觉得这个行业蛮奇怪的,他们发展商都很期盼最佳的结果出来,而且比较回避看真实的状况。这种真实的状况,才有助于做出正确的对策。像最近有媒体把赵卓文说成是“空军司令”,我是“摇摆派”。我在前几年是唱跌,我认为房价不应该暴涨,我被人攻击很多,而我只是在做引导性的预测,市场并不是我个人力量就可以改变的;到后来我真的看到这种情况的时候却不太敢说,我不像王石有这么大影响力,但我也担心会因为我的言论导致这个状况加剧的话,我是不愿意的。不要因为我韩世同讲了这个话,市场就变成这样。但是我看到这个趋势,并不是因为人为施加影响的,我觉得人为影响是很微弱的,有一些。如果现在王石先生说房价要涨,看会不会涨,谁来说都没有用。所以这个舆论是不太容易改变既成态势的,王石说拐点的时候是顺应了这个态势,我即使看到也不敢太明白说这个规律,因为容易造成误解。

  我在去年底的时候跟赵卓文的观点是不一样的,我觉得业界也很善于调整自己的观点和看法,这个是好的。我认为去年年底就应该看到这个情况,而不是说到今天再说改变,这样就不具有前瞻性。我们看到很明白的条件当时都已经有了,这些要素和元素都有了,我们今天要看的时候应该看的更远一点。哪怕真的出现下行通道的话,你该怎么做,你要能活到那个时候,还要很好地继续赚钱、继续发展,继续发展自己的企业王国,这个才是高明的企业,如果到火烧眉毛的时候才看到就已经晚了。那天报社有一个采访,说政府卖地这么少,怎么实现土地收益计划,财政方面把土地收益计划去年从100亿,今年好像翻了一番,这个是挺大的数字,而今年我们卖地肯定会受到很大的影响。首先是面积有所调整,调到2—4平方公里,这个有弹性是好的,有一个变化。但是在这方面政府还是要长远一点,这个时候推一些地,可让有眼光的企业得到好处,得到实惠。

  主持人:我们今天的访谈就到此结束,谢谢!

 

                               2008年5月9日下午焦点访谈

                               2008年5月11日根据记录整理

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