注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

韩世同的博客

 
 
 

日志

 
 

对广州修订闲置土地收费标准的意见和看法  

2008-06-14 11:09:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

编者按:6月12日,广州市国土局出台了《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》(以下简称《意见稿》),开始公开征求市民意见。《意见稿》规定,公开出让的房地产开发用地广州土地闲置费按地价20%计征,分期开发的土地也要征收闲置费。相比之前的政策,该《意见稿》对土地闲置费的征收标准提高了近40%,并且把分期开发的土地也纳入了闲置范围。在此前政府多次出台政策严规土地闲置问题,取得一定效果后,新的《意见稿》能否通过闲置费的提升棒喝发展商尽快开发存量土地?协议出让用地闲置是否也在受制之列?如果执行新规,将有多少房地产企业受到影响?在房地产企业资金紧张的情况下,土地闲置费征收新规将对房地产行业带来怎样的影响?焦点房地产为此邀请房地产专家韩世同在线访谈。

  主持人:各位焦点网网友大家好!昨天广州市国土局在局网站上公布了《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》,有两处调整比较大,一是出让的开发用地的土地闲置费按地价20%计征,二是分期开发的土地也要征收闲置费。《意见稿》出来后,开发商反映对行业的影响比较大。今天就请知名房地产专家韩世同聊一下这个问题。  《意见稿》对土地闲置费的征收标准提高了近40%,你作为专家怎么看这个问题?

  韩世同:我是比较赞同收闲置土地费,最好是可以转化为法律法规,这样就会更加的强制性的执行。征收闲置费不像税务部门那样,如果不交税就是违反法律,可以受到法律的惩罚,现在这种征收没有强制性。我不清楚之前的闲置土地费的执行情况,如果执行得不好,现在这种调整是没有意义的,就好象是形同虚设。

  因此,政府在收取闲置土地费的运作上应该更加透明,让公众更加了解其运作机制是否良好,否则制定的政策也是没有用的。两年土地无偿收回制度,从一开始有土地出让的那天就有了,实际上有很多的违规土地是没有得到执行的。近一、二年有一些得到执行了,但只是大多数是国有企业或者是划拨的形式被得到执行,即使被无偿收回的,也是不多的。有中国特色的土地出让机制如何才可以完善,不要造成出让后又不能投入使用,土地就会囤积或者是进入二手交易,从而发挥不了土地应有的预期的作用,在其中也会存在很多的问题。政府本次《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》的出台,显然是要加强土地监管的力度,总的来讲是好事。现在是否要增加征收的比重,我认为没有必要的,例如增加40%或者是从月度改为年度,其实都是没有必要的。关键是要使政策得以执行,使之行之有效,才可以推动土地管理和土地供应的机制的改进,从而适应现在房地产市场的开发状况。

  目前的土地供应的模式,还有待进一步的探索。去年穗七条整顿和推动了一段时间后,今年上半年土地市场基本上都没有动,这说明对市场的供应量和存量的土地存在如何盘活的问题,例如闲置的土地如何盘活和启动。如果修改规定的文件可以改善这种状况的话,就是有效的,而不是政府出台文件为了多增收。任何政策的出台都应该使运作更加的完善,使政府可以通过掌控每年的土地情况,可以使闲置土地得到释放,又可以调剂土地的余缺和运用。

  目前,住宅市场的供应不足主要是因为2004—2006年这三年没有足够地供应土地。2007年大量供应土地后,2008年又开始紧缩土地,这就又可能造成今后的土地市场供应不足的问题。我认为,政府有关部门应该更多地侧重于土地的供应平衡,而不是采取目前的强制措施。即使要这样做,也要从行政强制措施改为土地征收税制,这样惩罚就有力度,例如过去土地出让金欠交的问题是很严重的,主要是监管和惩罚力度不够,如果改为收税的话,要比行政收费更有约束力。

  主持人:你刚才指出《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》的一些问题以及土地供应的问题。既然说《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》制定了按20%收费的概念,那么地价的20%对于房地产企业来说,增加的负担有多重。广州目前有多少土地是闲置的,你怎么看待这个问题。

