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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

广州楼市近期有哪些热点板块  

2008-05-31 17:59:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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主持人:各位网友下午好,欢迎来到新浪下午茶第20期的节目。去年底以来楼市处于调整期这个说法似乎已经成为一种共识。无论是调整期也好,旺盛期也好,总是有一些热点的板块出现,总是会有一些真的卖得不错的楼盘出现,因为一定量的购买需求总是存在的。今年五月以来,楼市的交易量有所提升,据了解,六七月间也有不少新盘和新货推出。楼市是不是渐渐有一些热点板块或者热点楼盘出现了呢?本期新浪房产下午茶邀请广州知名房地产专家韩世同博士。韩世同博士相信各位网友都比较的熟悉了,我们希望能得到专家的专业和理论的指引。韩博士,我们今天谈板块和片区,你认为在调整内,一个楼市的热点板块可能形成吗?上半年哪些板块比较热?

韩世同:如果讲上半年太宽泛了一点,我讲五一以来吧。五一以来,市场的确出现了比较热销的楼盘,热销楼盘造成的原因究竟是什么呢?我们来看一下,白云板块这次比较的热闹,像利海、云山诗意都采取了比较低价的策略,保利最近在龙洞这一带的板块,在五一前和五一期间都销售比较良好,价格优势是比较突出的一个因素;回过头看宝岗大道,就不一定是价格在推动,它是新盘在推动,有几个新盘在比较集中的时间开盘,有些是旧盘在这个时间里推出比较多的新货,但我们也不能就这样简单地说这些是广州楼市的热点板块。

  合富辉煌作过一些分析,有一些的判断说楼市已经探底了。我对这个判断有一些看法,个别楼盘热销这是肯定的,这是毋庸置疑的。但不是普遍地表现在一个板块,因为这不是说大家在同样的价格区域,同样得到了一个好的销售结果;现在只是由于个别盘比较到位的降价,带动销售,其他的没有采取措施的,销售就不太好。这样的话,第一,我不认为是探底,第二,我不认为是整个板块也带动效应了。

  现在市场上的确有一定的回暖,这个方面我和合富的观点可能有点不同,大家承认成交有所回升,但是是不是探底,是不是普遍性的回暖,在这个问题上有不同看法。由于市场上供货量比较多,有可能下一步是有变成买方市场的迹象,而且会越来越明显。因此而得到的结论是这个楼价会越来越往回落,因为消费者、买家主导的市场,就可能把窗体顶端

房价慢慢往下拉。这点我们也可以参考之前1997-2003年的楼市,而2004-2007年楼价则是开发商主导,基本上楼市是往上走的,到现在2008年的楼市是不是我刚说的那样呢,这就需要时间去验证。

  今年来,科学城、金沙洲,包括珠江新城,我觉得是成为楼市的热点区域,它是五一以来有了比较好的销售势头的区域。如果销售能够得到稳固,销售的成果能够在这个基础上进一步扩大,那就是真正的热点区域了。

  最近我们受到了地震的影响,对市场回暖造成一定负面的影响。但是我觉得更多是在心理和情绪方面的影响,我觉得在这个阶段,开发商和消费者,卖楼和买楼的热情可能都会受到这个事情的影响,这个方面肯定也会影响到市场回暖的程度。

  主持人:你刚刚说有些板块是以价格拉动,有些是因为新盘,如果是供货量大,会不会因为货量大成为热点呢?

  韩世同:这要看成交,象这次五一供货量比较大的宝岗大道是一个价位偏高的区域,这次的成交数据暂时还看不到。宝岗大道、海珠区西部的板块,恐怕是本区域的人会更认同;而其他区域的人未必认同。目前该区域整体价格相对于本区域居民而言还比较高,这会影响该区域的成交量。

主持人:博士,你会不会认为限价房让金沙洲的板块热起来,成为带动其他的一些盘呢?

  韩世同:我一直认为限价房跟商品房不是在一个层面,像保利首个推出的西子湾和中海的金沙湾,现在的确销售都相当好。但是我们不要忘记了,购买限价房必须是首次置业,还有一个条件必须是本地户籍。我上次参加过一个节目,模拟让你推广金沙洲90元/平方米的房子,嘉宾普遍都认为这个区域比较能得到外来人的认同,但是限价房吸引的却是本地人,还是首次置业的。所以现在不好做特别的比较。象中海的金沙洲和中海馨园是同区域的,两个项目直线距离几百米,中海金沙湾配置、设计和各方面都会比限价房要高一个档次,但又是南海的房子;中海馨园这边是广州的,在这样的区域里面差异还是有的,两盘价格相差1000元左右。如果商品房价格再进一步调整,两个市场就会产生碰撞了,但是现在还不是在一个层面。为什么那么多人去买限价房?因为之前在他们的目标区位、目标价位里面,并没有他们能购买的产品,而限价房刚好是这样的产品。所以我觉得,不能说限价房对市场造成特别大带动或者是影响,我一直认为这两个是处于不太相同的购房群体,销售的模式和的方式差异非常大。

主持人:其实韩博士会不会也是这么认为,广州的热点往北走,往卫星城市郊区走呢?

