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韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

负资产风险必须防患于未然  

2008-05-08 23:25:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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编者按:所谓负资产,指的是当一个人的房子价格下跌到比他所背负的贷款额还低时的情况。假设一个人目前的房子市价只有95万元,而他拖欠银行的贷款却高达100万元,那么他的负资产率即5%。一旦房子成为负资产,而屋主又无法偿还贷款,银行也将承担相应风险,因为即使强行出售这房子,也无法取回它所借出的款项。

 近段时间,深圳由于房价下跌,很多贷款买房者出现了痛苦的“负资产”情况,对消费者、银行造成非常大的影响。对此,居舍楼尚杂志特别采访广州知名房地产专家韩世同,请他谈谈有关负资产问题:

 

1.现在贷款购房者在未来若干年后会不会大面积出现“负资产”情况?

 

韩世同:完全有可能。因为,近几年房价不断飙升,尤其是去年深圳、广州房价急剧上涨,导致有效需求严重不足。去年楼价大幅飙升时有大量的投资客入场,与少量自住客共同推高楼价;现在大量的投资客已经被套或撤场,单靠少量自住型买家难以维持市道。解决办法有两条:一条是重新刺激投资型买家入市,一条是楼价进一步下探以启动和激活中等收入自住型的购房需求。前者,单靠小幅降价不一定能达到目标,因为投资者是买涨不买跌的,尤其是在市场信心和预期不好的时候;后者,应该还有比较明显的效果。

  我在2005年3月探讨房地产泡沫时曾提出:可以考虑用房价的累计升幅作为衡量房地产泡沫的参考值:在同一周期内,房价累计上涨20-30%(达到银行按揭首付标准)为“起泡期”;房价累计上涨30-50%(超过银行按揭首付标准)为“膨胀期”;房价累计上涨50%(超过银行商业物业按揭首付)以上为“风险期”。同样,我认为也可以考虑用房价累计下降幅度来判断负资产的程度。不久前,建行董事长郭树清也表示:“当房价下跌10%时,不会对银行产生影响;当房价下跌20%时,会有一定的负面影响;当下跌到30%以上时,会产生较大的负面影响。”

  当然,并不是所有的按揭购房都会变成负资产。一般而言,在房价累计上涨50%以上购房的消费者比较容易成为负资产;房价越高时的按揭购房者成为负资产的概率和程度越大。美国、香港以及中国上一轮房地产周期性变化均出现房价下降50%以上的现象。

 

2.按照香港法律的规定,负资产的价差损失的承担人是按揭户,而不是银行,也就是银行未来有权向按揭户追讨负资产价差的损失。但是美国不一样,非常宽松,也就是说购房者不想供了,把钥匙交给银行,就和这个楼没有太大的关系了,然后交给银行处置。这样银行压力是非常大的。按照中国的法律,如果房价下跌幅度较大,负资产的价差损失有谁承担?负资产对银行、消费者以及整个中国的经济会产生那些影响?

 

韩世同:中国房地产市场上一轮周期性变化时还没有引入按揭贷款制度,因而银行和本地购房者都避免负资产的影响和冲击,受影响最大的是开发商和港商。但今非昔比,目前房地产市场已经是以按揭购房为主,如果全国都像广州、深圳一样出现房价大幅下降,银行是很难避免受到负资产的冲击和影响的。根据香港金融管理局的资料显示,香港负资产问题最严重的时期为2003年6月,当时共有约105,697宗负资产按揭,占所有按揭的22%,涉及金额1,650亿港元,按揭金额与抵押的比例为128%,估计这些贷款的无抵押部分约值360亿港元,意味着香港银行单在按揭市场便需承担360亿港元的坏帐风险。

  目前,国内还没有出现大量负资产现象,因此有关按揭贷款的风险承担责任并没有很严格和很清晰的界定。按以前刚刚开始实行按揭制度时,银行是居于主导地位的,风险是要求发展商来承担的,就是一旦市场出现大的价格变化,发展商要全额回购;现在,估计这一条应该行不通了,一是银行都已经市场化运作了,而且还存在互相竞争关系;二是如果市场出现风险发展商本身都自顾不暇,还管得了银行的死活。难怪任志强扬言“银行先死”,不是一点道理也没有的。不过,我认为还是开发商先死,才轮到银行死;而以前是:开发商都死光了,银行也不会死。消费者断供的损失已经够大的了,不仅房子要被收走,已经缴付的首期和月供都要付之东流,再向其追讨降价造成银行的差价损失,似乎于情于理都说不过去。当然,如果银行出于自保,效仿港英的做法将差价损失强加给按揭户承担,的确可以降低银行破产的风险,而按揭购房者的损失和风险则更加大了,这也未必公平合理。

   确实,负资产对银行和消费者的影响是很大的。如果程度严重,对国家而言就有可能酿成经济危机,其影响可能有甚于亚洲金融风暴;对银行而言就有可能酿成金融危机,导致金融业经营艰难乃至破产;对房地产业而言就有可能酿成房地产风险,导致企业破产楼盘烂尾;对高位入市的购房者而言,虽然目前还没有个人和家庭破产一说,但巨额资产化为乌有,可能要终身抱憾。

 

3.如何防范负资产带来的风险?有何建议?

 

韩世同:对负资产带来的风险必须要防患于未然,最好是在房价尚未偏离主流消费群体之前就采取适当措施防范。或增加土地和住宅供应,或出台硬性的限价措施。一旦楼市步入高位和高危的敏感期,再要采取主动措施已经为时已晚。就如同泡沫即将破灭、高堤即将崩溃,

只能因势利导,或缩小泡沫、或固堤泄洪,既要逐渐使房价回落,又要防止房价暴跌。我一直认为在楼市处于高位和高危的敏感期,抑制性的调控政策不宜过硬、过强和过刚,比较适宜采取柔和的疏导型策略和政策,以免欲速则不达和适得其反。

   还要教育重视负资产的风险意识。我在五一后的一篇文章中指出:“投资性购房是属于不动产投资行为,一定要注意以下三个原则:一是把握投资的时机。可以说,任何投资甚至包括任何买卖、生意和股市,买入时就已经决定了输赢、胜负和赔赚;换句话说,输赢、胜负和赔赚都不主要是取决于卖,而主要是取决于买,买得贵就赚得少;买得便宜就可能赚得多。二是要在能力之内投资。许多人借债投资,搞得不好就会陷入债务纠纷,甚至导致家破人亡,最好是在自己能力之内有所作为。三是要有长期利益的观念。现时,在各种投资市场出没的大多不是真正的投资者,而是急功近利的投机者;要成为投资理财的高手,就必须要抱持长期投资和长期获益的理念。”

  而自住型购房虽然不是以赢利为主要目的,但也要考虑自己的购房能力,特别要考虑按揭购房存在的利率风险、职业风险和负资产的风险。因为在未来20-30年间一定会出现利率大幅变化和职业生涯发生变迁的现象,也一定会出现房价大幅波动的状况,所以一定要事先考虑如何应对,必须要做到防患于未然,才能避免落入负资产的陷阱。

 

                                    2008年5月8日

 

 

 
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