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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

现在是否楼市投资入市的适当时机  

2008-05-22 14:20:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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主持人:今天非常欢迎你来参与我们这一次搜房网跟南方都市报一起合作的关于投资的一个大话地产。大家都知道目前的楼市处于相对低迷的阶段,我想听一下你对整个楼市的走势是怎么看待的?是像之前说的一样,会低迷一段时间,还是说五一过后楼市会上涨?

【韩世同】:我最近也参加过一些论坛,讨论市场走向这方面的。目前对这个市场有两种不同的观念,一种观念是认为市场已经探底了,已经回暖了,下半年是比较好的;还有一种观念就是目前的回暖只是一种表面的现象,成交上肯定是有所回暖,但是否是市场的探底和底部的构成,目前的条件还不能做出这种判断。我是比较支持目前探底还不是很具备条件的判断。

我原来提过,现在争论拐点的意义不是太大,更重要的是要预防房价暴跌。今天我也不能说我们对预防房价暴跌的努力是否能够达到目的,甚至我认为这种努力有可能是徒劳的。我说的这个暴跌似乎还有点不可避免的,因为广州楼市的均价如果再跌10%的话已经是暴跌了。我们现在还看不到四月份的数据,但是我认为这个数据可能不是特别好的数据。如果真是如此这一数据是会对市场造成一定影响的。

现在也有媒体把我设置为摇摆派,我也认同。因为,我的确是有些矛盾。如果,站在市场购买力的角度来看,我的确认为现在的楼价还没有跌到主流消费者都能够购买房子的程度;但如果站在宏观和行业的角度,站在房价不出现暴跌的情况之下的话,我倒是希望更多人能够现在入市购买房子,这样可以激活更多的有效需求。这的确是一种比较矛盾的心理。我也不能说对这个房价走势怎么预测,我倒是希望这个房价有所回落,但是又不要有太大的幅度。因为如果房价下跌幅度太大的话,这个行业就会受不了;如果行业不行的话金融就会受不了;金融受不了,经济就有可能受不了。从这个角度来说,我又希望房价不要跌得太快太猛,但我并不认为这种主观愿望能够得以实现。

我们最近看到合富的市场研究报告,分析各个区域已经探明楼价底部和比较好的成交价位。其实有一部分的楼盘降价比较到位,造成了局部的、个别的楼盘的火爆成交,但是这不等于楼市普遍都存在这种情况。如果大家都降到这样的价位,也许就不存在现在这种个盘成交火爆的情况了。我注意到,合富也认为目前买方市场的迹象越来越明显。如果同意这一点的话,就是如果买方市场迹象越来越明显的话,后市就应该是向下走的,就不应该是向上。因为买家市场为主的话,就会把下往下拽,而不是往上推。关于这一点判断,我认为是基于这样一种看法。所以,我会认为目前整体市场而言,还是处于在目前的价位下有效的购买力还是不够充足。理由就是,原来推高房价的时候是有大量的投资性的,这是客观事实,与少量自住购房共同推高楼价的。现在大量的投资性购房要么被套、要么离场,导致缺乏足够的购买力在目前的价位上来支持这市场。这是我个人的看法,我不认为是最好、最正确的,我只是希望给这个市场多一些观察,多一些声音。

【主持人】:你认为楼市的跌幅会有多大,现在是否投资的适当时机?

【韩世同】:如果我们扣掉贬值率的话,我认为楼市的涨幅和跌幅是可以达到同等幅度的。当然,如果货币贬到10倍,楼价高10倍也是应该的。但是扣除贬值率的话,楼价有多高就会有多低。我并没有观察到香港的楼市豪宅会比普通住宅抗跌性更强,上涨翻的幅度越多,下跌降的幅度也越大。因为受到一个银行按揭首付比例等方面控制的影响,每一周期累计房价的上涨幅度一般都没有达100%,广州这一次周期最高的时候整体均价累计上涨80%左右,也没有到100%我们就已经开始出现回调了。但事实上,中间已经有一些楼盘价格是超过一两倍的变化的,而有一些变化幅度比较小。我们回顾一下1997年到2003年当时社会上有一个流行语就是“四大傻”,其中有一个就是“炒楼炒成房东”,那个时候楼市看不到升值空间。现在,至少我认为市场上也要看投资的目的,你要追求回报的跟追求升值的目的是不同的,如果追求回报的就是长线投资,如果追求升值的话,就是短期性的。如果把这样的人都看成投资客的话,我认为现在愿意入市的人,主要也是看重回报;而如果说目前楼市还有很大的升值空间,我认为不太可能。

【主持人】:你认为楼市是有周期性变化的,这种变化对投资有何影响?