  韩世同:我也一直在思考这个问题,我看到近期华南板块没有那么热,如果还能讲板块的话,就是华南板块没有花都板块那么热了。这显然是跟开发量有关系。近期我们看到华南板块几乎是处于一个冬眠的状况,就是老盘剩余的地没有开发完就继续开发,但开发量还是比较少的。这个是不是说它已经没有很大的的开发空间呢,我认为未必。其实这个是因为在过去的阶段里面,华南板块猛地冲了一下,当时开发量非常大,它需要一个吸收、消化和不断完善的过程。在这个过程当中,这个区域的开发量相对于花都板块的量会少一些。

  以前我对花都产业带动房地产是非常的认同。后来由于开发商看到该区域开发前景非常好,就一拥而上,这样来做的话,就觉得房地产发展的进度会超越了产业带动人口和带动本地购房需求的速度;超过了这个速度后就会被迫加大吸引广州买家的力度,这样就会变成了一个投资性的买房为主的情况了。而目前无论是时空距离,还是心理距离,要缩短到日常居住的形态,恐怕还有待时日才能做到。目前来看,把花都作为一个常居的社区一个非渡假的社区的话,还是有相当大难度的。刚刚主持人说,花都区今年的成交量都非常高,但这个成交量相对于去年最火爆的时候,应该还是萎缩了很多的。我没有做很具体的比较分析,但我感觉到近期花都楼价下降的幅度,可能在各个区域里面回落的程度是比较大的,现在已经有四字头五字头的楼盘,而在去年最火爆的时候九字头过万的楼盘有很多。现在我们也可以看到,该区域最好的一些高端的别墅6000多块钱推广的现象也开始出现。

  之前我看到大运家园去年11月推出时价格便订高了,9000元/平方米,五一前后维持这个价格,但还有一定的优惠,并提出承诺保值和回购。实际上这种促销的效果,并不是太好,这跟本地的有效需求有一定的距离。但是要避免这种情况,花都区可能要适度的控制开发量。我是更希望建议,在近郊区域加大住宅开发力度,像花都区和白云区之间是有很大的区域可以开发的,在新塘和黄埔区之间也有很大片未开垦的用地,我不太清楚是什么原因造成这些区域城市化的进度和程度非常的缓慢?

  这可能有土地政策的原因,增城和从化每年都有大量的住宅指标去开发。相对而言,更近的黄埔区,白云区、箩岗区,为什么不能适度地增加一定的开发力度,特别是在住宅的方面,我们没有必要舍近求远。当然,这方面目前我看不到有这样的举措,最近加大住宅开发强度,象有些郊外的楼盘容积率可以提升,城中心的容积率还不可以提升。

 主持人:现在我们来谈科学城板块。刚刚几位都提到了一个产品差异性的问题,科学城这边的产品差异性就更大了,之前是做比较高端的产品,别墅也非常多,都是比较高端一些,现在限价房过去,就有了一个分化。

  韩世同:我先谈谈保利林海山庄近期热销的问题。恐怕还是因为价格比较低的原因,市场上如果能够进入7000-8000产品的档次,就是中层购买能力释放,因为广州现在不太多7000-8000的楼盘。我观察过广州中等收入的购买能力,高端是大约是7000-8000元/平方米,低端是大约是5000-6000元/平方米,我们的限价房其实是摸到了一些中产者的低端了。

 

另外还有一个因素,保利善于及时调整策略,他们最早进入科学城的项目好象是四五字头开卖的,因为最早期的时候周边的都是一些比较低端的产品,还有一些宅基地楼盘是非常低值的。当初限价房出来的时候很多人都认为是抬高了当地的房价。

其实我是非常认同保利的观点的,箩岗那个区域真的是广州未来最好发展的区域,为什么呢?因为该区域是事先经过精心规划和考量,并在低密度的开发原则指导下进行开发运作的,还有这么大批量的高新科技产业作为支撑,而在其他的区域都是制造业、加工业和服务业。所以说,这块区域是未来新兴的,有很大的发展空间,象现在也有一些IT的巨头被吸引到那里去了。我过去也在开发区工作过,比较了解开发区运作模式,他们在商业化运作方面还不是很成熟,以前广州开发区是以工业为主。现在要转变这种观念,用行政区域发展高新科技产业区,他们的经验是不太足,但是他们实力是相当好,你看有哪个区说我要建最好的学校、最好的医院的?就是箩岗,他们有这个财力和物力,也有这个能力。只是说,在房地产市场这方面,在这个区域,他们可能还是将产业的发展放在主导的地位,生活配套方面有这么大的广州作为依托,可能在这个方面未必是主力的发展。包括限价房的推出,他们都是希望来平衡一下,不要把区域价格搞得太高了。现在,显然萝岗区这两个限价房都是会影响到这个区域价值的提升,这个恰好又是他们的一个希望,因为他们并不希望房价搞得太高。如果房价过高这个地方的一些就业人口、这些产业工人,他们的居住成本就可能过高。所以在这个问题上面,我们也要理解和了解当地政府他们的发展意图和倾向。我觉得保利他们的这次成功,最重要的是吻合了市场的需求,就产生了比较好的促销效应。你看科学城的高端的产品,近期销售的记录应该不是太好,只有保利的产品我觉得是比较好的,但近期也没有太多的新货推出。

  主持人:刚刚你也谈到,现在不能说有什么热点板块,主要还是热的是单盘。

  韩世同:其实板块概念是媒体的炒作造成的。以一个区域板块来带动楼盘是相当有效的举措,相反如果你用楼盘来带动区域经济则是太难了,简直就是小马拉大车了。以前搞区域板块很简单,大都是搞一个论坛,媒体将全部的广告客户组织到一起来托起这个板快,这样就炒作起来了。现在难度就高了一些,因为开发商集体的运作已经不像以前那么容易操作,消费者也没有以前那么容易被调动,这个热点板块带动的效果也越来越减退。所以,现在我们看到的市场呈现出分化的趋向和态势,在同一个区域里面高端中端低端的产品都比较齐全,但这里面可能也跟开发商的定位追求有很大的关系。

主持人:今天由于时间的关系,我们对板块的讨论就到此为止。谢谢!

 

 

                               2008年5月29日下午在线访谈

                               2008年5月31日根据记录整理

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