  韩世同:我也不是很清楚现在有多少是属于闲置土地,据说只有3平方公里,这方面政府的操作透明度并不是很高的。现在整体的土地状况,开发商手上到底有多少土地,应该明确的列出来,大家就会很清楚。因为这些并不涉及到企业的秘密,反而有利于公众的监督。政府是清楚哪些企业拿了土地,开发了多少,这本身就可以起到监管的作用。现在政府是不公布的,因此3平方公里都是分布在哪些区域,属于哪些企业的我们也是不知道的,政府应该将这些情况定期地公布,使得闲置土地的企业不再有恃无恐。

  如果是2005年、2006年拍卖获得的土地,如果在今年还不使用的话,政府就应该有权利无偿收回或者是收取空置费。但究竟用什么标准界定是收回还是收费,是靠人情还是靠什么来界定,这就存在弹性处理的空间。我认为应该是按章办事,应当避免有的企业容积率可以大一点、出让金和闲置费也可以晚交的现象继续存在。政府不一定要承诺马上就做到,但是应该朝着这些方向努力。

  土地即使是实行了招拍挂,也应该向公众予以公布,从而对这些企业施加压力。例如富力在珠江新城拿了10几个项目,也开发了5、6个项目,按照富力的情况,是否存在闲置的情况,我们都并不清楚。应该进行有效的监督,才会更加的有效果,如果所定的政策是行之无效的,就不仅是形同虚设,还会给很多企业提供暗箱操作的空间。土地操作过程中一直存在很多的漏洞或者是薄弱环节,如果逐步的走向规范化、法制化,像类似的规定和措施也会越来越健全的。

  主持人:假设政府按照20%的标准执行的话,带给企业的影响是怎样的?

韩世同:如果真的执行的话,真的有闲置土地的企业就会受不了。之前的政策虽然已经执行了,而且是按月收的话,企业的成本本来就会增大。而且形成的压力也是非常大的,企业就不会无端的让政府收费或收回去的。因为可以通过正常的运作避免损失的,如果企业没有能力就会尽量的想办法,例如通过二级市场的转让以及合作开发将土地利用起来。按照目前整个土地管理制度而言,我并不认为政府在二年内不完成开发就有权无偿收回土地的规定是合理的。为什么项目要在二年内开发,项目是否都必须在两年内开发完?但是我国的宪法规定土地是归国家所有,政府设定了这样的游戏规则,因此政府处理这些事情的时候弹性就会很大。

实际上香港的土地开发利用也是有期限的,如果商家有超前的眼光,是可以将土地提早的拿到手里,等待适当的开发周期,从而获得更高的土地收益。而目前我国的政策、土地机制是不允许这样做的,我认为这是不合理的。公开拍卖是有偿的出让,现在又无偿的收回来,政府既扮演土地管理者,又是土地供应商,这是双重的角色,而且是以盈利为目的的角色,这就使得运作模式和机制更加的复杂化,中间也就会出现很多的问题。  目前,已经开始重视这些问题,开始制定政策,这是朝好的方向转变。我希望这些政策能够得以监督、执行,就会更好一点。

  主持人:《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》有一点是明确的,如果是因为政府的原因造成无法按期开发就不算闲置土地的范围,对于其他的原因就没有做出更详细的解释。

  韩世同:我很赞成这种做法,要将各种原因详细列出来,即使是政府的原因,例如规划和拆迁的原因都要详细的列出来。要使得规定更具有操作性,那么就要制定得更加详细,要将各种可能发生的情况考虑进去,也会有利于执行时对照的清楚。每一种有可能发生的情况,都应该在《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》中予以界定,例如某种情况下得到的结果是各不相同的。如果这样制定的话,就会比较公平合理;也应该制定一些免责条件,如果规定得不清楚,谁都可以往上面靠,或者是谁都靠不上,这些原因和现象都是存在的。