【韩世同】:楼市是肯定会有周期性变化的,通常在转折之后会有一个比较漫长的过程。这种周期性的变化,我们应该研究它,它应该是有规律的。比如说香港的楼市转了一个圈,而股市则转了两个圈以上。我们回过头看一看,国内的股市是不是转了好几个圈呢?而楼市可能只完成一个圈。但这个周期变化是否是会重复的还是不重复的,股市与楼市之间有哪些关联和影响我们还不能确定,但其中肯定有关联、有影响的。股市是影响不到银行的,因为银行是不允许贷款炒股的,楼市则不同有大量银行贷款牵涉其中。但是,以前就是所有的发展商都死光了,银行一个都不会死。因为以前是国有银行,加上还有没有按揭的,发展商即使破产了也要抵偿银行的债务。现在恐怕有所不同了,发展商死,银行也会死,因为运作体制和机制大不相同了。当然,即便如此我认为要死也是开发商先死,因为只有开发商先死了才会死到银行。我认为这个阶段要考虑周期性的变化,就是到底市场是看涨还是看跌。

我是比较客观的,也不能说是悲观。就好象有潮水一样,会有潮起潮落。既然是市场,也就会有升有降。我不认为,市场只能往一个方向走,如果我们研究它,找出其中的规律,你做出的部署、步骤就会完全不一样。如果我们比较一下万科和恒大最近的策略,两者是有很大不同的。如果要是能往前看半年,恒大的情况完全就不能同日而语了,如果往前挪半年的话,可能就是很漂亮的动作。我不认为万科一点盲目扩张的东西在过去一、两年时间没有,也有。十大块的地王,王石也承认他们拿了两块。而今天万科的处境要明显比恒大要好。今天我们看到万科一方面吸引股东来跟他们合作开发项目,但另一方面他们也不排除看到便宜的地盘去合并、收购、去拿地。

我是比较欣赏巴菲特的投资模式,必须把握有利的时机,必须是在自己的能力之内购买,必须有长期的观念效应,才有可能实现只赚不亏的。否则就只能像一般那样分散风险,一个篮子里面打了一半鸡蛋,最后还有一半鸡蛋至少还在。不同的投资观念,可以产生不同的投资结果。我认为,这也是我希望现在市场最好不要一面倒原因,如果谁都不去买的话,那也不对。但是,应该分不同的角度、层次,至少不要一面倒,更不要变成是我在误导大家入市。但是我希望有一些人为这个市场做一点贡献,如果谁现在都不买楼,这个市场怎么办呢?

【主持人】:我们这里有一个房管局出的数据,这个曲线图是从去年2、3月份开始,曾经有一个成交价的暗跌,可能因为春节的因素。从去年到现在,很少出现两个月价格平行的状态,但是今年2、3月份都出现平均家在9300元/平方米。你怎么看待未来的走势?

【韩世同】:看这个表有看这个表的方式,如果我们不看这个就没有依据了,其实最官方、最权威的就是这个数据。除了中介有自己的成交数据可以去分析,但是不能代表全部行业。而且,如果离开了均价的话,我们没有办法表示房价。如果说一个楼盘的价格多少,最后还是要落实到均价;如果你说一个区域的话,也是要落实到均价。我们现在的股市变化不能说不准,大家不会对股价涨跌有歧义。但是,我们却说这个均价的变化,不能代表楼价,这是说不通的。如果,我们的楼市什么时候能像股市那样,那就好了,只要每天按照交易的情况来公布。现在的统计时点不统一,可以集中在一个环节上,交易登记本身与成交下定、签约相比就滞后了很多,但我们透过扣除有一定的滞后量就可以做分析了。如果老不在一个点的话,我们就变得很难去分析。我们现在这个价格走向的图线变化,所有的可能性都是有的,可能向上或者向下,就是看哪一个机会比较大。

我认为,现在即便有一些常规的追求投资回报的买家入市,对于整个大市的贡献也不会太大。我们要设法让相对于主流的客户,就是刚性、达到购买力这一部分需求的启动。我认为现在有很多投资性购房,原来不是用来买房子的钱,后来把钱挪到这里来买房子,这种投资性的钱是可以无限放大的,而主流的自住性购房的钱是很有限的。无限大的钱涌进的时候,这个市场涨到什么程度都有可能;但他们认为这个市场不好的时候,就走了,你现在让他们回来都不是很容易的事情。我们现在能叫回来的,就是正常在市场上面的,哪怕涨还是跌都会存在的投资性的购房者,这部分人什么时候都会有一定的比例。这就像当股市往下掉的时候,也有很多人在炒股,这是很正常的投资,跟追逐高升值回报的投资不太一样。

我现在是很期待能够看到一些数据来印证我们对五一楼市的判断。的确,五一这三天的成交是很小的,但是我们看,现在一周就能达到上个月一个月的套数。到底这个市场是什么回事,我有点困扰。可能跟现在限价房的集中成交有关系,的确是有一些楼盘成交很好,但是这个市场是有很多楼盘的,可能这几个盘价格合理会得到很好的成交,但是其它的发展商会怎么看、怎么想,他们下一步的动作是什么?现在市场不是大家都平均的好,而是有一些人好,有一些不好。有一些楼盘超低价格的时候,就把有限的消费者汇集到他这边来。我认为,如果这种判断不仅仅是一种思路的话,这个市场所谓的全面回暖,还是一个值得审慎对待的事情。但是,五一成交量必然回升,现在一周的成交量都差不多相当于四月份一个月的成交量,那是相当可观的。我们还是要具体地分析,看具体的情况是怎么样的。

【主持人】:对珠江新城、琶洲、员村、金沙洲和南沙这几个区域你是怎么看的、你看好哪几个投资区域?

