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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

五一楼市依然未能改变有效需求不足的局面  

2008-05-05 17:11:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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搜房网:五一已经过去,尽管开发商使出各种法宝,但是五一销售情况却没有如期全面恢复火爆。没有大起,没有大落,有的楼盘冷清,有的楼盘火热,楼市形势更加复杂。到底2008年下半年,广州楼市会怎样?牵涉其中的各方(政府、开发商、消费者)该如何自处?请韩老师发表一下高见。

1.            您所知的五一楼市销售情况如何?请具体描述一下。

 

韩世同:我五一期间看了一两个楼盘,感觉相对于前几个月楼市人气的确是有所回升;但与以往的五一黄金周相比,则是不可同日而语,无论人气还是成交都没得比。从媒体报道和发展商推盘的态势来分析,今年五一推盘的热点区域有三、四个:一个是宝岗大道,有几个楼盘同时推新盘或推新货,甚至可逸豪苑还要排队看样板房;而宝岗华庭人气也挺旺,看楼人流络绎不绝,但该区域楼价普遍还是比较高,大都要11000-13000元/平方米;而且五一登记认购的多,真正开盘的少,到底实际销售如何,还要进一步观察,估计要到五月中旬才能得知实情。第二是白云大道北,虽然该区域五一没有新盘推出,但由于南湖托斯卡纳和云山诗意低价促销,引起了市场的强烈关注:这两个楼盘都以6字头起价促销推盘,托斯卡纳节前还推出低首付和补差价承诺来促销,后因低首付被有关部门界定为违规而作罢,但又降价又补差价还是属于双管齐下的狠招;而云山诗意也有怪招,据说是五一前夜就开始推盘卖楼,创下夜间开卖售楼的先例;该区域岭南新世界楼价也比较实惠在7000-8000元左右。第三是珠江新城,最热火的应该是珠江太阳城裕富国际公寓,该盘4月已经推售一批,市场反应良好;五一再次“好食返寻味”,以优惠价格16000-18000元/平米推盘,也引起市场关注。还有就是,广州新城、南沙推出的新盘和新货,也引来大批看楼和购楼人流,据称销售火爆,甚至有不少投资型买家抄底入市,这是一个值得关注的现象。

 

1、            报道称五一楼市旺丁不旺才,请问这种整体低靡的状况会一直持续下去吗?

 

韩世同:我同意媒体认为五一有可能“旺丁不旺财”的看法,特别是认为“贵价盘看者寥,打折盘人头涌”的看法。这种整体低迷、局部热销的状况,我认为还将持续下去。原因在于:目前楼市仍然处于有效需求不足的状态。因为,去年楼价大幅飙升时有大量的投资客入场,与少量自住客共同推高楼价;现在大量的投资客已经被套或撤场,单靠少量自住型买家难以维持市道。解决办法有两条:一条是重新刺激投资型买家入市,一条是楼价进一步下探以启动和激活中等收入自住型的购房需求。前者,单靠小幅降价不一定能达到目标,因为投资者是买涨不买跌的,尤其是在市场信心和预期不好的时候;后者,应该还有比较明显的效果。我最近一直比较喜欢用堤坝效应来形容和比喻万科等发展商低价促销的行为。这些低价促销之所以有效,是因为万科这样的企业把握了市场的先机,率先在水源有限的堤坝上打开了缺口,水自然都会流到他们那里;但效仿的人多了,口子越开越多、越开越大,水就不够了,只好将口子再挖深一些,就是这个道理。万科显然已经挖掘到足够的水源了,因此他们已经不再急于“深挖沟”了,而准备“广积粮”了,这就是他们近期宣称楼价深幅下调空间不大的原因;而大多数房企其实还处在资金紧缺的水深火热之中,如果响应万科的号召不再“深挖沟”,也去打肿脸充胖子地“广积粮”,一定会陷入更深的资金短缺困境,积重难返。所以,按目前的情况来看,资金短缺的房企,唯一可以主动选择的有效解决办法只有降价促销。因为,只有降价才能启动和激活那些中收入的购房需求,将无效需求变为有效需求。现在即使采用增值的手法促销,效果也不会理想。因为,房子再好,买不起还是买不起,毕竟住房市场并不是都集中在中高端消费人群。

 

2、            现在的房价是否已经到底?开发商大幅降价的话,会否引发投资客信心不足撤离市场?