  主持人:《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》后,还是缺乏执行的力度,您刚才说的这个问题是已经存在甚至是普遍的现象,我们知道黄埔大道东有一个项目,准备在今年推出,该项目的地块是在1998年就拿到了,过了十年才开发,开发商就说故意用了一些办法延缓,从而使土地没有成为闲置土地,这说明有很多的空子是可以钻的,目前《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》对这些是没有约束的。那么应该如何完善这个详细规定?这次修订的目的也是为了堵漏促进开发商的行为更加的规范,也是本次《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》的初衷。

  韩世同:原来是按月度,现在是按年度一次性征收,建设投资额不应该计算成本的,有的取得成本后,就已经占了总成本的20%,的确是应该在文字上予以调整,用词要严谨一些,但即使原来不加上建设两个字,官方也是可以这样界定的和理解的。

  我曾在国土房管局的会议上说,广州市的土地什么时候可以严格地按照规定执行收回来就算是完善了。在目前的法规条款下,如果有明确的说明土地是免责或者是不受条款约束的,否则就不应该免责。因为有很多的大的财团很早就拿了土地,而且是不受约束的;以前的太子党拿的土地,也是不受条款约束的。什么时候可以将这些问题解决好,今后土地闲置和回收问题就会很好的解决。哪怕是将前面的问题搁置了,或者是设置好规则,或者是将目前土地的情况以及信息及时的披露,大家才能知道。否则就是政府怎么说,就是怎么样的,这就很难界定了。

  原来的闲置办法即使不修改,执行的好也可以的,现在修改了也不意味着就完善了。如果只是改了这两条也会面临同样的困境,例如执行的过程中,我打个电话就搞定了,或者是下面的国土部门帮企业做参谋或者是提供很多的便利条件让其免责的话,开发商一样不会受到处罚,一样可以有恃无恐。

  主持人:将分期开发的土地也纳入细则,例如开发了1/3的土地之后又闲置,也要受到处罚?

  韩世同:以前也有类似的规定,但是没有现在规定的如此详细,关键还是如何执行的问题。因为土地闲置管理办法,实际上很多的条款在很多年前就公布了,目前这些条款对于很多的企业而言是形同虚设的。我建议取消无偿收回,变为有偿收回,或者是收回的年限变为五年,从而使政策变得可操作性强一些。否则对平民百姓就有用,对王公贵族就无效。既然定了的内容不执行,或者是对一些人是有效的,对另外一些人是无效的,这种法律法规的可操作性就不好了。首先要将遗漏问题解决,要不先搁置,要不就不要执行。我建议,国家有关部门将无偿收回变为有偿收回也是好的。因为无偿收回又不敢收回,只能收无权无势企业的土地,对有权有势企业的土地就不敢收回来。很多人交了土地出让费用如果无偿收回的话,就会使一些人倾家荡产,所以不能硬来。

  主持人:在招拍挂之前就已经明确规定了条件,如果你没有能力就不要来进行招拍挂。

  韩世同:如果阻碍了开发时间,中间也是有损失的。政府在土地的管理和房地产的管理中,也还存在立法的欠缺。现在的政府已经从管理型政府逐步转变为服务型政府,现在是继续进行管卡压还是更好地使土地的开发管理更加的畅顺。而不应该像交通部门那样不进行有效的疏通交通的管理,而是主要是为了进行交通罚款。这应该进行角色的转变,这些方面我们做得还是不够的,尤其是政府的行为和条款约束得都还不够。整体的经营思路来看,无论是广州市的领导还是国土房管局已经开始从管理型慢慢的向服务型转化,但是文件、公文的形式上还没有得到具体的反映。

  主持人:如果不通过立法和重罚的政策执行的话,通过其他的方式方法是否可以执行?

  韩世同:如果不是从管卡压的角度来做,而是促进合理化的角度来做的话,我认为不应该以处罚为目的,而应该是督促企业尽快地开发。刚才讲的信息披露,目的不是要罚你的钱,而是令到你不要被罚款,就是更加的人性化。例如我们探讨的是定期的公布,就会有一种威慑力。而且还要有详细的规定,使得遗留的问题也可以解决,如果不能继续开发的话,政府要如何清理掉,以前实行招牌挂还有一个8.31大限。

  主持人:是否是划分界限?