【韩世同】:我是比较认同珠江新城,但是这里我有一个不同的看法。我认为琶洲未来的前景还取决于会展业的发展情况。我不认为会展业应该是CBD的构成部分,如果说这个会展业是CBD的构成部分,干脆就放在珠江新城就可以,不必要弄到外面去。这个会展业完全有做大的可能性,是可以被提升和把握的。我比较反对把琶洲也变成曼哈顿,成为CBD的一部分。我希望广州的会展业做得足够大,至少是国家级、亚洲第一,最好是世界级的这么大,这样广州发展国际级的CBD就会有内容了。我认为CBD跟RBD应该互动,而会展业也有比CBD更好的发展空间。如果你这个地方长期有国际性会展的话,国际参展商和采购商都会倍增的,如果大量的国外的展商在这里设展的话,买你写字楼的人就会增加了。而你要是做总部经济,你是什么依托的总部。就是民营企业,如果是珠三角的民营企业的总部,人家还不太愿意来。广州之所以有世界一些500强企业进驻的原因,是以前历史的原因而滞留在广州,因为当年广州是改革开放的窗口和南大门。但我们不能因为有一点总部的设置,就跟北京、上海、香港去比,根本就吸引不到,最大就是把华南区域总部弄来就很了不起了。但如果会展业做大的话,我会更看好。

至于金沙洲有一个问题,这里没有太多的产业,就只是居住产业,而且这个区域又不是本地人特别认同的区域。有一次我在一个开发展商参加的论坛上看到,发展商普遍认为金沙洲那个地方只有外地人才会去购买,不知道大家是不是有这样认识的普遍性?

南沙我是比较看好其产业的发展,因为南沙要想发展成为一种商贸型的,或者生态、海滨的都市骗取,我认为那只是一个理想蓝图。现在看起来,只有大工业、重化工业才能把那个地方带旺。但是如果这样的话,就会把理想的居住环境破坏了,甚至还会影响到广州,因为广州长年是刮南风的。如果产业、行业的发展,必然会影响到物业的价值。但如果要是全部都是自动的大型重化的话,则对产业人口带动不大。花都有很多产业对产业人口带动比较大,现在制造业这方面也开始跟物流产业、空港经济这方面结合,也会带动这种需求。但是我认为会面临房地产开发的速度会比产业发展的速度快,而产业人员增长的速度慢。

现在珠江新城还存在一个问题,现在住在那里的人,将来是不一定在那里工作的,或者说这个房子不是给他们建的,到时候还得要换,才会使得CBD有更健康的发展。这是我的看法,不一定对。还有,我是属于时段论的投资观念,时段论就是说显然在价格过高、行业过热这个阶段就是不适合投资的,整个行业和所有区域都是不适合投资的;而时段好的时候就要看你的能力了,投资什么和在哪个区域投资都不会太差,只是说赚多赚少而已。在投资领域,我还发现只有艺术品跟古董价格比较少往下,主要就是因为其稀缺性。房子的话作为保值功能并不是很可靠,如果房子高涨的时候,再去购买房子来保值或者指望它增值的话,那可能就会落空了;而在房价比较低的时候,其保值和增值的空间是比较大的;要是在高位的时候去买,其实是不划算的。

我们这一轮的经济表现是很奇怪的,比较反常。首先是楼价先涨,在市场没有任何贬值的情况下,楼价先涨价了,也就是购房的钱先贬值了。这其实也就是北京的奥运会和上海的世博会把它带动起来的;然后才到股市暴涨,然后才是一般物品的通货膨胀。这个顺序有点颠过来了,你在这个位置上去买房或买股的话,比较容易中招。任何一个价位区间里面,尤其购买二手,其实都是可以淘到比较便宜的房产的,因为每个人对价值的判断或者需求不太一样。但我对二手的关注没有对一手的关注这么多,因为我更关注一手市场的规律性和影响面。二手市场运作的模式是比较难分析和研究的,有时候我也跟二手的中介在这方面沟通,发现市场沟通的理念是不太一样的,但是这两个市场是互相影响的的。这是我的看法,我认为房产是否保值这个功能也是会变化的,尤其是现在我不认为房产的保值度和增值度很大。

 

                           2008年5月20日下午在线访谈

                           2008年5月22日根据记录整理

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