韩世同:我认为,目前在中高端住房市场已经出现明显的供过于求的态势,短期内要改变这种状况的唯一办法也只进一步就降价。因为,短期内要大幅提升买家的购房能力是不可能的,即便政府实施的工资倍增计划得以实现,谁又能保证房价和物价不会同时倍增呢?当然,如果开发商大幅降价,投资客是肯定会信心不足撤离市场的。因为,一般的投资客总是“买涨不买跌”的。而高明的投资机构则会选择市场最低迷的底部才会入市,他们则是“买低不买高”的。除非,国家适当地放松二次房贷的限制,比如允许还清首次房贷的二次买家享受优惠的首付和利率;否则,要单靠降价短期内是难以恢复投资客信心的。

                    

3、            消费者怎样才能在这场持久战中取得胜利?

韩世同:消费者在卖方市场中是很难成为赢家的,只有在买方市场才能成为赢家。像过去三年的赢家当然是发展商,也有一些消费者在楼价上涨期内获利,只是不一定能兑现和持久。就像股市一样,赚了钱只要没有离场就还是纸上富贵,楼市也是一样的。如果房子升了值不能出售套现,等楼价回落也同样会见财化水。而且与股市相比,楼市退出和兑现的难度和成本都要大很多,不过购房者还能够享受房子的居住功能和效用,即使投资未能获利,也能满足居住需求,节省租金开销。现在,楼市已经开始出现买方市场的迹象,但还未真正进入买方市场。

  我认为,投资性购房是属于不动产投资行为,一定要注意以下三个原则:一是把握投资的时机。可以说,任何投资甚至包括任何买卖、生意和股市,买入时就已经决定了输赢、胜负和赔赚;换句话说,输赢、胜负和赔赚都不主要是取决于卖,而主要是取决于买,买得贵就赚得少;买得便宜就可能赚得多。二是要在能力之内投资。许多人借债投资,搞得不好就会陷入债务纠纷,甚至导致家破人亡,最好是在自己能力之内有所作为。三是要有长期利益的观念。现时,在各种投资市场出没的大多不是真正的投资者,而是急功近利的投机者;要成为投资理财的高手,就必须要抱持长期投资和长期获益的理念。而自住型购房虽然不是以赢利为主要目的,但也要考虑自己的购房能力,特别要考虑利率风险和职业风险问题,因为在未来20-30年间一定会出现利率大幅变化和职业生涯发生变迁的现象,要考虑如何应对,必须防患于未然。

 

4、            政府在五一前匆匆出台规定严查开发商低首付促销,请问这是否表明政府压制房价决心不松动?下半年还会有更多调控政策吗?

 

韩世同:我不认为严查开发商低首付是政府压制房价的举措,政府这一举措应该被认为是维护市场秩序的举措。但本来应该是由银行监管部门来行使这一职责,现在房管部门出面来制止,似乎有些越俎代庖之嫌。不过,从维护市场秩序而言,这也是无可厚非和理所当然的事情。

   我一直认为在楼市处于高位和高危的敏感期,抑制性的调控政策不宜过硬、过强和过刚,比较适宜采取柔和的疏导型策略和政策,以免欲速则不达和适得其反。现在,政府主要精力并不是打压房价,而是压低通货膨胀。但如同当初限制房价一样从限制涨价入手,即使能产生一定调控效果,但对市场的价格机制调节功能和作用却严重妨碍和影响,估计效果不会理想。

  今年以来,对房地产的调控政策和手段并不太多,比如物业税、加息和土地政策都没有新政出台,但从紧的货币政策估计短期内也不会有松动的可能。

 

搜房网:以上是韩老师权威意见的问题。谢谢韩老师!多多合作!

                   

                                      2008年5月5日 

 
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