  韩世同:但也不能完全的既往不咎,遗留应该有遗留的办法处理,新的问题按照新的办法执行和处理。从原来月度改为年度,只是量和方式的改变,并不能完善和加强闲置土地的管理机制。我认为还是要使得制度更加的合理,不要以收和罚为主,应该以促进开发为主要目的。市场的土地是由政府供应的,政府通过规划引导建设,我认为现在这样的开发土地的模式不是很合理的。目前的整体控制和规划是由政府做的,但还是比较粗放的,例如容积率的问题,一划就是大区,例如整个广州设定容积率是多少,但现实中不是这样的。现实中可能同一个地段的容积率差异是很大的,因此在制定很多政策的时候,要进一步的细化。以前我们也没有做过,但可以借鉴其他的城市的管理办法或者是其他国家和地区的做法,如何使得政策更好的制定和实施。

  主持人:我认为这是中国特殊的国情。

  韩世同:限价房政策去年对广州来说也是创新的,尽管还有很多不尽人意的地方,我也有参与政策的制定或者是条例的修改,我认为这样就会更好一些。现在有些条规征求民意也只是走个过场,让我们提一下意见,具体可以吸收到多少?很多的时候,政策制定者才有权进行选择,我们很多的意见未必可以被接纳,因此即使听取意见也不一定会使得政策制定一定就完善的。

  主持人:假设《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》实施了,重罚是否有效果?

  韩世同:真的要实施的话,一定是有效果的,因为谁也不愿意被罚款的。

  主持人:之前也有被罚款的,而且是累计不超过20%的。

  韩世同:因此我就怀疑原来规定的执行力度,如果还是有很多人甘愿被罚款,依然可以活的很好,也许就是执行上有漏洞。因为不断的处罚是谁也受不了的,我认为原来的规定跟现在的意见在本质上差别不大。

  主持人:《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》对闲置土地的判断是以划拨和招拍挂为主的,但是协议出让土地就没有涉及到,目前真正在市场上没有动很多都是协议用地,这些用地如何监控?

  韩世同:希望增加对历史遗留问题应该如何处理的内容,比如“8.31”大限以前的情况如何处理,协议用地还是“8.31”之前的,在此之前闲置土地的监管形式应该是怎样制定和处理的。土地除了政府的原因外,其他的早就已经属于应该收回来的部分,也应该对这些土地收缴闲置土地费。无偿收回来的和有偿收回来的应该如何区别,为什么有的要收回来,为什么有的要收闲置费,这其中有没有客观的界定标准,既然都符合两年内没有开发,也就符合无偿收回的标准。

  主持人:不说其他的土地,例如一些地王,明显的过了两年,但是没有被收回。

  韩世同:我不认为两年就一定要收回是合理的,这就变得比较麻烦。这就是地方政府操作和运作的过程中很困难,因为宪法赋予了他们权利,但是权利又无法主张和实施。如果对贫民百姓执行的话就容易,但是有背景的大宗土地执行起来就比较复杂,因此就很难执行。

  现在执行过程中也会碰到很多的阻力,应该逐渐地加以完善。我认为应该通过信息披露的方法来解决,有一些涉及到合同违规的也可以通过法院解决,政府不应该将所有的责任都包揽到自己的身上,可以通过司法的方式解决,也可以通过公众监督的方式解决。甚至在办法中也应该制定这些内容,就会变得有法可依。文件规定应该定期公布,谁持有多少土地,这样政府就不会被开发商质疑和责难了。

  主持人:今天上午跟韩先生沟通的时候,你说楼市目前比较冷淡,而且因为开发商银根紧缩造成资金紧张,后期的调整过程中政策的走向是怎样比较适宜?你好像认为政策应该宽松一点比较好。

  韩世同:我的意思是目前出台的政策不要过强过刚。在气球没有吹大的时候,政策如果强一点问题不大;但当气球已经很大的时候,就不行了。例如银行存款准备金一下子上调1%,对市场的冲击和影响就很大了。如果银行的业务受到了影响,那么间接的就会影响到房地产市场。股市是马上受到影响,楼市会滞后一些,但肯定会有影响。因此,我认为政策应该适当一些或者是柔和一点。去年加息有6次,都是小幅度快频地加,今年就是一味的加银行存款准备金,一下上调1%,半年累计上调了3%。

  主持人:带来的结果就是银行可以贷款的钱就少了。

  韩世同:银行的经营能力和吸储的能力都会受到影响。例如通货膨胀后,加息是必然的选择,目前的实际利率跟通货膨胀相比差别很大,目前定期一年期的利率只有4%左右,但是通货膨胀达到了8%左右,抵消后还是负4%左右。中国的福利安全没有得到保障,因此大家还是要存款的,所以目前存款受到的影响还是不大的。但如果出现恶性通货膨胀的话,存款就会大量的流失,而且对大家银行就会失去信心。任何的调整政策应该是已经充分考虑,到了一定的阶段后,就设定一定的条件予以调整。比如,以前周小川说通货膨胀达到5%就要加息。而如果平衡到负利率的话,应该是通货膨胀上涨1%的话,就要加息1%,因此现在需要加息4%之多,才可以平衡利率,应该研究一些方式方法予以解决实际负利率的问题。

最近房地产出台的政策不是很多,这次修订虽然在某些意义上只是加重处罚,但更多的是表明政府的态度和决心。之前定的政策如果都执行不了的话,现在的《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》如何执行也是有难度的,我认为大多数通过招拍挂获得的土地还是无法按规定收回来的,而且也不适宜过大地施压。

目前在股市和楼市都是处于对政策高度敏感的阶段,政府的政策出台要审慎,不宜国刚过强,有些人认为我近来的态度和立场改变了,但是市场上的确是存在很大的危险性。最近赵晓在上海金融时报上写了一篇文章,认为高通胀和高增长的情况下,不会出现房价大降。我不同意他的看法,因为目前深圳和广州的房价就出现了大降。还有,目前的高通胀和高增长是怎样的情况,目前的通胀是没有考虑楼市和股市的,股市和楼市带来的虚拟资本的增加,远大于银行的发钞和放贷新增规模。股市达到6000点的时候,是怎样的概念,实际上人们的虚拟资本是很大的;而下降的时候,一下子就挤压掉了。股市高位的时候,人们的购买力被充分的放大。目前大家都仅仅的盯在CPI上,所以就掩盖了很多的事实和真相。

  这几天我在《锵锵三人行》上看到郎咸平教授的观点是很认同的,他有很独到的见解,他说谁在购买楼、尤其是高档楼盘,主要是制造业的企业家。目前制造业的营商环境很恶劣,很多的企业都搞去房地产了。大量的出口型企业关门后,不一定会到越南去,他们可能会将钱投资到房地产市场和股市上。因此所谓目前大量的热钱其实就是这些资金的大量进入,企业家不生产、不加工产品和出口了,他们就将钱和资本投入到股市和楼市中。例如,深圳关内的房价很坚挺,倒闭的企业也很多,这些企业家他们有很多的钱,所以都去购买了房屋和股票,这是有一定的道理。因此我们要思考这种状况,还要设法规避因为房价大幅度的下挫对整体的经济和金融带来的危害和威胁,我认为政府在重大决策是要对可能受到影响的各个方面都需要充分的考虑。

  主持人:在节目即将结束之前,请你对《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》用一句话进行评价和总结。

  韩世同:希望《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》在执行力、有效力方面能够进一步的推动现有的土地管理制度。

  主持人:今天非常感谢你的到来,本期的访谈到此结束,谢谢各位网友的参与!

 

 

                                          2008年6月13日焦点在线访谈

                                          2008年6月14日根据记录整理

  评论这张
 
阅读(62)| 评论(1)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017